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有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗?

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发表于 2007-2-12 00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。
& p- Z) z3 _' F8 Z" [$ V) E, e政府确实是想给过热的房地产市场降温,因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀,但并不意味着政府希望整个经济垮掉,按照现代经济学的观点,适度的通胀是利大于弊的。: X' h6 f3 p* `; ?& v( p$ Q
由于房产经济的龙头地位,因此政府宏观调控的重点也在于此,说白了,他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长,而不是象去年的暴涨40%多,也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。& m$ a, b0 {. d1 v, D7 l$ O: i
因为一但房产市场下跌10%以上,一系列的经济、社会问题就会出现,就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。# D- Z0 Q$ k8 b# O& y3 u, V: S
1981年是唯一的一次房产下跌的例子,那一年银行利率为18%,经济大萧条,但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房,并不是真的只要1元,而是你要去接受卖主的mortgage,代替他还银行,18%的利率的mortgage你会去接吗?所以你还是实现不了住房梦。7 h8 D) c/ I4 O) X0 {! u: V
所以,千万不要幻想房价会暴跌个10%以上,因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。# K: ^. l. g- X. e5 `
不过,对于从事与石油行业不相关的行业的朋友,如果有把握在别的城市就业,去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。% d  m. t2 D. ~6 h- U9 I
没有办法,因为就象中国前一段的股市,你们刚好在2000点的时候来了edmonton,而现在市场上说什么的都有……
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发表于 2007-2-12 00:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 03:58 | 显示全部楼层
我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.
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发表于 2007-2-12 04:00 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 12:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 14:12 | 显示全部楼层
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?
& u0 z: N3 }0 b/ i另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?/ q5 m  e% M4 \$ J# g
其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线,我曾经在另一个帖子里贴过(http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2),但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html . {* A( B8 l. d, W1 q  G

) a6 m: m; r5 H% `# \0 ], g根据77年后温哥华的两次房价下跌,第一次是81年的暴跌(后来蔓延到爱德蒙顿),另一次是95年到99年的缓跌, 还有爱城的石油经济形势,我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小,甚至也不会跌到超过10%,但是出现缓跌的可能性,或者停止增长的可能性,或者增长率很低的可能性还是很大的,毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
2 L+ M& K0 G# ]7 Y, N4 [1 p
% s8 l. g: z; x* e* J2 N6 n/ K如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话(虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%,但是持续了4年多;如果在最高位以前1年半买房,经历房价的不增长更长达8年),更是会被套牢很多年没有增值。$ T) K/ r& \3 L: Z
& L! n1 M1 B+ B# ]: a$ j+ I
而我计算了一下,如果房价年增长率低于4%,考虑贷款利率等,现在在高位买进房子,保持5年的话,与租房相比就已经亏了。  j  b- A  ?# N6 T9 E0 {+ Y

  v9 x3 v4 @4 P% I不过,如果保证你会在爱城待上10多年以上,现在也相当有经济实力的话,在高位买房,即便最近几年跌一些,相信10年后还会长的,何时买也许并不那么重要,重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。5 j# n# G  d. f# q
- F. m& r6 y0 d
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:15 | 显示全部楼层

这里有EDMONTON的REPORTS

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
4 [9 s* @% W0 N- g+ J2 l8 x倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
5 B8 E* E+ d: F8 x1 \5 r如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究,我上面的说的1981年有误,应该是1984和1985年,记错了,对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是,如果不再次出现超过10%以上的利率,房价一定不会暴跌(跌幅超过10%)。即使利率超过10%了,我劝大家也就不要想着买房子了。+ {7 d% q2 P; Q+ u6 N! P- r& ~
http://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html2 C0 T; y2 A+ T0 I8 p
更多的REPORTS.* A9 x6 y; R1 h# Z2 J/ y& X

" D9 H- l8 a. _[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:17 | 显示全部楼层
才一个金币啊
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发表于 2007-2-12 17:04 | 显示全部楼层

回复 #7 紫光 的帖子

谢谢你提供的数据。直观感受仍然是:房价经过大幅增长后有可能下跌,如果房价下跌,需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看,哈。; u  M" H, ]+ V; I" U% U
. l2 @) a& N" j
目前似乎是这样:
3 N# j% \9 s3 L& \7 o1 `我不反对你的意见,即房价出现暴跌的可能性比较小。
  {. }# W0 Q1 s" [9 K( a8 e但是你也没反对我的意见,那就是,如果房价的年增长低于4%,买房住5年的话就不值了(还没考虑房屋的维护费用等等)。哈哈。8 O; D" {- B/ V
另外,如果房价的年增长低于15%,炒房者的日子估计就不太好过了。+ Q4 A8 M2 ~! e+ [  V" k6 v* C. k

' k$ A' l. X! i, l2 N剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后,是否还有强劲增长了呢? 我的推测有两种:1.再强劲增长一年,如果增幅超过30%,之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊,调整一段时间。
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 楼主| 发表于 2007-2-12 17:55 | 显示全部楼层

回复 #9 不想长大 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不是的,我其实是反对你的意见的,只是不想又有争论。
. h+ J3 [8 ^6 \+ m因为,如果计算租房和买房作比较,应该用同等档次的房子作比较。
+ A2 V" Q; r9 X" L" X0 A5 k前面有很多朋友比较的时候,都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。
. m. U4 w6 S: }7 z  I1 l1 C倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。! j1 s2 _0 E/ b
另外就是,我在以前的帖子里已经说过,房市会在2009年的秋天走平,那个时候townhouse价格在40万左右。
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发表于 2007-2-12 18:04 | 显示全部楼层

回复 #10 紫光 的帖子

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。
, b# V+ k' F4 a
$ B  ?, H& M0 R, R. a7 \3 X7 t5 }% v对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较,倒也有一定道理,前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的,只能买house。实际上,因为买房,提高了生活成本了。0 s6 U5 g; c! n
/ B8 o1 M7 u# j% Z7 x& c1 A" M
另外,你现在还能找到那样的房子:房价与月租比 低于200 吗?如果有,那倒也值得投资了。事实上,如今这样的房子很少了,至少我没见到。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-12 19:54 | 显示全部楼层
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人,在分租房子。( R: R1 J% _) W6 P$ b

6 j; V7 @2 k) f) S; F" C3 c
原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
( T! T8 f5 u: d# E2 e5 Q不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 21:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表
  Q% m  x' |. d- V1 {/ q81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?& Y" i! W, P# W2 A! z
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
2 y0 y, ?! G/ I4 |* \% P# y7 w7 @4 Q" L其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线 ...
  V$ O/ f$ {) i& S6 K# {

" Z9 O2 i6 M, s) a" i- A4 h# m( S: k! V' a" B
同意
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发表于 2007-2-12 22:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
大型搬家
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发表于 2007-2-21 10:16 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表# p! m7 g- Y8 s% C
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...

' O" {0 [+ F; Z% e1 J1 ^  L! e# T- \% Q2 a; H( }

, |8 i4 n4 ]6 w这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有预期的。所以,好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法,而是按部就班的还贷款,生活质量是不会下滑的。
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发表于 2007-2-21 13:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表1 y3 E1 ~* h9 x8 M% r5 q) T4 ?0 P
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。- [  A3 d. o- e2 s4 E6 P3 g" K
政府确实是想给过热的房地产 ...
4 Y5 T" E6 V) h: X. E6 _; a

( G+ w+ }/ i5 p: {' P, s- e* B4 m* u4 [. e  ?& l) R( x0 }$ t
不错,81-82年1$ 的房子不少,只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房,是想
2 W( _# n0 X! D+ D8 z$ s炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人,手里三套炒作房(按现在的
7 D$ v/ \+ D% s; T标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税,UTILITY,等等)。1$两套
# n6 R8 ^# B9 q房想转手都没人要,出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼,被朋友们拉到: ^  r  ~3 G5 l  V1 r8 K
教会住了几天耐心开导,总算想通了。
2 r) M$ t" ?( |7 x
% @: N/ B# v3 x2 g2 L+ K8 g此人依然健在,如今成了基督徒。开着个小店,日子乐融融。春节问他如今这大好( j% m: ]0 K; z0 O* I
形势想不想投资房产?答曰:就算捡垃圾也不炒房子,房子够一家住就行了。
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 楼主| 发表于 2007-2-21 13:56 | 显示全部楼层

回复 #17 jeremy 的帖子

申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
9 D& S! O9 o  Z$ g; W# w5 K本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
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发表于 2007-2-21 14:47 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表
' ?# }1 B* W+ |5 v+ `申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。0 X9 b) n% Y1 C+ i& X" r! D
本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
. R+ b% V6 }9 b* N; Y4 P, j

1 Y# k7 ]9 O0 P# O2 t" Z% X紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧,光去年一年到现在就疯涨了60%!俺要是在这个时候买,得背多大的风险呀!房贷至少要25年以上吧,可俺的工作可保证不了25年呀!
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发表于 2007-2-21 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表4 y: N4 n2 n+ U% ^9 H
. p4 k( C; j" ]- y/ v: b/ s& ^

' N+ ]: v4 J! U% P紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧 ...
( V) D+ @: R' V% Z/ Z1 H4 \1 A4 @5 z
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说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.
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6 l% \' e: ]& S2 a你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.: F! A5 O$ y! }2 r% k

) c* B0 t! a. D9 }' p退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?
9 m: j' N& B) V' k! [+ h  n' }3 X, {5 j0 |& n+ W: L
还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
4 \9 z$ n. g+ K' b' j( q& V* `# \
" t0 J8 w  o% g! {) {; n以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.
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发表于 2007-2-21 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表) C# H; T5 x" _
( ~0 F& q3 D) R  i
. R8 U; W" E4 Z: W- b
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.
. x% v% H- y9 R. g* |$ Q- K0 N2 r: N2 q  B0 c
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
/ @) m  K/ o1 N! K& S- z; _2 I0 M. E! T/ c1 C: n  g
退一 ...
8 L6 b* O" J% z# a( n

, Q) y5 v0 w8 u6 X& N4 X) R ! @/ N* n' p. q- e7 d) U- s
谢谢你的建议,可俺相信自己的判断能力。结论是:现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子!
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 16:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.
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 楼主| 发表于 2007-2-21 16:28 | 显示全部楼层

回复 #19 wallyy 的帖子

同言同羽 置业良晨
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是一蹴而就,我估计10-15年。
  e& v* N! V1 e# f, ?如果你决定留在这里,不要错过了发展的良机,买不买房还在次要。# K0 @. s+ E# _2 c& F0 d
当然,我们也不能忽视恐怖袭击的风险,基地组织已经放话了——最近,如果真的发生,我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平!( e5 l) P2 X& j" }4 `* @) }
- }, K* Y3 P4 V6 L
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]
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发表于 2007-2-22 00:17 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表/ q2 y' r# J1 g+ d" |
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是 ...
7 X, a. [& E! O+ }
- S) t+ c' E" A: d

6 g( _9 g# g  {* ~; N种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
0 g" z: B4 B, w7 @3 E另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。当然,人们收入也在增多,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降,初次购屋者也已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
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发表于 2007-2-22 06:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
& X  e; A* C* o* C& W# @' |
  _9 V7 d1 s4 z% }: M. l7 X0 p& ^2 y
& D! r' s, u3 u) q
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。& K. j* p7 Z- T; P5 y
另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近 ...

% U* @& b# D, m, B5 _
! @) G( c: s8 p5 |; L) ]俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.
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 楼主| 发表于 2007-2-22 08:39 | 显示全部楼层

回复 #24 wallyy 的帖子

纠正一点:涨幅去年为42%左右。
& k: x% X$ }. J/ q: `; G实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。; y& r' I0 T$ Q8 s
也许你根本都不会相信。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 09:18 | 显示全部楼层

银行的杠杆作用是一样的

assume your downpay = 10 W
# Q- O- _* u' j7 B% o# v# p: \3 ~+ t4 tloan                        = 40 W
, u% q+ e8 c$ i  C+ Q$ M* |3 y* y* x2 ?9 ^" b$ q' {% {! m
Total house cost = 50 W7 h) y5 G/ c- n4 G* Q

6 D& W( s: p; c: E# {  \if house price went down 10%, your house would be 45 W.
3 _/ x# l6 \4 Y6 l6 ^
( {% v/ Q2 G% m( pso your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!/ `1 \  [, P3 f; E9 s+ p

7 ?, x3 o5 ~: p# |7 [# g/ `银行的杠杆作用是一样的,可以让你发财,也可以让你破产。
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发表于 2007-2-25 11:03 | 显示全部楼层

  b* I6 h" A- z6 C的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由,我所愿意看到的是,每个人能多了解一点生活方式的种类,然后选择一个对于自己快乐指数最高的,当然这个选择需要一个过程,而且会有变动。0 t6 Z; R% h9 @6 c2 ]( V+ J! z
在过去20年里,我们接触到了父辈们没有体验过的生活,包括长期借款购房这种生活方式,有人不接受,有人接受;接受的群体中也分好几类,有希望尽快还清的,有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。
, a: G) ^* S3 ^, i3 L6 N- [2 w# n# l& k3 ^/ A5 M) D2 `0 D
原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表8 B  d7 R# d4 t* f3 K8 k$ j# x* V

0 o! W( b) a' W: `这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有 ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 11:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
+ h& D; F5 o# g5 p( o- w
卡尔加里是这样,估计埃德蒙顿差不多。
0 D9 }) _2 W; H4 o, M+ l5 L不过很多房产经纪人肯定赚钱了,在一线的敏感度毕竟高,承担的风险也不小。/ r* l* b9 Q( i2 k( v6 W

# F# K5 h4 ]- ?6 |
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表) f8 V$ B3 E- c" ~
...实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。 ...  
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-26 17:58 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
; Q( F7 [0 I  F; v: H" e纠正一点:涨幅去年为42%左右。  h  h/ A6 X2 ?9 w
实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
4 h" {  H( c/ X2 I也许你根本都不会相信。

. M1 O+ m- T4 \1 ?' R/ S7 T
. t- m3 q3 ]! ]9 Q4 P哈哈,你刚刚给我的数据(1月份)说明,single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%,rowhouse/duplex 涨约 65% 。
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