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有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗?

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发表于 2007-2-12 00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。5 z" U0 S% g- x
政府确实是想给过热的房地产市场降温,因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀,但并不意味着政府希望整个经济垮掉,按照现代经济学的观点,适度的通胀是利大于弊的。( Q; l5 r  R, l, D, J
由于房产经济的龙头地位,因此政府宏观调控的重点也在于此,说白了,他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长,而不是象去年的暴涨40%多,也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。
% W7 ]: n4 V5 q- o9 I7 Z, q5 Q: \因为一但房产市场下跌10%以上,一系列的经济、社会问题就会出现,就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。3 O  q# p$ O3 l  g& Y3 o% x
1981年是唯一的一次房产下跌的例子,那一年银行利率为18%,经济大萧条,但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房,并不是真的只要1元,而是你要去接受卖主的mortgage,代替他还银行,18%的利率的mortgage你会去接吗?所以你还是实现不了住房梦。8 _5 |7 _/ o' ^8 S) f+ _
所以,千万不要幻想房价会暴跌个10%以上,因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。! j) B: o3 {# e% U" k: V2 o
不过,对于从事与石油行业不相关的行业的朋友,如果有把握在别的城市就业,去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。0 ~- ?9 y5 q- G$ ]2 T0 C
没有办法,因为就象中国前一段的股市,你们刚好在2000点的时候来了edmonton,而现在市场上说什么的都有……
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发表于 2007-2-12 00:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 03:58 | 显示全部楼层
我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.
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发表于 2007-2-12 04:00 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
大型搬家
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发表于 2007-2-12 12:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-12 14:12 | 显示全部楼层
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?6 l8 @+ y4 P( f4 I. n
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?2 |2 ^* l1 m4 e0 c2 d
其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线,我曾经在另一个帖子里贴过(http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2),但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
2 a6 b, h. x1 a# I2 K, w( q" a9 s9 ~( F$ I& w' M& r
根据77年后温哥华的两次房价下跌,第一次是81年的暴跌(后来蔓延到爱德蒙顿),另一次是95年到99年的缓跌, 还有爱城的石油经济形势,我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小,甚至也不会跌到超过10%,但是出现缓跌的可能性,或者停止增长的可能性,或者增长率很低的可能性还是很大的,毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
. Y6 D0 q. m; ^* a! A7 ^
3 Q  Q  p1 i, x5 c: n/ m如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话(虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%,但是持续了4年多;如果在最高位以前1年半买房,经历房价的不增长更长达8年),更是会被套牢很多年没有增值。
& }" e, T5 z( n& j6 U8 n6 y
: N' r- }$ x: J6 b$ ]: w而我计算了一下,如果房价年增长率低于4%,考虑贷款利率等,现在在高位买进房子,保持5年的话,与租房相比就已经亏了。
7 W/ w0 h8 k0 l1 z+ T1 Y$ h
# u* P& [% t% Z不过,如果保证你会在爱城待上10多年以上,现在也相当有经济实力的话,在高位买房,即便最近几年跌一些,相信10年后还会长的,何时买也许并不那么重要,重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。
6 }" r$ k6 N! x6 E& \4 I  @" e2 Q+ I- p. \1 x! @7 F
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:15 | 显示全部楼层

这里有EDMONTON的REPORTS

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
) @" f" ~5 g7 `1 [倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
3 g6 Y+ G+ k/ P/ w如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究,我上面的说的1981年有误,应该是1984和1985年,记错了,对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是,如果不再次出现超过10%以上的利率,房价一定不会暴跌(跌幅超过10%)。即使利率超过10%了,我劝大家也就不要想着买房子了。
. S4 ?& ~' g; m! @% {http://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html
2 O( \& z" y+ `更多的REPORTS.
: x& g& P3 |  P3 ~+ H6 A# }
2 c% i; H; x$ e/ l[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-2-12 16:17 | 显示全部楼层
才一个金币啊
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发表于 2007-2-12 17:04 | 显示全部楼层

回复 #7 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢你提供的数据。直观感受仍然是:房价经过大幅增长后有可能下跌,如果房价下跌,需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看,哈。
4 K: y5 Y3 ]& A# J
! N* v( `  q% T目前似乎是这样:) Q3 A6 d. P- T! o
我不反对你的意见,即房价出现暴跌的可能性比较小。
% a9 e3 e& I, _: U; d* ~! Q9 D但是你也没反对我的意见,那就是,如果房价的年增长低于4%,买房住5年的话就不值了(还没考虑房屋的维护费用等等)。哈哈。
" q) {& v8 \: G3 u另外,如果房价的年增长低于15%,炒房者的日子估计就不太好过了。  r! W  q9 i. P, I
* ^& k9 R, i. x0 Q1 q
剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后,是否还有强劲增长了呢? 我的推测有两种:1.再强劲增长一年,如果增幅超过30%,之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊,调整一段时间。
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 楼主| 发表于 2007-2-12 17:55 | 显示全部楼层

回复 #9 不想长大 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不是的,我其实是反对你的意见的,只是不想又有争论。
1 v2 @+ {5 }' E) ^) q因为,如果计算租房和买房作比较,应该用同等档次的房子作比较。
; u! y( D3 x3 b前面有很多朋友比较的时候,都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。
6 ?- L& O# J: h7 ]8 \0 m% X4 M+ @倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。
9 x/ _9 a# N1 s7 p另外就是,我在以前的帖子里已经说过,房市会在2009年的秋天走平,那个时候townhouse价格在40万左右。
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发表于 2007-2-12 18:04 | 显示全部楼层

回复 #10 紫光 的帖子

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。+ h" n) Q8 N0 R
6 Q4 @/ j# C0 e6 y7 S& }
对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较,倒也有一定道理,前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的,只能买house。实际上,因为买房,提高了生活成本了。: M+ B& a" A, K) y) {2 ?: P
, F, E2 h, Z8 G- L# V  B# N
另外,你现在还能找到那样的房子:房价与月租比 低于200 吗?如果有,那倒也值得投资了。事实上,如今这样的房子很少了,至少我没见到。
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发表于 2007-2-12 19:54 | 显示全部楼层
很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人,在分租房子。
/ X" E- o; R+ w- P% `: ?
7 P( @: j/ ^4 p  P- h
原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表: c' @$ w: b* B* ]
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.
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发表于 2007-2-12 21:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表
+ Q6 w- s3 G% A% k+ D! ]81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有?有的话,能否贴出来给偶看看?$ v2 k$ q2 R! o, L% A4 o$ I+ T
另外,那时候为什么银行利率这么高?是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式?
) c8 ]) P+ S4 y3 Y5 d  E其他城市20多年的数据我没找到,只看到温哥华的这个曲线 ...
6 p7 L+ S' _6 G, H; I* l
. d9 R% \0 ]1 a

, U3 h  ~+ M5 j: ]: M7 I& l同意
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 22:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:16 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表
5 G% M+ q- B: l: N4 `很鄙视认为只有购买了房子,生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人,在去年暴涨涨价之后买房,生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况,买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...

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$ ~% j0 ]; k5 W* h! x8 q3 m" d; k4 j4 q1 C
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有预期的。所以,好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法,而是按部就班的还贷款,生活质量是不会下滑的。
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发表于 2007-2-21 13:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表
7 _! r& J9 s. ?/ S, V& X美、加的经济增长,这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的,而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前,就有人预测过alberta将是下一个热点,相关帖子可以在本版找到。* Q' }1 |/ E4 P9 k* Q- M
政府确实是想给过热的房地产 ...
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8 [* z9 ~0 b0 w( {- O* I  p* H
$ f$ S7 x/ Y" \! i7 B
不错,81-82年1$ 的房子不少,只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房,是想
' {7 y7 }( l- v  V# v炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人,手里三套炒作房(按现在的
' S& t/ y. U8 @3 w7 j标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税,UTILITY,等等)。1$两套" j/ [2 a; ~& T  U. H
房想转手都没人要,出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼,被朋友们拉到
( T2 _$ g6 K; A" M0 @教会住了几天耐心开导,总算想通了。0 G/ Q& o: ?$ d: D! r0 `

1 v5 |# z6 f& S; s+ E6 }此人依然健在,如今成了基督徒。开着个小店,日子乐融融。春节问他如今这大好
- @1 c0 K  H6 i3 @形势想不想投资房产?答曰:就算捡垃圾也不炒房子,房子够一家住就行了。
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 楼主| 发表于 2007-2-21 13:56 | 显示全部楼层

回复 #17 jeremy 的帖子

申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。9 @- ]" V# C2 D7 y
本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。
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发表于 2007-2-21 14:47 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表8 A% M  f9 u/ {
申明:本人不鼓励炒房,只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。5 a* r+ ~2 v# o5 g  p! }/ ]& G! i; N, P
本人的目标:自住一套,另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

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紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧,光去年一年到现在就疯涨了60%!俺要是在这个时候买,得背多大的风险呀!房贷至少要25年以上吧,可俺的工作可保证不了25年呀!
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发表于 2007-2-21 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表
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. E4 X, Z3 K: W. l5 K/ f$ |' |9 p
紫光兄,很欣赏你为人的坦诚!但关于房事,俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的,再瞅瞅俺什么时候来的,远了不说,就算是俺去年初来的,也会勒紧裤腰带买上一套,但是现在。。。看看这房价吧 ...

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说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.
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你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
" M+ h1 J! J! C5 c0 C
/ j& I; u# r5 R' [' u退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?
! t0 w7 r/ j9 M5 s6 s2 P" O) Q9 y3 t& h1 Z! t) K0 Z$ Y( V) p' a
还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?
7 |( @  d- h1 f/ x: R) h8 B  j( x) G6 W0 v
以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.
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发表于 2007-2-21 16:05 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表7 y0 X, p9 r+ ~$ k
! p: h9 P0 M5 ~* }" D
) k; L( x5 m- T  W
说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.
+ N/ {& Q# _  i4 t) j1 C/ F  Q: ~) F
你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.5 d8 _8 m/ ~; H: W8 r% {4 a8 f
0 u+ h+ ~2 R, _) m8 w+ h
退一 ...

) @! I" _; v  \8 w$ A+ n/ t
, n' h" I' L' l% F. [ 4 S0 f. {; R* q' I
谢谢你的建议,可俺相信自己的判断能力。结论是:现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子!
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-21 16:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.
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 楼主| 发表于 2007-2-21 16:28 | 显示全部楼层

回复 #19 wallyy 的帖子

同言同羽 置业良晨
简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是一蹴而就,我估计10-15年。
& t7 O* \) I+ M( k' ^! H! U2 C% S2 s; q如果你决定留在这里,不要错过了发展的良机,买不买房还在次要。
4 Z; g2 r3 Y2 F. X& Y当然,我们也不能忽视恐怖袭击的风险,基地组织已经放话了——最近,如果真的发生,我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平!
1 C# |  c/ \* R! s* ^" {, c
) J9 D- |# z6 G[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]
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发表于 2007-2-22 00:17 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表
3 E! C' R( _. i简单的说吧,如果未来的15年,不发生世界大战,ALBERTA的经济都会承上升的趋势,EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资(建5个炼油厂及相关配套)不是 ...

, Q: X& i8 L2 d3 x, T/ f/ Z7 y( C
1 M; l( T% T" C$ z* T8 Q8 M2 t' B5 Y4 c' ~
$ L9 @& N& T0 a. f种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。. U  z8 |% R  @3 r& `  U! q/ _, U
另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。当然,人们收入也在增多,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降,初次购屋者也已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
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发表于 2007-2-22 06:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
9 L- y% Y3 \! U" p$ {
8 a8 |+ ^, l3 V. S4 y9 i5 `" f9 @
' w. D$ b2 V5 }& Z 1 m4 }( k7 X7 z4 G
种种迹象已显示爱城的房价已是虚高,职业炒家去年初就介入了,然后是散户跟风,这样的市场不可能没泡沫。
- k4 s: c% a8 t& L8 U另一方面,加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近 ...
* o) D; g0 U' K/ N1 D: b4 Q! a/ w

+ J& J4 ^& q9 R; @俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-2-22 08:39 | 显示全部楼层

回复 #24 wallyy 的帖子

纠正一点:涨幅去年为42%左右。- Y+ H4 ~6 ]' l! R
实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
; f7 v8 x, H7 o+ d也许你根本都不会相信。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 09:18 | 显示全部楼层

银行的杠杆作用是一样的

assume your downpay = 10 W
% X9 d& h- t; Hloan                        = 40 W6 |/ i: P  v# Q5 y
( H; u$ f  |5 r
Total house cost = 50 W
: h! u% K, N) Q3 ~
7 ]! X& y# a. W6 p  Aif house price went down 10%, your house would be 45 W.
4 n% f: f* l3 I* V
) @6 Y3 N2 W+ ^; Dso your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!, Z  ^1 _1 g, U' `) S" _& X
- a4 G0 g( m8 Q# I6 K0 [2 Q
银行的杠杆作用是一样的,可以让你发财,也可以让你破产。
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发表于 2007-2-25 11:03 | 显示全部楼层

2 c* x; c1 Y+ g& n的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由,我所愿意看到的是,每个人能多了解一点生活方式的种类,然后选择一个对于自己快乐指数最高的,当然这个选择需要一个过程,而且会有变动。) x+ {$ v+ o$ c3 b6 u2 g: n  ~+ |
在过去20年里,我们接触到了父辈们没有体验过的生活,包括长期借款购房这种生活方式,有人不接受,有人接受;接受的群体中也分好几类,有希望尽快还清的,有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。
/ _0 k9 e$ Y& z( M7 h
2 Q) a7 o+ {# U- A
原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表: V( w! v. c) W0 e
) Y# V0 U2 l2 d9 d9 Q3 v9 a. k
这点你说错了,不只这个时候,我认识的好多人,即使是5年前买的房子,生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上,因此就节约自己身上的消耗。另外,很多东西,像是电费和煤气费,都是买房前没有 ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-25 11:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
# |, |* Q0 M& W8 s
卡尔加里是这样,估计埃德蒙顿差不多。4 u1 J& [& B5 @3 N- E  W
不过很多房产经纪人肯定赚钱了,在一线的敏感度毕竟高,承担的风险也不小。' u1 R. D9 U, T

' \% z7 R$ i" ?* l& U9 h0 m3 X- ^
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
- T+ {  K; @- W$ h...实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。 ...  
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发表于 2007-2-26 17:58 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表4 ], t3 i5 c8 d9 Z/ U) j
纠正一点:涨幅去年为42%左右。
& B2 W+ B, b) g+ }8 E( [: L实际情况是:在去年如此涨的情况下,很多builder 没有赚到钱。
7 L  {1 K. `* Q2 f; f; F也许你根本都不会相信。

( x- r7 M1 B* N' ^" C, t6 i/ i( ?/ ?) n9 [: O0 L- q
哈哈,你刚刚给我的数据(1月份)说明,single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%,rowhouse/duplex 涨约 65% 。
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