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■王友华
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在去年8月的一趟美国之行中，无意间自友人口中了解到美国房地产的盛况。这位长期在加州投资房地产的朋友告诉我，由于房价不断上涨，银行提供百分之百融资，这场无须自备款的地产投资游戏，吸引了各方人马参与，甚至连墨西哥的水电工，也忍不住房市买空卖空的差价诱惑，明明购屋能力有限，却在银行倾全力融资的引诱下奋勇入市。笔者听了直觉反应是，美国这场继科技股之后的地产投资盛会，应该是要接近尾声了。
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墨西哥水电工的故事，令人想到华尔街着名的擦皮鞋小弟入市投资的理论。这个理论所秉持的经验法则是，股票市场如果热到连在华尔街擦皮鞋的小弟都深陷其中，并且满口股票经，意味后继的买盘即将弹尽援绝，股市行情面临反转的危机。$ i8 d; @. r) J8 ^
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上个月这位朋友从加州回台，聊到美国房地产现况时，他摇摇头直呼大势已去，房子现在超难卖，以前买房子要用抢的，现在买方姿态高的不得了，并且动不动就打退堂鼓。房市走下坡的原因很简单，利率上扬资金成本增加后，潜在买盘逐渐缩手，尤其今年第二季开始，美国指标公债殖利率冲上5%，连带推升30 年房贷的利率，引发房市的「大寒效应」。9 U6 u! L9 B& i% R) Y( ?- F
$ W6 L7 s% [" l3 O; `% ]" c 美国房贷利率一度接近7%，如果再加上每年房屋税及房屋交易成本，如果房价没有两位数字以上涨幅，投资（机）客根本无利可图，房价一旦停滞不前，还必须背负庞大的资金成本，压力可想而知；此外，美国联邦资金利率已来到5.25%，美元定存利率可观，房市如果前途茫茫，手中閒置的资金不如转战定存，在上述的投资思维带动下，房市投资买气尽失，投机卖压源源不绝。
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6 y9 m" j* W% c" x2 L/ V7 W' V( [& R 最近美国公布7月份新屋开工的数字，来到过去20个月的新低，和去年同期的投机高峰相比，跌幅高达13%，历史经验显示，美国的新屋开工市况一向与经济成长率关係甚密，呈现齐涨齐跌的走势，第三季初的新屋开工情况惨淡，美国经济成长的动能尽失。
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! t6 m9 S: Z% M) G9 O$ v0 j# C4 q3 N 这波美国房市降温来的又快又急，令业者措手不及。最新公布的建商信心指数甚至来到1991年初以来的新低，信心之脆弱由此可见。至于佔房屋销售市场85%的成屋销售数字，亦不尽理想，上个月的销售户数创下过去两年半来的新低。
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这些负面的数字让人直觉以为，美国房市是否崩盘在即？其实实际的房价走势，只不过是从永无止尽的上涨变为不涨而已。根据美国全国地产协会的统计显示， 7月全国平均房价较去年同期上涨0.9%，创下1995年5月以来房价年增率的最低数值，房价只不过停止上涨，市场气氛竟然如此恐慌，个中意涵实在耐人寻味。* Y I6 }$ h% w+ E5 z. G
9 G& _/ w. B% T' [$ t 近几年美国的经济成长来源，几乎成为房价的俘虏，民间消费成长主要归因于房价上涨的激励，房市荣景同时也为就业市场创造了可观的工作机会，房市涨翻天，使得消费者戒心尽失，美国储蓄率来到负值，经常帐逆差如滚雪球般不断扩大，房市若不降温，美国结构性的经济问题，永远无解。
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美国房市在联準会长达两年的紧缩货币政策下，终告弹尽援绝，弃械投降，这次降温其实金融市场应该以利多来看待，因为房市冷却可以避免民间资金与人力的错置，也会避免助长虚幻的消费信心，更有益于矫正美国沦为负数的民间储蓄率，此外，近来房市降温导致长天期公债殖利率下滑，这对金融市场而言，其实是货真价实的利多。; E' k. N) c) J# S& V8 o! D+ r
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美国哈佛大学今年出了一分美国房地产市场走势展望的研究报告，预估未来美国房市将会不涨不跌，令多空双方俱无所得，这分报告在此关键时刻提醒大家，房地产是用来居住的，不是拿来投资的，这个发人深省的讯息，值得墨西哥水电工、以及所有蠢蠢欲动的投资人牢牢记住。
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（作者是富达投顾总经理）
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【2006/09/12 经济日报】 |
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狗仔卡
发表于 2006-9-14 14:55
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