卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
0 `3 `4 i" @; n6 S4 U: d) u# Byou have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
4 `; R. _1 W. i' g4 \* t4 i1 M如果只有一个，卖了我住哪里呀？

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

3 B& h! A/ ~& [% i9 h2 @! oif 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
8 |! D6 }7 f( T& l0 X' ?/ J如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
- u( D& ^! V% N$ Y. e6 Z
' M+ h! U3 w" c# o  V! O今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
$ Q* y* Q& Q5 u4 f5 j房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

* u  x: j: A* t* {分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

, z2 o0 x+ y0 }( v9 u& L8 A

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
0 H. r4 B% F* U' N) A6 Q7 }房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

3 g/ y6 X" `) d
4 ?9 d9 c# `8 r1 R谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
0 [0 {: _" K' [/ O+ O谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
: s3 Y5 ]: `. d: @6 d: E$ v+ J谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

( v- N) s2 m. s) N7 H) ]( G见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
  S" [& f  s$ W3 \现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
3 }. _5 L$ V! G4 t6 M; I现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
" X0 `+ m. x2 W, p* F如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

! y: f/ G) {1 J+ G% X% b现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
& d) v7 `( i9 n
& [. O* o0 s5 Q5 ~9 }# U8 {是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
! f0 C2 o/ ~6 V正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
9 i" M. U# F- b4 f& p9 d2 l& t1 I/ V完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
; }) c1 B7 _2 D0 P7 d$ A% B% R不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

$ y4 ?  i( C0 J5 k  P6 J我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
8 m/ s, l- i4 _# M% N7 L" e& \我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

& s' X4 Z+ ?" z! U2 m+ K5 n3 U打个比方，好比你有25万，你可以
. ^8 B& W; B+ s# N- G
1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
% p, n( Y' I# D; v  j( e; r
2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.
% J: Q8 a4 W* w, _
N年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。
# l' P9 d. |3 C: T& e. J' o& w

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
7 B; b* G) t2 q- u& P3 O打个比方，好比你有25万，你可以

" v) @) X8 B, z( s" |! E1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

# O' R# }6 O7 |3 ]1 w6 y, j这个算法貌似合理，其实是错误的。

; u! L: J% K$ X8 `) q月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
! c) R, y5 i3 `- @8 b
其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。
: l9 G. x, U5 z& a

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
1 w3 B9 U1 D0 C5 r5 _. H$ H9 ~& G这个算法貌似合理，其实是错误的。

& n. H/ p  J( Y! E7 r+ f8 _( U4 I, D( k月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

- L5 d8 A* ]9 {- L9 E8 R本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
0 }3 m: k6 u) [7 k$ y5 ?5 C如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

' l1 S/ n/ X4 B0 u

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
7 S/ m" A9 _. R! z9 G/ _如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

" t( m4 Y: g1 }8 o; g2 [6 n9 f几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。
1 _+ v# S1 s# u' t4 P$ u
月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
, D# A; k! I  @/ x+ }- S其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
& n6 s; J$ M9 u  t) r$ I! g那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

3 }9 B2 r: N( m$ o9 A) Y1 ?是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。

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