频繁买卖房产赚大钱：华人被税局盯上了

get8686 · 发表于 2014-3-4 05:44

作者：谈海

2013年报税季节来临，每年的这个季节都会有很多人焦虑，能拿回退税的当然很期待，盘算一下能退回多少钱，怎么安排这笔钱；要补税的自然很紧张，白花花的票子要从自己口袋里掏出来确实不太好受。但是不论如何，按时报税是逃不掉的事，守规矩就是减少麻烦的最好药方。每年都会有人因不守规矩而被税局调查，出了问题轻则罚款，重则坐牢。为此51周报记者采访了华人税务问题专家胡商，请他给大家讲讲这方面要注意的问题。
工薪族常见税务麻烦

据胡商介绍，在加拿大经营生意报税相对较复杂，一般会请专业人士处理，对于普通工薪族来说，报税相对简单，很多人都可以自己处理。根据他近年来处理税务上诉官司的经验看，有以下几个方面值得大家注意。
一：纳税人除工资收入外，还有房屋出租，或经营一点小生意。
在出租或生意出现亏损的情况下，亏损可以用以减扣工资收入，最终会有降税的作用。正因如此，当纳税人连续几年有这种亏损时，税局就要来查税，以弄清到底是真亏还是假亏。在出租亏损的情况下，如果租客是纳税人的父母或子女，会有麻烦。在生意亏损的情况下，如果造成生意亏损的是一些不客观的与个人生活分不开的费用，如汽车、吃饭、电话、家里办公室（Home Office）等，也会有麻烦。
二：任何人在 4年内两次有漏报T3, T4, T4A, T5等收入，要为第二次漏报罚款漏报收入金额的20%。
每个纳税人在4年期间可犯有一次过失而获得原谅（应补税的还是应补但可免罚），只是在第二次少报收入时会被罚款。如果第二次漏报的情形是，纳税人打几份工而少报一个T4工资收入，或T5表上的利息/股息收入金额较大而少报一个T5，都会遭受金额较大的罚款。
举例来说，王先生在2011年3月初申报2010年税时，已收到一个T4表，两个T4A表，和三个T5表，并且申报了这些表格所反映的全部收入。但他实际上有两个T4表的收入，而另一个金额为$3万元的T4表，由于没有收到，所以漏报。税局在2011年下半年发现这一问题之后，又发现他2007年申报的收入也曾少报过一个利息为$5元的T5表。因此，王先生因二次漏报会被罚款（罚第二次漏报的$3万），即除应补交$3万收入应交纳的所得税外，还会被罚款$6,000 ($30,000X20%)。
这种罚款不论漏报收入的原因是有意，还是不小心或过失，都一律适用。所以，如果纳税人只是声称没有收到有关T表，不能足以取消罚款。但案例法规定如果纳税人在第一次漏报收入后，开始注意这一问题并作出了适当的努力，即尽到了职责（Due Diligence）去避免漏报的再次发生，即使漏报收入不幸再次发生，仍可免受罚款。简而言之，纳税人要想避免这类罚款，必须证明自己已尽到了职责。法律对尽到职责的起点要求不是太高。纳税人如果能证明曾给银行、金融机构、工作单位等联系（如通过电话、电子邮件、约见面谈等），确认T表的个数及金额的准确性，可以算是尽到了职责，可以成为要求免罚的理由。

三：纳税人申报照看父母亲的照看顶税金（Caregiver’s Credit），同时又声称父母给自己带孩子，通过申报小孩照看费(Childcare Expense)来减税，而父母因收入低又不用交税。
对于这种安排税局会通过查税来弄清到底是谁照看谁，给父母的照看费是否真发，父母照看小孩是属生意关系还是雇佣关系等，以找机会否定申报照看费的有效性。

四：纳税人买卖自住房赚了钱，自己认为是免税的，所以不报，但税局却认为是炒房，从中所得应按生意收入纳税。杜先生的遭遇就是一个典型的案例。

杜先生在2009和2010两年卖了两个房子，并在为这两年报税时没有申报，因为他认为这两年出售的两栋房子都属他的主要住所（Principal Residence），从中所得属于100%免税的资本增值。相反，税局则认为他的房屋买卖属于生意运作，而从中所得应按生意收入来计算所得税。
杜先生房屋买卖的基本情况是，在2009年之前他一家三口一直是住在他于2005年购买的一个半独立屋。2006年7月他买了一个公寓单元的楼花；该公寓于2009年5月完工。杜家决定般进公寓，而将半独立屋出租，但般进后他才发现该公寓单元比原来想象小多了（原看到的只是设计方案）。所以他住进两个月后就挂牌出售，并于2009年10月出手，净赚11万多。随后杜先生又在与多伦多相邻的万锦市购买了一个独立屋住宅。住进不久他发现虽然房子够大但维持费用太高；有些费用都是事先没想象到的。他感到压力很大，愈来愈觉得难以承受，所以决定又要换房。这次卖房于2010年11月成交，净赚7万多元。

税局根据网上信息于2012年初挑出杜先生查税。税局查税部门认为杜先生这两年房屋买卖频繁，每次拥有产权时间不长，并且买卖利润可观，象是在炒房，从中所得应按生意收入纳税。所以查税结果评估出税款两年共达10万多（包括补税，罚款和利息）。针对上述评估，杜先生进行了上诉并获得成功。
税局上诉部根据案例法区分资本增值与生意收入的六个因素，对杜先生的上诉进行了分析。这六因素包括：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易（或运作）的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳税人在购买时的动机和意向。税局上诉部的结论是杜先生在2009和2010年出售的两处房产虽然拥有时间不长，但每次出售都有特殊原因，并不像在炒房，所以从中所得属于资本增值；同时由于该两物业均属他正常居住的住所，房屋买卖利润应属免税的资本增值。

纳税人一般知道每家可享受一个免税自住房的名额，并且要求不高，只要真正般进去住就行了，但这只是许多规则的一部分。简单地说，从结果上看，纳税人从房地产交易中所得的税务待遇可分为三种：享受100%免税（自住房），50%算纳税收入（资本增值），100%算纳税收入（生意收入）。然而，从性质上看，房地产交易所得只有两大类，即资本增值和生意收入，而纳税人出卖「主要住所」（Principal Residence）的所得，属于资本增值，只不过是一种例外的资本增值，即免税的资本增值。所以，一个房屋交易的所得，一旦被定性为生意收入，就与资本增值没关系了，屋主就不可能享受「主要住所」免税的税务待遇。换句话说，在程序上有关所得只有在第一步被定性为资本增值的前提下，才有机会进入下一步去区分是一般的应纳税的资本增值，还是例外的免税的资本增值（自住房）。这就是为什么在上述案例里，一旦杜先生的房屋买卖是被定性为生意运作（即炒房），就无免税自住房可言了。

「空中飞人」常见税务麻烦
许多「空中飞人」误认为他们属于加拿大税务居民，所以每年想尽办法申报一点收入，以便在加拿大交点税。常见的做法有：

1、随便申报一点自雇收入，或多或少交一点税。
2、在加拿大注册一个公司，利用这个公司给自己发点工资。

3、随便申报一点在中国的工资收入。
4、只申报在加拿大的一点利息收入。

实际上大部分空中飞人在中国的收入都很高；如果按加拿大居民身份报税，他们应申报全球收入。所以那些随便报点收入的做法往往会遇到税务麻烦，因为他们每年申报的收入水平不能解释在加拿大的支出，结果被税局挑处查税并用净资产方法评估。
另外，对于那些申报中国收入的人来说，在中国的交税本来是可以在加拿大顶税，但顶了几年税后加拿大税局往往会要求纳税人提供中国的有关档证据，以查证在中国的真实收入及交税金额。吴先生就是这样一例。
吴先生一家三口于2007年9月移民加拿大。吴先生本人在登陆4个星期后就返回中国继续做他的生意，而他太太陪小孩在多伦多读书。吴先生后来每年来加拿大访问两次，每次来呆三、四个星期。吴太咨询过会计，说他先生虽然不常住加拿大但也属加拿大税务居民，因为他在加拿大有配偶/小孩/房子；所以从2008年开始每年他们夫妇两都是按加拿大居民来报税。吴太报了一些在她名下的利息收入，而吴先生申报了在中国的工资收入。吴先生每年申报在中国交纳的$5000多元税金，在顶扣这$5000多元的税金之后，还需在加拿大交纳几百块钱。
2011年底税局给吴先生发了一封信，要求查看他在2009-2011三年的中国收入和交税档证据。由于吴先生申报的在中国的交税没有档支持，所以他没有提供。由于在指定的时间内没有收到吴先生的档，税局对他这三年的报税做出了重新评估，即不承认申报的在中国的交税。这样，吴先生被要求补税加利息三年共达两万多。
当听说像他这种情况属于非居民本不应该报税时，吴先生决定与税局交涉设法不交这笔钱。于是，吴先生向税局提出对这三年的申报进行调整（Adjustment Request）,即将他的原申报的收入全部改为零，依据是他一直是税务上的非居民，本不应在加拿大报税。结果是税局不但是放弃了那两万多块钱，而且还给他两千多块钱的退税（原来每年交纳的几百钱）。
这个事例给我们的启示是，空中飞人在报税前应确定自己的税务居民身份，确定是否应该在加拿大报税。在这个问提上华社有些误会，即认为加拿大税局的那套「居住联系」（Residential Ties）模式（即用配偶/住房/依附人任何一项定论）是法律。事实真相是：
1. 一个人可以在加拿大有配偶/住房/依附人而同时又可能是加拿大税务上的非居民。非居民可以来访问加拿大。

2. 具有法律效力的是案例法的「正常安居」（Ordinarily Resident）模式和加中税务协议的「打破平局规则」（Tie-breaker Rule）模式。
3. 新移民登陆不等于成为税务居民；如果登陆后不久又回中国继续原来的工作/生意/生活，那么他从未获得过加拿大的税务居民身份。

4. 根据加拿大案例法或加中税务协议，真正的空中飞人一般都是加拿大税务上的非居民；非居民不应在加拿大报税（除非在加拿大有生意/雇佣等收入），不应申报海外资产。配偶在加拿大的一方，如果收入不到交税水平也不用报税（最好也不申请任何福利）。
配偶一方为非居民，另一个为居民，完全不成问题；居民身份不是以家庭为单位。配偶非居民一方打钱给居民一方在税务上没什么可担心的。

linazhang · 发表于 2014-3-4 10:12

学习！

pingp9909 · 发表于 2014-3-6 19:55

学习。。

账号		自动登录	找回密码
密码			注册

[加国新闻] 频繁买卖房产赚大钱：华人被税局盯上了

浏览过的版块