卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
9 P. F! ~7 }( A  f6 A4 `如果只有一个，卖了我住哪里呀？

3 U# f- R9 C, x2 z# ]

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
$ Z6 c7 ^  z/ P$ Y1 T8 }  @1 s如果只有一个，卖了我住哪里呀？

/ H4 l- g5 w; r) Fhave u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
/ i7 C6 {, O4 I; q7 I7 \: }+ y  |have u ever considered putting it on rental market?

, [- x  z6 B) F' q3 _嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

8 g# W0 h% F3 I3 b$ J- M1 y  Q; n今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
+ F: D" C* W2 Y! Y! ]) [房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

9 {9 C7 G) U8 Z. v; v分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

# M9 w1 N, M* b/ m( @6 t
1 J7 x; y  S- t( r" O1 y% q谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
. }. Q( V: {! K9 z: |谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
  B) V8 K& n* S$ X" ~: l7 g: _谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

2 \* w0 J; ^2 O见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
) I, w9 D; y" h0 f1 o. b见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
+ o, j- K' b; A, ^4 F# j5 o现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
+ D; m+ F, R3 s1 t' u如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
% M+ T! f5 f1 t贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
% g9 ]$ j% m. {如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

3 }, g! u( ~, a6 \3 r$ ]5 f  v现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
4 R# h7 T2 O2 o1 a- C正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
: X% W1 r8 Y6 E/ S
是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
; r( R% J: H1 e7 O正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

& q% \- y: T( _: m  C( Y完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

  e' _) k$ x$ }2 M" R6 f$ H1 ]你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
, \, \! g: s, L: P7 L+ [: t9 E# W现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
# h6 t: v- y  D( v正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

! `' D6 y9 b! L' N' ^" C7 K不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
+ l1 q4 u% Q) ^8 M: c不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

, E8 @2 r( T. G# P, K5 r我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
( u  T. a" |* B我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

打个比方，好比你有25万，你可以

# m& `! h7 g* Y7 n" i1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

) }$ I1 e- L3 {1 g" B: VN年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
打个比方，好比你有25万，你可以

1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

* g9 F  u. q7 J  G; M6 ~" \% x7 b这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

" L( [( e& I0 T当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

7 R, \' u! _# n# C& z其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
3 n7 \3 I5 [; [% E' Y
4 W+ u- U6 |+ f1 H% ]( a9 }9 K月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

6 s. q+ Q- m) {/ U! S) X本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
8 C& g) ?' B( J) D: j# n& D如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
5 X/ A; ^: i; I0 d0 M本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
9 n; S- K  b2 }, l$ p8 y( p; e如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

5 d8 B% t" k- L: E% Z$ T那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

+ c, E. b) ?) r6 D6 I% F7 d

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
: [/ g; f) O) [$ t) i( i, I9 J本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

/ C9 ]  l5 |1 Y7 n9 H2 L" R
几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
' m; V- n# ?  Z  u# D6 [% S这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

  Q4 b4 V- H  S( s2 n2 L3 ~' |如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
* J6 z; M8 t$ |$ I/ I1 c1 V那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

) S) t& X+ j7 s; n1 J按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
% \) ?/ g; p# {按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

" x8 Y' U/ O8 M7 H( A6 X