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1。假定: 买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。
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( `9 _6 M" p$ `; j/ r2。CASE-1: 自己家住,目前可 DOWN PAY 10 万(银行利息=4%), 工资有 6 万, 可贷 20 万 (利率=6%),
+ c$ v1 K+ v$ ]/ e 可 买 30 万房子 (租同样房子,1。2万/年)。
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成本: 银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年! Y1 ^. e0 [$ G0 y9 V; c6 b
贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年, y; ]( x6 j% k
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年
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买房子可节省房租: 1。2 万/年
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净多花费: 0。61 万/年# t+ B" o6 @ i& }
/ Q6 v+ N2 O- n* O& I6 g 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
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TOTAL: 资本净增率= (2。1-0。61)/ 10 万 = 14。9%
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3。CASE-2: 投资房子,可贷 30 万 (利率=6%),可 买 30 万房子
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, ^: I3 N, @$ S& ]/ X% v: P0 v 成本: 8 p( r+ z4 J. q( g% U4 D
贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年
3 E0 A U) D& y! c D! b+ Y& L; V TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年7 F2 J! c3 m6 q: p0 ]5 I0 U
6 t8 T0 J' H$ A1 v, \4 T 房租: 1。2 万/年
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净成本: 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年- L7 g0 h$ T8 N0 r! K1 F/ W; v
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如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
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TOTAL: 资本净增率= (2。1 - 0。81)/ 10 万 = 12。9%
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平衡点= 0。81/30万 =2。7% (注意:这里是用 30 万,这是房地产的关键点,“银行的杠杆作用”!!!)2 o* s3 E$ _0 m0 Y
. }+ t- w6 Z3 {$ G' _3 Z5 O 只要房子涨价率大于 2。7% !!!2 a5 n$ e. U; m, g0 |0 y: }
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我希望大家真的能明白以上的计算。 |
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