加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

$ F/ ]/ d6 ?* o$ l. o8 p4 S《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
8 k  v; E3 o1 p9 B' u, _; y! ]
加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
' l# _# l# s+ s1 _7 Y( F: L& [
目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

. Z- B( m6 s" _最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

6 {- h; A) P* {, L8 D, t与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
' N( [+ X3 @1 q" c- G
例如：

- h2 q# K* W* f4 q9 A, k) k: d* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
9 O; `# q/ t% |( ?( G* z3 w
; u& U% M  @3 t5 j; k% ^6 d0 \主要城市房价预测
& r: n. Y, O& ^3 @: K8 D% w$ i
7 P* v! U; ~# u! |; L' g/ YTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
! f% }& G; N! K& n& E9 S



增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

- W- W3 T* N) V3 K  E: Y安大略疲软的原因与公寓市场的未来

推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
+ ^8 s: Q: e. j, i4 u# F, {$ F6 _
不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
8 N- A5 m( @- J" H1 Y% ?9 `( q- z0 @
7 S/ w$ J0 `- S: Y& V2 w但市场仍有积极信号：

0 t! R! {7 }6 w6 S6 L: u* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
# U+ E' k1 i1 g2 @" G/ m6 c
: O5 Q* c; E  w2 y; h# s7 w* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

) {. G% s; B- n. F- G& T1 G# E: {, c* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
; d$ `# ]& O; a: }: q
: j8 V9 h( d4 I" n+ n这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
% X3 a- u- \8 x; D$ ]8 ]- Y
公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
2 d; M2 w: y7 g2 l6 I6 h  Q
根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

: {* N6 A  r, [( B7 ~: Y* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

5 g# A+ u, `1 e# O1 u' i* 并且风险可能延续至2026年。

8 m3 y  e, f- B2 o新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
& }7 x9 w$ v2 [4 {- M1 `5 `
完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
2 u: l4 l6 u! s# F
1 [, t( D9 Q! a( I: V2 B% w2 h  i2026年按揭重置潮风险有限
! i/ ~2 v: M0 @( i5 U/ z  }
Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
" Z, ?4 C% n5 q6 M+ L. @3 w$ Q: F
到2026年：
. L' n) z9 Q* K  Q) F  T' ]; C
( q$ I1 v! _- j1 x1 u+ }* 经济预计略有改善；
0 N5 j5 M6 d/ x1 s# U) |) u4 V4 e
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
0 v1 h! K( v2 m0 I! A3 L
& {! m/ P9 r/ @: L* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。
. R7 |" i1 F3 T  C% i
$ R* P. L, U( [/ H9 W哪些地区最具可负担性？
: f, O- d1 @* @' h4 T
/ \) Y0 o& j8 j在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
) a+ [8 S( k0 K& ^
1 Z2 g  L1 m6 I0 \! Z1 Z阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

* W/ b8 W0 l; q( F: w长期风险：房屋类型错配
+ l4 v& m+ t3 ^5 V
Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
# o  R9 E! @: {* |( a
> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
0 F( i& V5 B; {5 G$ |# D. K
9 K  C8 |: N3 I他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

2 c, V) L1 d4 }& e结论：适度回升，而非大反弹
1 I$ F" ~( W$ K2 {* p
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
- w6 ?0 A$ ~9 J
1 c( o* R- E) d! C+ d" R此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
9 r" r( e  m& G8 N! w
; f7 j6 [* x& f7 ^; O' y> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

( q9 n; v, |6 A& A% T" v不过，Sondhi补充说：

- H3 A0 o; O; \: X" `> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”