 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判' `. L( o. q& _' l( `' X
2 Y' o5 s6 T5 ]5 R我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
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9 u' ]5 M% V- j. J8 c a. L) L1.买新不买旧, 买北不买东
8 n# A- G( V8 z) V2.房子是别墅?5 \1 v3 W, Z5 `1 t, n
3. 房地产永远升值" R" p8 R8 B, `0 {# E9 Y3 Z9 l
4. 名校区
8 ^" Z! T8 C2 d+ _5. 买比租谁合算0 r' B" X l& g# y; s
6. 印巴人，中国人，西人
/ l* ]& X4 s0 n0 H/ y: I7. 先买个小的，过几年再换. y4 m* O8 ^5 K4 L; y, M6 N& A' C2 g8 D* p4 L
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1.买新不买旧, 买北不买东$ ^3 D1 m, r% x% b$ n, ]2 @; T0 ~
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当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
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我一共去了以下地方：
" b5 }% l8 K6 g8 s5 @HW7-16街 & Bayview# G( j/ ?$ i, o. E# q
19街 & Yonge3 n8 l& j% K J! B, `9 n
Kennedy & 407 (新旺角广场）
! `- R7 E4 ]7 {% B# E3 qKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)7 I, q' c* p% {; o5 C
Woodbine & Major Machenzie) S$ R! k% A( Y$ Q5 w# w5 |
Nelson & Steels
# Z1 B2 f- [7 s/ q3 E- Q* FPickering 靠近4号公路
9 n, G2 j' u, R+ O# S7 h4 VWhitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。) i& y4 C5 g, G4 w
# L. E3 ?/ \3 i: w4 T: `先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.0 _/ o% ?1 O* U
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.' C( x7 n! \0 H; ~/ H/ h
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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再看新房本身
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9 `5 \/ h: _4 z: W& T新房的好处有：
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新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.3 K' I2 V1 C+ ?! \* F
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2)结构：' q9 z: Z/ k2 i6 t; h* i
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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3)用材新:3 S' G- ]( Q8 G7 m, t4 S: X; u
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:9 ~0 J* G7 _/ k" q4 R1 T, {/ Y/ s
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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+ H S# n* M. g9 d2 L! z3 e5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.1 w; z7 g( ]' E) y, J( R
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.4 Z* O: G* t1 n& l1 F5 p4 @
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新房的坏处有(排名不分先后)：
9 p3 t4 ]$ J: K1)地点太远, 太偏
, l0 U7 k# x; E% R8 z8 X2)用材太差, 不经久:# } g8 h" \# d7 }! h; z# Q) \
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.7 X5 m/ p/ N' g! [
3)地太小:
n4 |3 _# r( W1 ?* v0 K所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
/ N, N: x% P+ u7 j5 A \* \0 q, \6 u! z4)环境差:0 h, B, d; K+ @3 N1 [2 Y
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
7 a# p* C4 h! C7 K j现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.8 P$ o3 u; @* i+ c9 C
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
C, v! o' @5 h6 j新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.( z+ c" g) }2 h8 ?9 B4 Z' ]
6)新房并不便宜:2 v3 `% W7 u' C
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.) E- S0 L* k9 t/ x9 o
* E) r8 o, ~' c8 b6 w& r2.房子是别墅?# ]3 C% R, W6 \# m9 b
+ u; c7 ?$ }7 e/ b, r" Y仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.0 F2 {) q* ~1 q3 }% p5 i
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.5 Y; z, l% c3 ?3 p5 ^3 n
& H5 {" c2 B5 H% U. S0 E% b其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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k! o8 A5 M, ^5 M' Q# R3. 房地产永远升值
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& I" D* A; x) }0 m这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.5 K; y4 b; k/ `8 e/ c3 _7 C( S3 Y
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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. F" p) z( ~1 z9 `0 R任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.2 m- k5 E' w' ]7 X) ^; s
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其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.6 b/ U8 ]- d+ W+ C8 P+ t
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4. 名校区) f- J7 p, M6 B% b$ U- S7 P
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
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所谓的排名有几个, 最著名的是:/ x; ^- n$ _5 g1 V' K1 p0 K$ I
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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" n) E( o: J* k9 |) Y9 @这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.+ w& M! W- H! y. G5 G* g
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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3 P8 H* S V6 B! g/ O" C( _$ h排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.9 p6 X( I. G+ y9 k) {
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.' F" y0 i! ]2 n7 \
& K: D- }2 B4 t6 a# I比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.8 E- a; E: E$ V2 g7 Q
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?+ H6 K* }0 p+ g) b: i
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.9 { m9 f& P4 U# d
$ W$ \1 D$ ~5 @5 c0 U$ @ W1 C这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.# g" ^6 i0 q' Q1 B# _, C& h
, Y9 i" h" ]& D& Y0 x- b可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:- j+ I5 J* V! `1 H$ \+ U. J
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
' M! Y- y; w' t4 N: \6 P2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.
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, o) h. V8 D- \6 q% H' `3 l5. 买比租谁合算
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4 s P/ M8 b" s* P g其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.5 T9 @0 |# S7 |9 N- n6 q( ?# t7 c
2 b3 K* X8 \; ?" ^2 \, \比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.8 E3 v! i& s7 L) d
4 G1 n' _9 u: H2 n所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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! D- H4 e3 F2 }: R其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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6 [; p% m# u6 m: J' D) H# L租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).% g/ w2 h9 S0 z7 E& \. y9 T
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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( }9 \' [4 H4 i. ]( m# E q4 ~) X6 k按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.6 s6 E3 X- P% H
2 p# f9 |$ [' t+ n+ z* Y按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.7 J5 w) q( Z8 y3 y9 ]& x! I
: D* A9 L4 v, j! Y至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.( c( A% }! |. L& l* o- L; K: x
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.6 W' T2 x* _. h1 G- R$ b: k
) g. v" t" ` f! v9 S每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.9 I' D# `$ v/ }2 X/ {$ i6 P
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.6 j& {3 s4 A b' {7 g
' R/ [8 e4 j+ y& Y/ m. k每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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8 _' t2 \7 r. n5 H" w" H3 n: r- f大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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3 n1 f' ?0 X1 ^ w从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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6. 印巴人，中国人，西人3 m5 {' W3 T+ [2 U4 O
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.* {/ E: D8 \! B
! _# K: p( T0 [, u1 Z, y中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.) ^; p7 r8 ^) G
: ? }+ E. d3 _4 K% ]; g3 U所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.( v# s# e9 Q9 u/ J5 [/ X
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.3 W# \7 Z1 l) s" H7 M7 H% }2 p
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.; ^ N m& U1 F( \) ]/ }
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. R& [! N8 X& z3 j; u" S这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
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多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.0 L* I" r Q, u! r
" n. ]; C' c, Q" V' _# Z
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?4 I1 L$ ]4 {+ g3 {
" B; O/ s2 e2 M& L
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.% {( H2 u3 o, i0 |- d4 V! P
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买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
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显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
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