加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

; Z5 w! O" i8 }: d2 |/ ~《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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7 n; `: Y& P! d, G加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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3 B4 L5 A1 b; r# Z; r例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

& Y. l8 E5 u+ _4 O5 L- g% X6 u5 ?与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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- D' b! Y. ^( h+ B增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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+ l, L, v$ p; m) R* s' B, F安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
& J4 J  g' q1 n6 T8 P3 N: V, D0 N9 o
- Z+ N- Q1 V6 d不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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* v3 O, I8 A# l! q! a: k) ]但市场仍有积极信号：
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3 n4 `2 _8 i- b: f* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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+ O! d0 U9 p  ^2 N; c! p& F% o2 i* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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公寓市场尚未触底
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( a3 v- K. e0 q' Q1 D. |9 RSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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根据TD今年5月的预测：
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. T! s" v$ R3 i* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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; e6 @6 V; o+ f$ [5 L* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。
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新建公寓放缓，未来或存供需缺口
) \' A7 X7 J: R6 f( E0 T# o
, O5 l: W1 @4 S) R2 m8 W2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

! S1 e" H9 V& G+ V! _完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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8 ^8 ]$ S4 X0 v) i  m( c0 GTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

8 a; C$ p. B0 k0 Z2026年按揭重置潮风险有限
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Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

) @8 o) p0 [, A到2026年：
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7 _6 f# u/ W0 @9 y& `3 L% @0 O* 经济预计略有改善；

! B! F: w5 [' c2 K. y- K* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

! z7 l4 y8 ]! C" \$ ~) Q. f  L0 r* 失业率下降。
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, J! r8 j: s+ v/ D. K因此，整体环境将较2025年更为有利。
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哪些地区最具可负担性？

3 E2 n4 c) g& E在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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5 |) K, V" O/ K# f( A阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

; K, p! y9 r6 B. d$ \5 @, w相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

* H6 R$ x4 D! _2 u  I3 M值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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% t9 [. H( M9 N: h长期风险：房屋类型错配
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6 W+ ~6 c6 i! Q+ v6 S4 T9 A; BSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

. \. K- {$ p; L* c. s( S6 {# L  T> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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0 T" j; ]+ }% r- M/ k; |# D; B结论：适度回升，而非大反弹
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! C6 x4 j2 v* L, {2 t> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

. ~( }- a+ R0 M* w> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

; }2 G  r! h8 {) v( d; m不过，Sondhi补充说：
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> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”