 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租! s: l' j# j# f8 h$ r( z
; r4 C7 n e' m0 _8 g& c. p3 m3 t
全自住免税 曾出租计增值* |9 U! ?3 j; r3 J0 ?3 N% t( k
' Y3 [9 \/ n$ Q z+ a, ~8 F( ^( R
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
+ B: s/ m9 [- u2 ?. N: F" H$ W) S2 y# f. r$ O
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
& N9 D6 s3 |: \: g# O- ~* D( }; b+ c
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
+ E" f1 ~( _% P( R9 Z. p- c7 n
) l8 ~7 B# e- Q. \1 L' d
7 |" n8 c! T5 Z$ A. W
' n6 p2 Y- O7 x* [, d: }0 v7 z* w8 g
) j/ O* C/ W( k* B6 ~5 W$ s1 e! G5 O% ~2 B& i+ R3 O
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。* U$ ~( O; {* E M; w1 \5 n, \1 j1 y
/ A0 R* z. f2 a7 t$ _: e
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。5 y& u& O9 F7 l0 m5 A4 a& U- }) e. a
1 x5 ^6 S1 K7 w7 L$ o: e5 ^! O5 U他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」. V1 S+ C* I6 S
# f" C* x/ C Z. n) E
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。% H/ D/ t' L$ j! i
" ~1 Z! G. M% h8 \ P
纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。 T+ }7 {/ b& |) z( O
4 h4 t7 _) T5 Z6 Z
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。8 v7 ^7 k! {3 A2 a" H7 Z
' P0 D2 V# N# B6 f
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。- m0 z, E0 A1 T" \6 A( V
/ Q% a/ C" n1 ]9 w: h! u! P此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
# ~: b- k& X2 @* f# x l
6 A' c$ J& U0 D, X" p; L3 n他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
' K3 b s2 m- |8 B+ b6 j9 I/ e
y8 c5 G0 H% ], A; }自住改出租属「假定出售」 Q' W' q* r7 i. i8 t
7 _4 |/ \4 W b) z只作分租仍视「完全自住」
0 G+ G T* ^- Q0 q8 U- P" N* I# X- }7 F8 B0 T: f& \0 b
如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
: P" b/ t- V7 H1 _% o
( u x/ ^; f: O2 q! ^. i购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
8 _+ k; c6 ]( S6 H7 X
! V- _" N/ ]9 V' s! [9 M4 l2 g胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。5 N; U% V0 G: C* o
: T! O3 m, W M: k( x8 k, f1 p- J
但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
2 n6 ^9 Y+ C% m! w- N
2 D, g. h$ Q$ _( O* q9 n他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
. C7 Y+ X- H2 ~8 y8 Y/ ?' X! B
! Z/ e# v' J) ]8 i那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
3 ` C3 k( h$ U" l9 L
_5 K7 K X1 K9 S, n: _) _0 w胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。1 D# y! P* x. m, f: t7 ?
1 N# m6 e- m! [, ~: n3 e: S
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」- _/ i3 J8 p5 ^7 p2 g& u% }5 ~1 Z
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
