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■王友华
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* L( y% V' j& O6 U 在去年8月的一趟美国之行中,无意间自友人口中了解到美国房地产的盛况。这位长期在加州投资房地产的朋友告诉我,由于房价不断上涨,银行提供百分之百融资,这场无须自备款的地产投资游戏,吸引了各方人马参与,甚至连墨西哥的水电工,也忍不住房市买空卖空的差价诱惑,明明购屋能力有限,却在银行倾全力融资的引诱下奋勇入市。笔者听了直觉反应是,美国这场继科技股之后的地产投资盛会,应该是要接近尾声了。2 J$ A4 b) s& b% G/ ^
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墨西哥水电工的故事,令人想到华尔街着名的擦皮鞋小弟入市投资的理论。这个理论所秉持的经验法则是,股票市场如果热到连在华尔街擦皮鞋的小弟都深陷其中,并且满口股票经,意味后继的买盘即将弹尽援绝,股市行情面临反转的危机。/ E; n y% _' A8 @/ o
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上个月这位朋友从加州回台,聊到美国房地产现况时,他摇摇头直呼大势已去,房子现在超难卖,以前买房子要用抢的,现在买方姿态高的不得了,并且动不动就打退堂鼓。房市走下坡的原因很简单,利率上扬资金成本增加后,潜在买盘逐渐缩手,尤其今年第二季开始,美国指标公债殖利率冲上5%,连带推升30 年房贷的利率,引发房市的「大寒效应」。$ z5 Y1 b4 _$ w# V
! t+ g4 w" `- c# d$ ?# n 美国房贷利率一度接近7%,如果再加上每年房屋税及房屋交易成本,如果房价没有两位数字以上涨幅,投资(机)客根本无利可图,房价一旦停滞不前,还必须背负庞大的资金成本,压力可想而知;此外,美国联邦资金利率已来到5.25%,美元定存利率可观,房市如果前途茫茫,手中閒置的资金不如转战定存,在上述的投资思维带动下,房市投资买气尽失,投机卖压源源不绝。
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9 J4 G/ D Z9 {9 W" [ 最近美国公布7月份新屋开工的数字,来到过去20个月的新低,和去年同期的投机高峰相比,跌幅高达13%,历史经验显示,美国的新屋开工市况一向与经济成长率关係甚密,呈现齐涨齐跌的走势,第三季初的新屋开工情况惨淡,美国经济成长的动能尽失。
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这波美国房市降温来的又快又急,令业者措手不及。最新公布的建商信心指数甚至来到1991年初以来的新低,信心之脆弱由此可见。至于佔房屋销售市场85%的成屋销售数字,亦不尽理想,上个月的销售户数创下过去两年半来的新低。8 N N0 Z; F, v
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这些负面的数字让人直觉以为,美国房市是否崩盘在即?其实实际的房价走势,只不过是从永无止尽的上涨变为不涨而已。根据美国全国地产协会的统计显示, 7月全国平均房价较去年同期上涨0.9%,创下1995年5月以来房价年增率的最低数值,房价只不过停止上涨,市场气氛竟然如此恐慌,个中意涵实在耐人寻味。
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" V- B7 w: f* q; T- b$ i4 E 近几年美国的经济成长来源,几乎成为房价的俘虏,民间消费成长主要归因于房价上涨的激励,房市荣景同时也为就业市场创造了可观的工作机会,房市涨翻天,使得消费者戒心尽失,美国储蓄率来到负值,经常帐逆差如滚雪球般不断扩大,房市若不降温,美国结构性的经济问题,永远无解。
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美国房市在联準会长达两年的紧缩货币政策下,终告弹尽援绝,弃械投降,这次降温其实金融市场应该以利多来看待,因为房市冷却可以避免民间资金与人力的错置,也会避免助长虚幻的消费信心,更有益于矫正美国沦为负数的民间储蓄率,此外,近来房市降温导致长天期公债殖利率下滑,这对金融市场而言,其实是货真价实的利多。
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美国哈佛大学今年出了一分美国房地产市场走势展望的研究报告,预估未来美国房市将会不涨不跌,令多空双方俱无所得,这分报告在此关键时刻提醒大家,房地产是用来居住的,不是拿来投资的,这个发人深省的讯息,值得墨西哥水电工、以及所有蠢蠢欲动的投资人牢牢记住。 D8 n9 l; o/ s0 G5 C4 K2 v
% m8 i- ^+ q7 I3 H$ F( { (作者是富达投顾总经理)
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【2006/09/12 经济日报】 |
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