加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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0 A* m; m% V2 ^$ _7 b: K9 _* ^; W加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

6 @9 l7 b4 ^+ H) i! D: o加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

- E1 H$ j# C7 t* s8 G目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

! i+ [9 l! t$ d& _; b' E& c: Z最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

1 N, Y3 j1 g) K与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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5 W! ]" x# S/ k' c! p5 ?' c( \* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

; _# q2 c$ u  r/ b' P- }8 N* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
( Y8 q; \' o- K2 }' K+ V% T
" s+ j8 k3 k+ J) d0 o- d2 s2 v与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

5 Y. k  I2 W- A6 l- ~主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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* I. d% X% s% U+ w' M+ y! D: E/ ?不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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但市场仍有积极信号：
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* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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, V) v. I) \4 Y5 |& z* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

! y2 K/ z6 C' i, Q这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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公寓市场尚未触底

$ h8 ^4 X" x4 |: |Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：
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  o0 b& n0 ^0 e2 T: K: [* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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' b" y( v! k8 T  k! L- \* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

" ~. m5 m+ X. T3 rSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
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4 Z3 I1 b+ z2 a: c到2026年：
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( _; m; h5 w2 q! Z% S9 q0 z- X* 经济预计略有改善；
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* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。
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" _5 M% n+ L( V- x! C; J! ?) r9 B因此，整体环境将较2025年更为有利。
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0 j$ b1 n: a# R& \+ E) N; i3 Q哪些地区最具可负担性？

+ T& l, p7 O( E$ W$ p2 Z在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

& M4 |  p# ]$ Q阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

0 Q; J! v+ ]6 f6 C: u0 p长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

4 C7 C! M9 o+ k6 Q> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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# Z7 U) u$ A$ C; ]8 y  x他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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/ B+ w8 M" U: k1 K5 l结论：适度回升，而非大反弹

% H" T* m, A: f> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

+ h$ x9 w) C% h! y% A5 l  l> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：
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* R, q# V% m! J* }! n" |: @> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”