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预则立，不预则废！——将房产“赠与”给子女还不如“卖”给子女
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' j: Q; y: k" E0 H% ^5 j& u案例回顾：2013年，老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠与及过户手续。; _( ?9 O$ X1 M: C+ `
* }" u; @1 ^0 N' Z2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果在过户时居然被告知，除必要的契税、营业税等一系列税收外，房子必须征收20%个人所得税！
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' i9 F; e" t% V. F% Z J ?' [房子现价八万多一平，网签合同作价也达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税！总计100万！4 \8 d3 u' v7 X% h) P1 t
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怎么会这样？二手房个人所得税不应该是1%吗，怎么会是20%？小伙伴们都惊呆了！4 C: x& n0 ]8 t" c* t& g8 i1 ^
: D9 i0 S/ m; N I/ L原来，小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果是自用，不用缴纳个人所得税，但如果出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
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! N9 N: N4 @3 A% }% ^二手房交易中的个人所得税征收有两种方式
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1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%/ _! r% |0 N1 F) [7 v; V {
, z: {+ F) x# Q( W9 t2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%' l" e, Y5 q! S6 P
! l: t5 M$ N5 i9 u& |" Y* j4 i" c第二种核定征收就是我们常见的征收方法，相对比较低，小张如果据此纳税，则个人所得税仅仅5.5万元。但根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。也就是说，小张只能按照“查验征收”方式缴纳高达100万的个人所得税！" p, }. e# F' h4 h2 R$ p p
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到此时，老张小张后悔莫及。其实当年如果不是用赠与，而是出售的形式过户，结果就完全不一样！7 D, R7 m+ c \6 I: G8 O( V$ Y, ~5 o
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两种方式的税收成本如下表：
6 R- s& e4 X( z+ F税种7 Q; w+ `- N5 G6 H8 e
税率（按总价为税基）
2 V+ u& ~* H+ B赠与的税费0 T5 ?2 C7 v( T' N+ |
二手房买卖的税费
3 g5 _4 r6 H5 j公证费
* d: u0 q. _/ x2%( H0 R! {( ~- J
2015年后新规只需要提供亲属关系公证，公证费仅需300元2 ~: p- i' v. ^) e
无
3 r. k8 n% `! E: B营业税
3 j* D# `+ t$ j) `0 W% V3 A无
+ l2 c8 L8 |0 p5 u! L满5年免征，未满5年5.5%7 h/ E- ~0 y) k6 X; p" h
契税
9 k- w* E8 }- z3%
6 @7 w" i p) H$ {0 |9 |* L5 c1%-3%
3 H" u4 Q( E" A% Y土地增值税& F0 p' {5 }9 c+ h8 t! ?
1%/ i. q8 ^; T1 M
满5年免征，未满5年1%
5 @" f5 d! p; @" R6 Z- E个人所得税5 ?2 G3 l! Z2 c
无
, u. ?! L/ l; w- S, W& y: T1 \1%，满5年且为唯一住房免征
+ K$ r0 n% d2 L" ?# F& w* {房屋产权登记费2 M* d* i, i9 n2 t8 c
80.00元/ K- u9 }* |- v. `; W/ m* h
80.00元
1 _* `/ ?9 B# @+ m; f8 L, p$ d评估费5 Y! t$ R$ s: v
0.5% ~1 K; e! s& r
0.5%. s+ o' \# {' s% r
房屋交易手续费
# B9 U/ i7 y e无0 O W2 ^. _3 o% ~! m
3元/平米5 t9 O, C8 P! r' U
小张实际总费率; }2 \' `, H8 r5 m; ?9 ]3 u$ M$ n8 D
6.5%
3 M$ `+ d" N" h3%- U- s: W7 B% _; f4 P$ {
（老张的房子已满五年但不是唯一住房）: q8 k4 G8 Z: ~9 }0 Q/ o0 n& F
* i, ?% `, g' v9 g/ _$ [! Y
5 X$ n5 o( K5 w5 x0 y8 _
通过对比上表，我们会发现，如果按老张将房子“卖”给小张处理，则不但过户时的税费可能还更低，而且后续小张出售房子时还可以用核定征收，税率仅1%，也就是5.5万元，将少交94.5万的个人所得税！真是失之毫厘，差之千里啊！
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* H- _/ c- c7 @在这里，小编郑重提醒要将房子赠与给子女的朋友，请记住一定要用“卖房子”给孩子的方式进行过户！否则将来卖房子的时候，可能就要面临高额个人所得税了。- i9 }3 d- y2 [
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狗仔卡
发表于 2016-4-10 19:05
提升卡
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沉默卡
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变色卡
显身卡
发表于 2016-4-13 16:00
