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小黄原创: 爱屯地段说

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鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-5-13 21:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
地段地段地段; b3 y: Y1 N) l3 |( h. s
                                      ---------------------- 李嘉诚
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任何名言,都有一个catch。好比说,能用钱解决的问题就不是问题。问题是没钱。同样,李嘉诚老爷子这句话,也等于没说一样。地段地段不错,到底啥是好地段呢?说的具体点,爱屯的Windsor Park是不是好地段?给李嘉诚打过电话并获得回复的同学请举手。6 l1 [+ N, y. ~# y

% E# v" X, Y$ r: Q9 P; q据小黄观察,买股的人大多是赔的,买房的人大多是赚的。其实股票到是没那么差(中国股票除外),主要是大多数人心态不好,往往下跌后挺不住,就割肉走人了。而房子还要住,就算下跌,挺了几年几十年最后大多是赚的。所以呢,股市里的老手往往谦虚,知道自己跟巴菲特价值投资八竿子打不着。而房市里的普通业主,看看自己房子20年涨3倍,就觉得自己和李嘉诚的地段地段地段差的不远了。# u  z7 r/ I7 O2 C2 G7 E

; ]) s- _6 X/ Y, u4 j- Z这是背景。" \7 Y" K( a- m) D/ s( R1 k1 P

2 g0 `8 Q+ F, Z9 H( U8 a小黄不敢自比李嘉诚,也同样不觉得爱网上有谁达到了李嘉诚的境界。这就好比,小黄不是神,但也可以不相信李红志是神一样。我只是在这里举一些现实发生或存在于爱屯房市的现象,并试图总结规律。只玩实的,不玩虚的。
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JoyceAccSG  在2014-5-20 19:19  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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VitaminC  在2014-5-16 10:53  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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Spring10  在2014-5-14 09:21  送朵鲜花  并说:CONTINUE !!!!
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鲜花(1181) 鸡蛋(48)
 楼主| 发表于 2014-5-13 22:14 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2014-5-13 22:22 编辑 , p3 }7 `3 W& i3 R" V3 c
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细数当今爱屯的高尚住宅区,自住的好地段,有人会说Windermere,也有人喜欢老区Windsor Park,半老不新Westbrooks。要找规律?都以W开头。* h+ b8 T; p0 R8 v

( R7 h) O2 Q) |但稍微知道点爱屯历史的人都应该知道,爱屯第一个真正意义上的豪宅区是 Highlands. 这个名字来自于地产开发商的一次征名竞赛。获胜者得到了50块钱价值的金子。名字是否有点耳熟?和 Upper Windermere其实是一个套路,简单的说就是高大上。Highlands的开发商名为 Magrath and Holgate,是其两个拥有者的名字组合。这二人都给自己造了个豪宅。其中Magrath Mansion位于 6240 Ada Boulevard,在1912年据说价值7万6千。如果说爱屯曾有过一个无争议的第一豪宅,那么就是这个:
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面积6578尺,占地43163尺。
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百年之后,西南部以Magrath命名的小区也接近完全造好,也是足以令很多人自豪的小区。但,没有一个房子能达到Magrath Mansion的风范。

鲜花鸡蛋

圆梦  在2014-5-16 21:20  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
看风听月  在2014-5-15 21:58  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 UP KEEP GOING
guangdao  在2014-5-14 09:45  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
北山  在2014-5-14 06:05  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
验房师  在2014-5-13 22:28  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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鲜花(37) 鸡蛋(2)
发表于 2014-5-14 16:55 | 显示全部楼层
继续写!
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 楼主| 发表于 2014-5-14 19:57 | 显示全部楼层
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现在很多人都把 Highlands的衰败归咎于1913年开始的经济衰退以及于之后的一战。其实并非完全如此。Magrath-Holgate在1913之前就已经呈现败象。作为500多块地的一个小区,自从开张之日,真正造了房子的住户其实并不多。主要是开发商自己风风火火的在充门面。究其原因,地段是个重要因素。Highlands此前不久还是农业地,是Magrath,Holgate和市长兼地主McDougall官商勾结,一边把土地并入爱屯,一边进行开发的。等于说是个“空投”小区,周围缺乏成熟小区的人气,也缺乏商业和配套。
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; X$ c0 I+ x1 e- f2 _' ]Magrath-Holgate很快就明白这个问题了,并寻求解决。他们造了24个spec home,以图造成一个成熟社区的感觉,扩充人气。同时在Highlands旁边地块修建商业。但运气不佳,正好赶上了1913的衰退。补救手段反而成了破产的原因。现在国内论坛有很多买不起房的钓丝们,天天做白日梦房产暴跌80%,地产商病困而死。这,就发生在Magrath身上。他的遗孀 Ada Lake,在30年代再也交不起地产税,被赶出 6240 Ada Boulevard。看来就算街道以自己命名都没用。
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经济衰退和世界大战都只是暂时的。但Highlands并未因为这些不利因素的解决而达到其最初的设计目标。Highlands的教训导致我对地段的第一个总结:有机生长是必要的。

鲜花鸡蛋

看风听月  在2014-5-15 21:59  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 KEEP GOING
lu_guo  在2014-5-15 21:33  送朵鲜花  并说:为啥关闭主题了?送朵鲜花鼓励一下
阳光下的蔷薇  在2014-5-15 11:25  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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yicixing  在2014-5-15 07:05  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
pingp9909  在2014-5-14 22:36  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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 楼主| 发表于 2014-5-19 23:01 | 显示全部楼层
什么是有机生长?就是说红花要靠绿叶衬。新区必须要有成熟的好区来支持才会成功。
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Highlands 若孤立的看,好的很啊。坐北朝南,于高台上望河谷。可谓龙盘虎踞,形势万千---热衷风水的同学不妨研究一下。但你看看它周边都是什么区呢?2 X3 {: G0 q6 v; R7 O
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Highlands之后,爱屯高大上小区的脉络非常清楚:
. V& R7 O1 N: |! P* P1)沿河
; `! {! v1 z9 W  Q) g2)朝西南推进3 P4 }- P' l! H8 {6 O1 x8 B

; |/ b& ~& `2 D% @& ?: f0 |沿河是为其河谷风景。朝西南的理由就是有机生长。河南侧从Windsor Park起始,直至Windermere, Keswick。河北/西侧从Glenora起始,直至Cameron Heights。
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当今Windermere,为何能在新区中独占鳌头?很简单,因为Riverbend的存在。Riverbend区是一个发展良好的中高小区,本身就是从北往南有机生长过去的,要继续生长到Windermere是再显而易见的事情。% @+ m0 o2 Q+ ^; w+ C! w
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我曾听不止一个人评价过 Windermere,说不喜欢这个区,因为现在没造好而交通已经很拥堵了。听到这,我一般偷偷的chukle一下下。拥堵,说明它的人气旺盛,商业繁荣,设施齐备。这在新小区里面是非常难得的。在国内也是一样。魔都帝都的好地段,轻轻松松让你堵一天。倒是鄂尔多斯新城,宽阔的马路任你开。须知,政府规划建设永远是要慢一拍的,所以凡是有机生长势头良好的,都很可能要持续的承受交通压力。0 S7 r7 e( I9 f
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这是今天说的话。其实,Windermere本是个“空投”小区。" m3 s' `$ _: Y( H( i0 J

鲜花鸡蛋

圆梦  在2014-5-20 21:23  送朵鲜花  并说:学习了!我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
wec080  在2014-5-20 16:02  送朵鲜花  并说:赞一个,不但会好好说话,还有理有据!
未名  在2014-5-20 14:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
北山  在2014-5-20 07:26  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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 楼主| 发表于 2014-5-20 19:01 | 显示全部楼层
在2005年人口普查中,Windermere共有84户居民。基本都是Windermere Estate, West Point Estate的60~70年代的老房子,和极少量Windermere Ridge的新房子。9 Q, o: k) C2 j% z6 Z) p/ M) @
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这些老房子,直到今天,zoning都是Rural Residential,即农居地。简单的界定方法是,Windermere Drive 100~268, 偶数号。Windermere Crescent 全部,以及181 Street那里几个房子。基本都背靠河谷,面积在一个英亩左右。我粗略查了一下,那里最老的房子是1962年的。至今过去半个世纪。当年空投于此,住户为的是一种乡野的居住环境。由于地块总量也很小,所以可以认为就是一群“志同道合”者的聚居区,而绝非富豪区。0 s, z1 X5 N- W( Z, k* d8 t* R

" e: y, x7 T; y! t我爸曾有个同事,在此买过一块地,一直也没造。也是属于那种缺乏投资规划,想买就买了,也没算到底能咋升值,也没想好是抛出还是自住的那种常见的类型。究竟哪年买的,无考。反正是花了10万块钱。等了很多很多年。这些年是很虐心的。君不见,微软思科因特尔,个个升幅达百倍。直到21世纪初,爱屯地产开始萌动。这位老先生等地块涨到20万的时候,抛了。现在这样一块地大约是150万,前两年还是130万。上带豪宅的,叫价599万,两周不到就售出了,就今年的事。
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5 M0 y5 D( r) r) L, b9 b9 w' l* F为何这几年这些地块的升值如此迅速,远远超出了爱屯普通水平?归根结底是因为其由“空投”转为“接地气”的有机生长。旁边的新开发,包括Windermere新建的中小房子,包括商业,终于把这些农居地迎接回组织了。Windermere Grande和One At Windermere两个小区给Windermere Drive带来了全新铺的路,水电,排水管线。而农居地的住户构成也发生改变,由大自然爱好者,逐渐抛盘给了土豪。+ X. J% [" j8 R9 c8 F/ ]" X

1 ~  p. y5 [, ^- |这个案例算是演绎了一个空投小区50年修成正果的正能量故事。这还借助于周围都是农田,又在我前面说的有机良性生长的路径上。否则,再过50年还是没用。类似的机会今天仍然存在。但你能不能看得准,能不能等得久呢?# I5 n& o* Z+ C

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北山  在2014-5-21 05:58  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
yicixing  在2014-5-20 21:44  送朵鲜花  并说:继续密切关注中。。。我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
圆梦  在2014-5-20 21:27  送朵鲜花  并说:喜欢看!我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
看风听月  在2014-5-20 20:19  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下。 Goog Story.
嘟噜  在2014-5-20 19:21  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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 楼主| 发表于 2014-5-20 22:49 | 显示全部楼层
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本帖最后由 小黄 于 2014-5-20 22:54 编辑 * F. |7 b7 o+ [
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上几张图吧。就是前不久售出的599万的房子。
6 |9 Q! S( g3 q0 N* D208 Windermere Drive NW5 V( m8 Y" H$ D8 _2 n$ P& J

# [. l3 u/ O! b面积6772尺,占地43795尺。与Magrath Mansion的尺度几乎是一样。, }( n1 M- E1 e
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看风听月  在2014-5-21 18:49  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 存在的就是合理的?
圆梦  在2014-5-21 13:38  送朵鲜花  并说:终于开眼界了!我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
arbiterlin  在2014-5-21 13:16  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
流光飞舞  在2014-5-20 23:22  送朵鲜花  并说:真豪啊。我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2014-5-20 22:57 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2014-5-20 23:00 | 显示全部楼层
谢谢大家的鲜花,我关闭帖子的目的是连续写完。否则如果大家讨论起来,我就忘了下面该怎么写了。

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edmonton-fish  在2014-5-24 16:25  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
yun云淡风轻  在2014-5-23 20:22  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
湛蓝  在2014-5-23 10:11  送朵鲜花  并说:哇,室内篮球场,也可以打羽毛球的。羡慕。
圆梦  在2014-5-21 13:39  送朵鲜花  并说:给予理解!哈哈哈!我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
青萝  在2014-5-21 08:41  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
青萝  在2014-5-21 08:41  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
阳光下的蔷薇  在2014-5-21 08:11  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
Montero  在2014-5-21 06:57  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
yicixing  在2014-5-21 06:47  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
Arthurs  在2014-5-20 23:20  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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 楼主| 发表于 2014-6-6 21:48 | 显示全部楼层
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本帖最后由 小黄 于 2014-6-6 22:04 编辑 - H2 v+ _7 ?, T) r2 D

2 p8 D, f) Z/ U: z. p6 r去年,出了个事。省府和教会,两个完全应该警惕的组织,意欲把几十个流浪汉“空投”到Terwillegar Towne小区。一时间沸沸扬扬,局部地区的房子交易量价齐跌。为什么呢?地理条件完全没有改变,为什么地段就不行了呢?这就引出我对地段的第二个总结:人和地段是相互作用的。
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没有人,那就没有地段了,只有地。一望无际的大草原,连农田都不是。有了一个人,就有第二个第三个。每一个人都在地上留下自己的印记,而一个地段形成后又会吸引某一种人。这个双向作用具有莫大的力量。: [7 v5 w+ o$ A2 s

) y) \* O  K: f! U  S/ b9 E1 t1995年的夏天,也就是比2009年的夏天正好早了14年,我第一次到了纽约,是一次震撼灵魂的经历。没有夸张。现在由于国内有钱了,因特网又发达,就算用谷歌街景都能环球旅行,所以群众的眼界很高,见识很广。但我在1995还绝对是没见过大世面的小屁孩。爱屯是个相当平淡的地方,不能归类为大世面吧。. g- p9 n% |, q/ C0 b  k
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纽约的高楼很多,很高。我还在世贸下面拍了照,谁能想到仅仅6年后,那地就没了。我还记得世贸有个矮楼里面是food court,里面价格相当的不贵,但东西也挺次的。去帝国大厦观景台,当时排队就排了一个多小时。上面小的转身都困难。铁丝网围起来,很像国内的公寓阳台。: |+ h( f7 R; G
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比高楼给我留下更深印象的是纽约的人。黑人。赤条条的躺在人行道上。这哥们是在等孜然吗?当然也有华尔街上坐在宝马7系里的黑人。题外话,黑人是挺喜欢宝马汽车的。越是高系越明显。

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圆梦  在2014-6-7 12:54  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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