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地产经纪杨洪回应地产投资疯狂梦想! G1 z5 f% x- _" W2 h
加国无忧 2006年01月13日,来源:星星生活上期,星星生活和星网刊登了《一个地产经纪的疯狂梦想:拥有20套CONDO》,因为言论新奇大胆,引发读者和专业人士的广泛参与。有人致电星星生活报社针对文章给出专业的意见;有人直接把邮件写到了星星生活记者的邮箱,提出了很多自己的疑问和看法;在星星生活记者的主动咨询之后,也有不少专业人士给出了自己的客观看法。文章11日被加国无忧网转载之后,也引起了网友巨大反响,以至于该网络负责人赵平波亲自撰文对该文发表意见。
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日前,星星生活记者收集整理针对该文的评论和意见时,发现,林林总总的意见中,除了极少数读者对这种投资行为坚决否定之外,提出疑问、质疑这该投资可行性的占了绝大多数。星星生活记者将这些意见整理为以下几类:8 w6 U Z+ X Q: K# z. _
5 I. Y& k$ k }( ~2 eA类有那么多收入每年投资5万买CONDO吗?7 @/ K; X7 d; ^, e% ?! m
: D6 l+ c+ Z1 B署名为david的星星生活报读者率先写邮件提出尖锐疑问:"买20套房的首期每套5万,共100万从哪来?靠你的个人收入还是骗贷啊?如果你能靠卖房赚上100万,那我也去当经纪算了,还以房养房那么累干什么呢 !" ' t% `3 w/ Q3 D4 X1 B
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加国无忧网负责人赵平波在文章中如是说:"对一个普通的、做得一般的地产经纪而言,每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦,即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪,恐怕也是白日做梦吧!"
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$ R# z3 z; x# }$ v- z+ c: l. PB类银行会贷款300万给他吗?! ]0 V3 o* _* h4 C; o; M
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署名为james的星网(www.NewStarNet.com)读者的英文邮件比较有代表性:"Could you tell me how Mr Yang Hong can get mortgages for 20 condos from banks?(你能告诉我杨洪先生如何能从银行为20套CONDO贷到款吗?)"$ l" t) N" A/ p9 w+ P2 L1 @/ h/ n
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署名为jason liang的星网读者,更在邮件中很仔细地列出几点疑问,其中第一条就是:"当你已经买了3套CONDO,你还能为你将来要买的新CONDO获得银行更多的抵押贷款吗?"
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c9 B6 c% ~. f0 I, y3 zC 房子空置、利息上扬、移民政策变化等风险# D' V* l9 ^$ n+ A' a: r2 S
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署名为jason liang的星网读者的最后一个疑问便是:"Have you considered the empty period for which you could not find any leasees?(难道你没有考虑到找不到租户的空置期吗?)"持类似意见还友加国无忧网晓华、jackhuizhu。
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而该网友zeak则对利息上扬之后的风险表示担心:"现在利息这么低,高1/3-1倍后 ……他考虑过利息涨到10%时的情况?他要从哪个楼跳下?" , [7 ~! Y& d5 x4 n
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另一个网友jim so提出了移民政策以及CONDO前景变化对投资造成的风险:"在加拿大华人近期成不了主流,政策变动前不会让你知道的,有一天倒都不知道怎么倒的;而且交通方便了, Condo就麻烦了。长期看, Downtown 都会萧条的,NYC 都不例外。"$ z* b" h2 e* M5 A5 s/ Q! r6 t
- w5 w2 V+ T3 v8 @D 不同的选择和投资方式) p c3 X$ B1 G/ Q
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网友MV55对CONDO的投资前景存有疑惑:"每个人都知道CONDO在贬值,因为太多的CONDO在修建中;而HOUSE不会贬值因为土地不会增多,特别在好的地段。"1 t1 z8 @ s! h' H. O9 m6 S( p
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另一名网友happyever更有意思:"如果我有5万元,找个年回报7.2%的投资,20年后也是20万。"" q# f5 d0 v8 @% M/ |
: f+ i, U1 `- Q署名为jyang0125的网友说:"我不相信我能像你一样做同样的事情。我不是地产经纪,我没有时间到处去搜寻新房子,我没有时间去照顾这么多套房子,我也没有足够的心里承受力,我不能想象我将成为一个百万富翁,我能投资信托基金或者股票来得到同样甚至更多的回报,更容易,更灵活。"6 |! K _+ e. T3 I- j( A
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网友文森特说:"我看还是短线好。长线也行,不过等到60岁了再卖,享受生活的质量恐怕就要下降了。" 1 D8 X* _& E) r
# b8 P9 ~$ n! w, e0 ~9 T/ N$ q在这些反馈中,星星生活记者发现唯一有一个署名为jyang0125的加国无忧网友,对次投资行为提供了一个不同寻常的信息:"我不认为这是你自己的想法。最近我卖房子的时候,我经纪的男友向我推销跟你一样的点子,他们都不是从大陆来的。1.他只投资CONDO;2. 他和我的AGENT现在已经拥有7套CONDO(他自己说的)……他的想法似乎还好过你。"这一点,为后面杨洪的回答所证实。3 G& H; v) s+ e* @$ n! b! K# F
- \4 @9 s: d7 _ N+ J& ?星星生活将综合整理所得出的以上问题抛给杨洪的时候,他正在签OFFER的路上。他显然还不知道这些反应。随后,他对一些问题作了稍显仓促的回答。
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他听到反应和看到网站文章后的第一句话是:"我不应该把我自己的想法和做法公之于众。我没想到会有如此之大的哗众取宠之嫌。其实我的初衷就是,我的确有梦想,我不希望我的生活一潭死水。我努力工作赚钱,是想一步步实现自己的梦想,我觉得我的人生因此而美丽。我甚至自己写了一篇小说,就叫《追梦的人》,不过,我不打算发表。所以,我首先要说的是,每个个体是不同的,不要用固步自封的眼光去理解一个追梦的人,俗话说,道不同不相为谋。"
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他接着对认为他的投资是制造市场泡沫的说法,向星星生活记者表达了自己的看法。"我不想制造房地产市场的泡沫,这个世界总有不同的人在扮演不同的角色。我的这个投资梦想,是我自己决定去做的,是经过了深思熟虑的,也有一些朋友一起在做。据我所知,我的同事中就有自己投资了13套房产的人,他们是香港人,或者韩国人,来得比较早,收入不错。所以,我说的这个已经不新鲜了。对有些人来说CRAZY,而对有的人,完全是可能实现的事实。"
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2 h6 H5 X2 ^; f: `- ?6 t5 h他特别感谢赵平波,"他的那篇《经纪吹牛,可不要脱离群众》写得很好,很亲切,看得出来是新移民的视角。他的最大的质疑点是每年掏5万去投资的这个实力问题。对我来说,我不愿意回答我的年收入的问题,也不想对赵平波先生对地产经纪收入的调查是否真实可信发表看法,我想说的是,对我来说,一年拿5万出来投资地产,不会影响到我的生活。每个人的收入和财产不同,资金状况不同,不能用你的收入去设想别人,你能想象到比尔盖茨的投资计划吗?我文章的最后说了,我的梦想是有适合的特定人群的。你不是这种人,你不能说没有这种人。"
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5 O2 k4 W0 q2 h作为最多疑问的,如何能一次次从银行贷到款这个问题,他对星星生活记者的回答是,"完全是可行的。因为作为投资的物业和最为自住的物业,银行的审核标准是不一样的。在审核你的投资物业的时候,银行不看你的INCOME来判断你的还贷能力。他们只会考察两个信息:首先是你买的房子周边的资金状况,其次是看你的出租合约,银行会根据这个来估计你的潜在收入。这样的话,每套房子只要有出租合约,银行审核通过后,就能贷到款。当然前提是25%的DOWNPAY。"3 r* q6 m6 k$ h7 z9 L- o
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对于投资风险的种种疑问,杨洪没有对星星生活记者一一作答,他说那是一个又一个的大题目了。"我只能说,凡是投资都是有风险的。我说移民政策十年内不会变,他说有可能变,但他也不能肯定;另一个关于利息上涨、房价下跌的风险,大家都知道,房地产是有一个周期的,我说25年后卖CONDO,只是计划,当市场变化的时候,我是绝对不机械的。可能短的5、6年,长的十几年就卖掉,在某个周期中相对靠近理想的点,就可以出手。7 ~( b% j: ~' g% B2 X3 O4 W& d
# Y3 O8 |% `. r, s6 E! ], }/ r"至于不同的投资方式,他笑着说:"我不反对任何投资方式,我相信别的投资方式也很不错。但我个人来说,就喜欢地产投资,因为我喜欢房子,这也是我为什么选择地产经纪这个职业的原因。") G v; ~. ^ e/ X$ r( `
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