卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
" t/ {# R9 ]% [$ {9 A7 Q% Byou have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

: p! t: F* b% I# v: o0 ?: o/ s# H0 l

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

7 U. ]8 e- |5 q" y, l* E. t. yif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

6 {, \' G1 C, ~/ x' ~have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
0 L9 m% h# t6 v# l# t* m( lhave u ever considered putting it on rental market?

0 W1 C7 n+ o) C2 J: q5 z0 ]9 C嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
1 V% T4 O, y/ u0 j5 `: B嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
1 L+ z0 T* A3 |) Z* u" ~
& }2 A1 C8 F' m7 }; v& e) x8 R' D$ ~5 U今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
0 U( y8 @: k# z+ k% M! T房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

% t" E. D0 N) f分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
+ V) h; P# E. V房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

/ @9 q; _; S! J. ~6 o2 K/ U
8 d6 z2 |  P5 k& g0 y谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

: F/ l( C3 N  u- y" A贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

) J7 _- ~- X; H$ A% p; Z2 r见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
  l% ^; x/ n7 m2 ?$ ?现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
+ y- `* W' Q7 ^$ [如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
: Z+ [! w8 N7 q1 D  [/ o如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
9 i% ^. J' d; U  l6 l$ c正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
# P' Y1 f" [! R( O5 d* O
是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
5 A( ~3 ^+ [; O& H5 G3 [) G现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
" @# S# {: {4 Q) N' m8 K5 R, o正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

7 v8 i! p" F8 T0 ?: S完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
  S0 X) w0 m8 T6 t+ U) X% `- e) I完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
, o$ H: a9 F) n; b. s+ ]9 t正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
! t  z- g$ V6 x1 a  t! C3 ]我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

1 y, Z! o5 K; U2 q- `. j打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
% c0 y% m! l- B0 J% Z( h) I& Q/ i
! E5 a' d  T$ _1 E7 n% q2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
$ N: q3 W2 T+ @打个比方，好比你有25万，你可以
( u+ f% y% G& I7 O( W
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

2 Y6 q3 v) L1 D: X( H; u这个算法貌似合理，其实是错误的。
& ?/ C* C5 h$ U, F
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

5 V2 g0 x. h% F) J+ l( n8 n! O当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
0 ]- S: M+ W- f# g% i
5 {+ v0 L$ S/ ?5 @, s其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
# ?% X% L; U4 l" l( {9 v

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
4 N0 L6 S3 K7 g# I
! s  f: s1 d9 L, p* P5 A/ U月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
( a- }- B2 p& ?/ g- W本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
0 ^& a' D; d3 z0 i& ^如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

* s0 t/ {' C# |* @  W5 Z2 ]那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
! c4 }; l) B9 G* S* v. m* o本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

! E8 {# s  |* j3 A: t* g几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。

: v% G5 E  I7 Z8 g月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
6 X9 H0 P: w5 P1 Y- M& M' h) x9 m4 a其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

- j4 d0 ]3 [1 J9 c8 d# R; v# E" e1 Q4 `按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
, _. G- Q! r( @2 M' N  p按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

; ~- B* H4 I- @3 h$ c是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。
4 o1 b- Q! L/ d  `2 ^# l. B# w
1 M- \3 [' i: h1 A+ I; A* }