卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
you have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

+ w. e+ g* E. V0 b& g: Gif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

4 q' m- L4 e! phave u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
' d6 N6 Y( }) d嫌麻烦。

* R0 r3 q4 V8 x# ^3 Z# \yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
& }# E9 G( M. S. ~& E
# F3 j- K, i8 e今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
6 x: ]8 t7 E( `  L% @8 d. Z房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

# M8 r7 |* V0 [' E. B; Z9 i

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
4 x6 |3 V/ g1 s* [8 i) K8 `房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

# w2 R' O  H, c7 ], J+ w6 U- d3 C谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

3 [; V3 }' s, R6 v% k见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
6 z2 H- `$ A( R: l$ F9 h" z见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
, E# ?; |* N' B. p/ [5 C现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

* X1 Y  R4 G7 {! N. ~3 U: ?贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
3 V& s! t5 C4 K4 J. ?" C7 y6 S- L贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
) `! i3 x6 O: j如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
) C9 ?& r* t3 \( z  P% D, I
2 }2 R5 u9 J; d- G* D! M' ~$ W是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
5 {. s) k4 l3 n- n  v! |正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
9 g7 Q- r4 E" Z" K完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

" {& d# }8 v. ]2 b: [1 ]你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
5 k; Z/ u: y7 g! x5 J现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
6 O" B' w& @, z, `正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

. d, V$ _7 f& f# M( q; @不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

' u) e1 z8 F' F" {  `# j我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
+ S* p7 D! z6 v- Q& U3 `我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

1 ^+ `3 U! l1 \  K/ G) s& R) j打个比方，好比你有25万，你可以
3 n) T$ f+ P. _' y% \6 n2 k
4 w' G7 D) ~7 K) i8 H1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。

, X! P" A9 U( u, B9 L2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
6 I& B* ?! R8 y  C' C, w6 u; a

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
打个比方，好比你有25万，你可以
4 G( S- H+ [: H( S1 \1 r
5 W0 h7 G: d, g( X1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

" W. f. e3 j3 ^: z% t/ t这个算法貌似合理，其实是错误的。
, ~' C" u) L# X) b( i. B# @% G9 B
* T) S0 e4 d/ P) _1 G/ @5 W' ~* w月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。
; G) `3 q, }! R* {
当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。

其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
# I4 [) s! s1 z: _6 l! D  `9 w2 I1 L这个算法貌似合理，其实是错误的。
1 }& p6 q' q: }! C
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

8 F6 M1 U! m5 I  p本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
: L8 E6 u) S; a8 a# ^3 b8 l( f2 H如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

, }0 I* r' F( j) [- v( b) ]那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
% N* O: h; F5 Z, O2 D( X) h) \如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

, n$ K/ W4 J5 R
' T& O# \- }4 [+ A" {: ?; W6 j/ E几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
4 t% [9 i1 z# U$ r
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
, e- M9 D9 z  E. {% t) G那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

* n+ H- B; A# [! R* m; s按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
# v; n$ e& {4 v按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
) Q3 r# n4 |4 V# n0 Z; ?) O我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

; v& S7 @* t# d$ B) i5 F/ g