房价是否虚高？

紫光

房价是否虚高是很多朋友的看法，由此而得出结论房价必跌。
$ r0 o" ~  r" C6 q# r2 D, R就此问题我做过一番仔细的研究，以下是我个人的看法——仅供参考
3 X. c1 }* T7 c. R+ Z1、我们谈论虚高不能谈论旧房子，因为它的成本过去已经发生了，再怎么虚高都是理所当然的。
2、何谓虚高？通常的认为是售价远远大于成本，利润率至少超过40%以上——一般20%-30%的利润率对于企业而言是追求的目标。
2 ?* {) Q0 M8 ~# e    但我调查的结果可能会让很多人跌破眼镜：去年房价的疯涨中，很多的builder没有赚到钱。
    原因很简单：建房有10-12个月的周期，你一旦下单订下之后，builder就是亏本也要把房子建好交给你。但一般builder在当初定价的时候，是按当时的地价+  材料成本+预计人工成本+burden+20%-30%的利润定的，但没有哪个builder会一次把所有房子的材料买齐，人工就更不用说了。
' z9 ^( b2 n1 _7 G/ M    但就在去年，所有和建筑有关的费用统统涨价了：地、材料、人工（有经验的工人最高涨到80/小时还不一定找得到），一下打了很多builder一个措手不及（很多小builder因此官司不断——不想按合同价交房；付不出工人工资等）。前期20几万签下的房子眼看着就亏钱了或没有什么利润，怎么办？
# A% x2 }8 c/ [   于是builder只有采取一个极端的办法，给还没有签的涨价去cover前面的损失，恶性循环形成狂涨的局面。
3 f7 }0 Z% \. l+ ^   而所有的旧房跟着新房的价格，水涨船高。
- H0 a% t3 N' \' h7 |) D" \$ B, m3、现在的情况：去年下半年开始，大多数的builder汲取了教训，不再预售土地让你选了，而是把所有的规划都作好，然后自己开建，等所有基础主体完工后再按现在的市场价格（包含自己想要利润）挂牌出售，顾客只能在很少的内装修上有所选择，而此时离交房给你也就3-4个月，风险相对减少。
: y. O& y8 c3 u0 l$ Z4、结论：房价没有虚高。我个人非常相信一点：一个公司如果能在市场上生存几十年以上，它一定不是靠的坑蒙拐骗，追求暴利。我也参与公司的定价。
老板给我的标准是——best 顾客10-15%，其次20%，COD顾客25%-30%。我想加拿大象我老板这样的老板不在少数。YOU DO NOT TAKE CARE CUSTOMER,
SOMEBODY ELSE WILL——很多公司里都挂着这句话，很多他们也是这样在做的……

醉酒当歌

回答楼主：房价不高，应该比温哥华高，才对。

wallyy

经过去年一年的暴涨，如今房价虚高体现在购买力明显下降、银行按揭期限延长上。但是房价也不会立刻暴跌，俗话说，“病来如山倒，病去如抽丝”我相信经过一段时间，房价必然会有一个理性的回归。

阳光沙滩

有一定道理, 但有个问题, 你说"于是builder只有采取一个极端的办法，给还没有签的涨价去cover前面的损失".
举例说, 05年的合同价12万=10万成本+2万利润. 实际成本12万, 此合同0利润. 那么
           06年的合同价16.4万=12万成本+2.4万利润+2万(05年的损失)
如果成本波动因素消除了, 07年(或往后某年)的价格是不是应该回到14.4万?

紫光

地价，人工成本以及BURDEN,涨上去了，就没听说还降回去的。而这是建房成本的大头。
7 E. w" D; y, I$ x7 o房价大跌的可能情况：市场完全没有购买力 ——于是导致地价降 ；BUILDER解雇很多高薪员工；不建房子或少建；小一点的倒闭一批；材料供应商玩完一批——会带来很多的社会问题。

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-22 22:32 发表
地价，人工成本以及BURDEN,涨上去了，就没听说还降回去的。而这是建房成本的大头。
房价大跌的可能情况：市场完全没有购买力 ——于是导致地价降 ；BUILDER解雇很多高薪员工；不建房子或少建；小一点的倒闭一批 ...

+ b! d# C8 [  G你没看懂我的意思, 14.4万已经包含了成本上涨的2万

紫光

（05年的合同价12万=10万成本+2万利润. 实际成本12万, 此合同0利润. 那么
! c/ M/ ?9 S& ^& T+ @" F7 {           06年的合同价16.4万=12万成本+2.4万利润+2万(05年的损失）
4 O  N, m5 v+ |  W: z( G3 D有点太简单了，这个修正的过程或者说调整的过程我觉得不是这么直接你就可以看到的。

阳光沙滩

我只是想说依你的推理的话, 总是有个缺口, 总有一天要补的, 或是你说的修正.

紫光

其实如果注意一下，去年的9月以后，特别在12月，就有调整，只不过很多人没有注意到。
3 k& F/ u+ X9 ]- s比如，LANDMARK把在CAMRONHEIGHT的房子每个降了4万——（其中一个由原来的49.8万降到45.8万），2132SQFT）。不过很少的人抓住了这个机会。结果一进2月份又是一路高歌了。

wallyy

记得前两天的新闻里说，为了配合阿省的经济步伐，亚省的新省长上任的首要任务就是要解决高房价的问题，具体政策会在三月底出台。可见省政府也感觉到房价的虚高对于本省经济负面的影响了。

阳光沙滩

但最终还是要回到你说的成本+20%利润不是?
! F2 D2 d  v- J# E) Y3 z/ Q过去一年成本不应该有50%涨幅吧, 而且还涨下去?

google

5 l) U( l: J4 A! f* i
% J# O, ]" w5 r. d. CI saw your posings. Most of them are about house. If you think it is good time to buy house at this time, please invest as many as you can.

紫光

地价就我知道已经早就100%，人工方面——不知道以前多少，但80/小时确实超出想象。
有个例子：以前找人装修BASEMENT25/SQFT，现在40。说明材料，人工平均涨幅应该超过50%。

熊猫阿宝

原帖由 阳光沙滩 于 2007-2-22 23:11 发表
但最终还是要回到你说的成本+20%利润不是?
过去一年成本不应该有50%涨幅吧, 而且还涨下去?

" Y+ \! w% I! c+ a* @就是！阳光沙滩根据楼主的假设推下来，说不通啊!


8 @( [" ?1 D6 [6 f* E7 f3 i楼主仅根据部分builder 某段时间可能没赚到钱就作出房价不虚高的论断，未免太武断了吧。也有断章取义之嫌。

熊猫阿宝

原帖由 wallyy 于 2007-2-22 22:10 发表
9 l5 K3 ]) N/ P1 |1 d经过去年一年的暴涨，如今房价虚高体现在购买力明显下降、银行按揭期限延长上。但是房价也不会立刻暴跌，俗话说，“病来如山倒，病去如抽丝”我相信经过一段时间，房价必然会有一个理性的回归。

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4 {, ~, e; }. J, P1 N% c) u/ A

紫光

观点只供参考，给有需要的人，觉得不对，你可以不买就是了。

又混一年

涮墙!
" c. [9 Y1 A9 U
决定房价的因素,最终还是供需的平衡.
7 z+ C! N& Y8 G/ R买的人多,builder房子不够卖,自然会高高的喊价,不管利润是20%还是50%.
3 P) e' ~0 p" B反之,买的人少了,builder为吃饭,自然会砍地价,砍工资,砍材料费.
市场上没有什么只能涨不能落的东西.
- g. I- Q# W- ?& ^6 d
2 j+ l9 n" Q4 D4 x7 V! G% m爱民屯是石油工人有力量,哪天他们也买不起房了,俺就撒丫子跑.

* e) O9 S1 q. f9 u8 S9 s+ r
& f0 l3 U2 ~4 I8 Y) |2 C

原帖由 紫光 于 2007-2-22 21:48 发表
/ p6 K$ {8 {8 n& _! j  J" B* C# [房价是否虚高是很多朋友的看法，由此而得出结论房价必跌。
* S8 ?" }$ D6 \3 W8 e3 F: ^就此问题我做过一番仔细的研究，以下是我个人的看法——仅供参考
1、我们谈论虚高不能谈论旧房子，因为它的成本过去已经发生了，再怎么虚高都是理所 ...

MyFairy

原帖由 紫光 于 2007-2-23 01:04 发表
$ d( j9 O$ |# q. n9 U7 A0 N观点只供参考，给有需要的人，觉得不对，你可以不买就是了。

. L: ?" u3 R2 [/ X+ X7 a3 ^

flagship

楼主是火星人, 鉴定完毕!

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-22 23:21 发表
  \3 Z, L; i- k3 p! E9 {1 j地价就我知道已经早就100%，人工方面——不知道以前多少，但80/小时确实超出想象。
& D- s; k* j- Y" L有个例子：以前找人装修BASEMENT25/SQFT，现在40。说明材料，人工平均涨幅应该超过50%。

首先,只是就观点讨论, 没别的意思, 目的都是想帮助大家理清思路.
地价, 涨100%, 可以认为是虚涨的一部分, 一旦需求下降, 它就会回到0%.
2 H  M* T: P& q/ S3 V材料, 我没了解, 但比较难相信所有需要的材料平均下来一年涨50%.
5 m* |5 B( M3 ^人工, 建筑工人工资我想肯定是涨了, 但这也可以是虚涨, 因为一旦需求下来, 他们也不可能永远都拿那么多的钱, 而且, 他们的工资占整个建房子过程中的人工成本的权重也要考虑, 不是这个行业所有的人的工资都涨50%吧.
" M6 ~6 ?, E; k7 k最后, 必须知道地价, 材料, 人工 各自在成本中的权重, 和各自的涨幅, 才能确定成本究竟涨了多少. 希望行家能出来说说.

ComfortHardwood

最大的成本在人工，材料并不是很贵。举例：地板成本每半年涨价一次，但我们的销售价格却不变，甚至我们公司在Edmonton的价格竟开始低于温哥华。原因就是我们这里大部分builder没有资金周转，目前没有钱采购原材料。所以edmonton的建筑商也够惨的，他们不在乎我的材料多少钱，只在乎有没有人。。。他们的合同晚一天就得赔多少钱啊？

flagship

原帖由 阳光沙滩 于 2007-2-23 11:35 发表
4 @6 [6 Z6 C8 D: o" p- I
首先,只是就观点讨论, 没别的意思, 目的都是想帮助大家理清思路.
地价, 涨100%, 可以认为是虚涨的一部分, 一旦需求下降, 它就会回到0%.
材料, 我没了解, 但比较难相信所有需要的材料平均下来一年涨50%.
人 ...

+ n9 I$ o* J! K8 @4 E0 ^

0 g/ y/ J: `+ n; u8 SYour reply makes perfect sense.

/ M& u- c* ~/ \& g( oLZ said he is an accountat, please let LZ do the caculation. I think he should take the course of Cost Accounting.
1 J. @/ r6 r% w- T
LZ, please go ahead. You even know that buliders got red last year even though the price of their products had been soared. And you also mentioned your company has been in the market for decades, does this mean the company is well operated? If yes, the only reason that the company was losing money should be the rise of the costs. So, conducting a cost analysis will benefit your company as well. Please go ahead.
% t+ s( J% K# f, S1 r5 J
9 l2 |7 o6 o4 o0 U! Z! H( `Please tell us what the percentages are for labor cost, material cost, capital cost and lot cost for a new house selling at a price of $1 million.  
" n! z7 w6 R# d3 q  M
Thank you in advance.

紫光

地价涨上去很难回来，因为地都是私人的，DEVELOPER要向他们买，而OWNER买的时候不管什么价，反正肯定是没有还贷的压力的（很多都是几十年前就买了的）。所以他们没有理由降价，大不了不卖就是了。
人工涨上去之后，除非没有房子可建，否则也不会降。

紫光

http://edmonton.comfree.ca/display.html?code=11955
买下这块地，建的房子，低于100万，我立刻向大家道歉。

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2007-2-23 11:54 发表
, l$ a3 K7 i$ B  H地价涨上去很难回来，因为地都是私人的，DEVELOPER要向他们买，而OWNER买的时候不管什么价，反正肯定是没有还贷的压力的（很多都是几十年前就买了的）。所以他们没有理由降价，大不了不卖就是了。
人工涨上去之 ...

# j! u- }2 d6 o) _$ `5 V你的论据还是不能支持你的论点. 就比如别人送你一块地, 现在值100万, 但如果你相信明年会跌到90万,后年到80万, 我想你不会因为这地是没有成本得来的就不在100万, 90万出手. 就象你现在要买房子,也只是因为坚信它还会上涨, 而不会考虑它的成本是多少, 是不是在高位.
4 u, o6 P7 I; M) j; X人工就更简单了, 如果要未来5年建筑工人工资都维持50$/小时或更高, 除非全加拿大的工资水平整体大幅度提高.

一尘

别的不知，工资应该不会不能降吧。经济不景气时，就养不起也不需要那么多高工资的工人了，工人的技术没什么，大部分活儿入行不久的新手就能干，只要少数几个经验老到的带着就行，新手的工资，正常情况下，跟老手差很多。

My2cents

原帖由 阳光沙滩 于 2007-2-24 00:07 发表

你的论据还是不能支持你的论点. 就比如别人送你一块地, 现在值100万, 但如果你相信明年会跌到90万,后年到80万, 我想你不会因为这地是没有成本得来的就不在100万, 90万出手. 就象你现在要买房子,也只是因为坚信 ...

3 y7 f' P6 Y7 X; Q价格是由供求关系决定的。而不是由成本决定的。LZ很多的帖子其实都是想说明这个道理。我认为这是对的。
! N8 n1 \3 M7 ^( y5 s/ }0 Y& M# o如果这是一个定律，那就是说适应于所有的经济现象，包括土地、人工和房子等等。
如果土地、房子的价格降不下来，那只能是因为需求旺盛，而不是因为涨上去了就不能降。
! i. e- i) _1 `% k0 }- ~8 v有些人总喜欢说，自住房，什么时候买都是合适的，这是很可笑的。买房子，如果大趋势肯定要降，为什么不可以等等，而非要多花几万块？
+ i- L9 K0 P( ]2 n只是在现在这样需求旺盛的时候，在可以承受的情况下，尽早买房才有利。

catty

原帖由 紫光 于 2007-2-22 21:48 发表
- K% ^( k3 \" F; ~0 e. ~房价是否虚高是很多朋友的看法，由此而得出结论房价必跌。
就此问题我做过一番仔细的研究，以下是我个人的看法——仅供参考
. w( t* A/ g$ W' P$ }
. }" \6 n  \9 _* m1 a+ C老板给我的标准是——best 顾客10-15%，其次20%，COD顾客25%-30%。
& I2 t( L4 N: k( n ...

+ g. V' j3 B, F) ?你是做啥职业的？
1 I; e/ m' i9 V% C( [! e6 Y
对builder可是够了解的，你要是去年初鼓动大家买房子，不知道有多少人会感谢你。现在确实有些刀头舔血的境地，短期可能不会跌。
# `! ~" H! U/ }- _  g据说calgary的房子又开始长拉，醉酒要失算拉

紫光

1、他根本就不算，何来失算？
2、我认识的朋友，去年基本都买了，只有一个……唉，真挺可息，买了MORGAGE才800多，现在租金1050。
3、我可从来就没有说过，大家赶快买之类的话。

紫光

土地是比房子更特殊的商品，千万不要和普通的商品等同对待。
& b7 Q& g) K" T  g" Y" \土地有可能一份钱不值，有可能你花多少钱都买不到，如果OWNER就是不卖（感觉有点象收藏品）。
一般拥有土地的人基本都在金字塔的顶尖的部分，卖不卖毕竟只是锦上添花的事情。把拥有的土地降价卖的，不是吸毒的至少也是个败家子。
5 d7 Z  U: }% f3 C1 i5 q5 H很多经济发达的地区，建房费用的70%是用于购买土地。
房市 如果不景气，BUILDER可以解雇员工，少建或不建，或转移到其他房市好的地方去发展（包括工人）——没有必要降价亏本也维持。
0 }; s* e: k- `8 f/ _剩下的就是旧房子了，大家都住得好好、工作好好——为什么要降价卖？
去年的涨价，大头还是地价。