埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 11062|回复: 99

卖房子

[复制链接]
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2014-2-7 20:19 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
想卖一个房子,但拿不定主意是今年卖还是明年卖,各位乡亲有何建议?
大型搬家
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:00 | 显示全部楼层
you have 2?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 22:20 | 显示全部楼层
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
& H# U- V4 I( o9 Z3 ]* lyou have 2?
& d1 Q" N' K' @
如果只有一个,卖了我住哪里呀?
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
2 N% B6 U  q$ r! Y7 T" U3 G如果只有一个,卖了我住哪里呀?
$ k9 I! k# J' x9 \% l
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
2 H3 s; a0 C& u& T/ L如果只有一个,卖了我住哪里呀?

. g+ |) S  E( A6 k, Aif 2, wait and see, don't rush
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 22:34 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
8 [7 J7 w& L: u- [如果只有一个,卖了我住哪里呀?
# V# }; ^1 l3 @' E2 e$ O/ \
have u ever considered putting it on rental market?
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-7 23:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34 1 x4 m' N# D! n) H- ]
have u ever considered putting it on rental market?

4 Z( W' ?0 Q2 z. H9 D8 K嫌麻烦。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-7 23:12 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00 ! Z" n2 ?( n  y# d' ^8 L, f% o
嫌麻烦。

! C, q$ u9 n5 d  a3 ?yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-8 08:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年,房子继续折旧有限,你就慢慢赚回来了。5 X  H; B7 r: T
0 {' R- q  N; d1 f' d7 d
今年房子会涨一些,但恐怕也不会特别多。卖不卖要看,如果你真卖掉了,你的钱有什么投资渠道?如果是买1%的GIC,那还是不要卖了。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(13) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-8 11:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城租房市场这么牛,不要卖吧。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 16:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-8 08:32 " m  s' ^, k2 u8 z
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...
) a4 N- T0 t# _; D6 N. f3 }' T2 u
分析得很好。听小黄的吧,肯定没错。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-8 21:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-8 22:07 编辑
" P3 s& o3 J3 ?4 L. ]8 `' ]7 ?
小黄 发表于 2014-2-8 08:32
2 `; w/ S0 F0 r; r7 Z8 x1 p房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年,房子大幅度折旧贬值,恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

6 x5 Y8 {4 f, l( J. J4 W% {
( Q+ \2 G& s( |. [, c6 ]谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有少多少,投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-8 22:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
- l, B- z: }( l; r谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
& \0 J6 e! B( W8 k# n' ~- G0 P  s
贷款相当于扛扞,利息可抵税。加上房子增值,组合好的话扛扞大可高回报,但风险也大,心里承受力需大。贷款小本金相对多,心里压力较小但回报率可能较小。无论如何,小黄指出的方向没错。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
$ m- E5 _" M" l1 B9 |谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价,卖了后买个30多万的房子出租,减轻了贷款,同时收入没有 ...
; x' [9 B% n) F  K! @! m+ L
见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。
2 U$ m8 a# C" R4 K3 x4 d, i现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生意,你减轻贷款做什么?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:02  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-9 14:53 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 08:05
: x* b$ V! F' C& C9 ^9 ]见楼上。出租就是要最大幅度贷款,为的就是利息抵税。
. x! H8 R- b; D6 Y& D现在利息这么低,你减轻贷款做什么?要进入租房生 ...

( `) ^( M& v+ G' q) ~( m贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。
+ B1 Q6 j$ R* B: s8 x5 ?7 q( R如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉40多万的,买两个30多万的,这种投资你赞成吗?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-9 23:26 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53 + c3 t- Y# e+ d5 H
贷款额大的话,你就赚不了多少钱,可能从现金流上还是负的。/ ?' P6 H' P3 Z' z. Z
如果真想呆在出租市场上,那么可不可以卖掉 ...

& L- A/ a5 |8 }3 {现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。- \; T) d% H6 q( k4 L# J: K
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
& L6 L% Q! G" Z7 g+ i! ?  _" ^7 b5 o, D% t0 @
是不是出租,问我没用。要看你有没有做房东的本事,每个人的专长不同。
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 13:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
这个能展开说一下吗?或者举个例子给个链接?谢谢
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 15:32 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2014-2-9 23:26
  O4 k! u7 j5 u* M6 u1 o$ V. @1 r现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。
; I  y+ z( _: c4 Q- O0 n正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
) m. I* T9 O& N( H# P; _
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 18:36 | 显示全部楼层
自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32 & b( a+ w4 U8 a; ]
完全同意,中国人房东好像都是这么做的。

" d+ Y- j$ i" _3 b; E7 n( W, [: P0 @你说的是用line of credit 吗,每月只付利息部分,现金流才可能是零。如果用贷款的话,贷款中有付本金部分,本金部分不可以扣税,那么你的现金流就是负的,除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 19:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-9 23:26 2 c) k4 L. u. W% v$ O% g- t
现金流最好为0,如果是正的,你就要交税了。5 D6 }4 T) F# j9 @: O2 W6 @
正确的做法是,在租金最大化的基础上,仔细计算贷款比例以达 ...
- ?* j3 E6 ~( O0 D& ~- o8 R
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-10 19:35 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
7 r9 ~8 i# A& F  y* q不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

$ P1 j" ^5 p6 \7 O我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 20:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35 . X  P- Z- Z; Y' r4 d$ b
我同意你的观点,让我们看看教授如何解答。

/ g, T+ a7 D3 k3 Q. U- ^" Z' u打个比方,好比你有25万,你可以  a* k. Z3 S: j: z6 N  S; i

! y& R) }3 M  M1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租金为1000.假设利息为3%,那么每月利息为500. 为了计算方便,再假设公寓管理费,水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
& A8 N& H9 I* a. o4 V" ^; {% S5 [" G* l
7 R/ H" Z/ i  v, Y. ~* Y" [7 {+ ]2 [2)选择最大现金流:买1套公寓,25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500,这样每月入500.缴税30%后,净入350.4 h+ h+ |$ P6 X& B: V

4 ~( K7 M( T# N# UN年后,选择1的,拥有5套房子。选择2的,拥有1套房子,和若干存款。假设房子增值高于存款,选项1完胜。当然,如果你有巴菲特的本事,能把那每月350投入股市滚成几百亿,你也不必来问我了。( m2 c2 ^9 G: C6 H
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-10 22:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2014-2-10 20:14 . I# \9 }( J% d9 q2 F9 K, q
打个比方,好比你有25万,你可以1 v- J1 F8 a; R3 D# w8 `/ n, r
- _. g2 j8 n+ X+ w; N7 H! h
1)选择现金流为零:买5套公寓,每套25万,首付5万(即20%),每月租 ...

$ H& c& p  l$ j# Z% p+ `这个算法貌似合理,其实是错误的。. l6 `4 W( z& @# }, G
# A! M3 n6 m5 `; \& k( \7 t' G0 p
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分,按20万的贷款,你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话,就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人,或者每个人都能承受的投资方案。
& O$ x( d$ y4 x9 ~  s# ~
8 O0 l* x& x* d+ R当然,你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
4 n; ^, v4 q- f4 W7 v! A; x8 ?' H' @7 j( G& a, `* F' Z" ?
其实所谓的最优投资方案,个人认为是因人而异。要根据市场走向,投资项目,个人财政状况等综合因素一起决定。+ n+ @. n  P9 e0 _: P$ q7 @

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
JoyceAccSG  在2014-2-11 09:00  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-10 23:17 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
  D7 n# w1 c4 N* J7 Q这个算法貌似合理,其实是错误的。
# B/ O$ O) O( X" g) @, L1 s' o" r2 B
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...
' R% S) F4 f, v8 }
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。2 U8 n' r* P4 n7 h+ {+ n3 C
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即可。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2014-2-10 23:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-10 23:17 ( W2 }  L6 t6 J4 |% y
本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。  a5 c: s5 p/ q/ z
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...

' _. Z6 M$ l. [' M那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的,好像没有什么益处啊?这样理解对吗?

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:07  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-10 23:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-10 23:54 编辑 , a" i6 p" Z. q5 m$ p
小黄 发表于 2014-2-10 23:17
# K' ~, M4 s5 b: P8 p0 `1 q本金部分是从左口袋进右口袋啊,对于你的净资产没有改变。' \% X: |- J* E% u
如果你需要花一笔钱,从HLOC取出放入的本金即 ...
4 v+ {! F" G" o

& e8 J* h: `) ?" q' ]3 p) W几年后楼价跳水就血本乌龟了,总之就这种投资:除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。
鲜花(89) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 00:16 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
# q- ?, }6 `) V+ ]* t7 B( u$ D. z这个算法貌似合理,其实是错误的。. a! C) ^9 B1 Q! t5 v
1 p+ L9 J0 Y1 j# P: y) d3 b# n
月租金1000元, 利息500元, 杂费500,这三样消费平衡。但是你忽略了 ...
6 _: S# j$ _) W/ [' |. v1 I6 C
如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的,不过首付可能不止20%。1 L* d" F& B5 n9 Q3 d6 C
其实第一种方案相当于从银行借钱投资,第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率,应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点,所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资,那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-11 09:01  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-11 08:44 来自手机 | 显示全部楼层
peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
! w2 G$ e$ ?, f8 N) ^, d9 l那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献,(如你假设每个月都是0),房子还是靠你自己 ...

, t( r( Y# h7 \% @按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-11 09:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家的回复都值得深思,各有各的道理,取决于你对市场的判断,对自己及家人的预期,对风险的把握和承受能力,所以因人而异。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2014-2-11 10:00 | 显示全部楼层
edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
! T$ O* d6 X! p按小黄的算法,就是这个意思。假设房价不涨,投资回报率为0。
5 V. f7 }1 e. E" R: ^
是这意思。假设房价不涨,投资回报率为0。不过,既然都假设房价不涨了,还投资个什么房市啊,当雷锋啊?投别的啊。. Z, e; E: W1 X% S' [) q7 P
我上面的计算是简化的。实际上,假设房价房租每年增长5%,那么效果更明显。
7 Y, H0 s" s  q2 u, @
4 x* H. d' w5 d
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-19 02:13 , Processed in 0.286527 second(s), 34 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表