 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判
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我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.2 ?, @1 Z" v7 C6 D/ \
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1.买新不买旧, 买北不买东
3 W5 S* s+ a" ]; ~1 | A) y2.房子是别墅?
6 b& }4 r" ] r4 u' u" u$ |- S/ E3. 房地产永远升值
% o2 h, p4 o6 b* C" X) w2 h4. 名校区, R* `; D+ q( n) ]& v5 l/ U: `
5. 买比租谁合算
+ T% ]- h' |- u& _ k6. 印巴人，中国人，西人1 A8 e1 |' h% g }+ ?
7. 先买个小的，过几年再换8 H% r) s8 M2 J+ ]' _
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1.买新不买旧, 买北不买东# l1 a" ~8 a0 s- H8 S% I
' a/ p; o" m1 w/ I% I/ v当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。5 i% ^; Z: Q, ?$ l
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我一共去了以下地方：
$ \' \' z, d3 zHW7-16街 & Bayview! @5 L' v$ g1 J
19街 & Yonge
* v% @3 M3 U! P$ D$ U7 J) I: q1 iKennedy & 407 (新旺角广场）) z K/ \0 S- f$ O. D8 e/ d9 @
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
6 c& [# L8 {8 A1 y) D8 V4 ^Woodbine & Major Machenzie# r4 E) C, f5 s7 f& o/ K! L
Nelson & Steels8 @5 l2 x9 @4 P6 x& u! b/ |
Pickering 靠近4号公路
: u+ Y+ ~/ C! u$ w1 k0 GWhitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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先看新房的位置.* N; ?5 \- p$ Z, X. O; R( v, [
+ J% h/ O/ G6 M% c& n/ D) |8 z华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.7 b1 w) O* J1 m9 a6 r9 E
, M0 r5 u1 w* ^% v1 g+ g) g但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.+ E# `. |; p4 H, d0 u. w4 V+ [
, b. Z* P7 Y5 J$ E' Q& B( j. v( o在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃. Q2 I) a% w( K9 w3 R: a) m: o
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.( A* g( V O5 g; {6 J/ Y
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再看新房本身& t! b5 z3 B8 E' q: p: b
) N3 B0 @* J( y+ C& g新房的好处有：
& q, o: A9 i, ?( }1)新: f. y* g2 I) s/ r) I; x2 m
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
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; m& b( A" B6 C9 S0 J2)结构：
/ }8 k1 e8 [/ H5 B9 r- p布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。* ~: f4 X3 u& ~
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3)用材新:. [0 ~4 L( j9 G( }! |: L" M! w- c
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.: o& R/ G+ m; }/ y4 k& ?) }
/ x2 e0 r7 n8 {: e! P1 Y4)相对便宜, 短期升值潜力大:
. O" |) v* f/ ?3 y- ]尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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/ f z- R0 O' t$ y! I7 u' r5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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( s0 f) ] b6 P% f由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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新房的坏处有(排名不分先后)：: a- A; K. H# O! i1 r. A" g5 \1 a0 M
1)地点太远, 太偏
; c: j# ?9 w3 [4 T& f8 |2)用材太差, 不经久:0 P( p0 |% ?% x) m/ H
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
$ c. N: a( a$ k) J8 S& O0 R% ~: I! h( d3)地太小:
4 a/ l5 V @# Y) A1 l5 m" I, R所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.$ o" r' F G4 d a% B G0 i' R
4)环境差:
2 X0 n! h( F# k) U: Z; O9 h很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好. }$ r* D& x8 s7 q5 Q
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
8 X8 s) I' o3 J+ x5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
, I* V& a9 R6 u新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.6 @8 J. P2 [& |9 u4 f1 y# _
6)新房并不便宜:
) Z9 q) @) K" P) q3 o一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.2 q6 f4 A9 z4 d0 J5 n
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2.房子是别墅?5 [& D' h% X& E3 k
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.6 ]) c* a5 p, J% Y$ i( d* M
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.9 M. E0 H. z+ W1 L. d$ J% D
4 e. d" G8 J- y3 i8 P# H- `/ D+ q% `其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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3. 房地产永远升值# N T# M% U+ a0 O/ z( ?4 i
F: V4 V/ y0 s1 ]# e' f这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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. x2 E- g4 H, j2 r/ n& J任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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* M" ^5 ?$ S1 ?/ M& @7 ?从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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5 V* P, x: {8 P4. 名校区
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.5 @: c5 c: h+ T0 J6 O8 v
6 q( N2 n% U6 x3 u7 L* \+ i5 i3 a所谓的排名有几个, 最著名的是:) V8 l3 z9 \! ~8 A. k# ^3 \
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html1 h. c9 L' I. f1 C6 w0 M
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这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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X% Z/ X9 S4 F3 E& A! z9 y创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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$ _* [8 K& m; k! D/ O& m, N排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.3 `% I: Y. b, l S1 z
( S' T; G* _" n* d有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?1 F, _3 |, L& g
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.
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' _* ^+ d( ]3 k3 t9 U这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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& d3 E$ C9 O }/ O9 C% w4 n2 `我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.2 {/ V2 P1 y; A1 @+ B" G U4 l
! S5 K; Z6 ^/ N可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
' v% `6 x& Z/ i2 X9 }1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
( Q, U9 Z" p, h2 C$ `2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.3 `0 z* e( ~8 @3 Z3 B& W; s# ]
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.- r6 `2 r2 G/ v7 J0 l7 w1 D
, H& ^. x2 }: @! L0 R2 v5 k! j比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.# ^( _+ D3 A7 g+ C
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所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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`, r. z& c2 q8 |3 |其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元., a3 t) m' j o% Y
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).1 {( N- Q1 N' C% e
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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5 W1 v2 t' ^+ r0 f& D. j5 Q按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费. R7 Q0 _( T: h6 ^% W
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
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X# d; B7 C1 G至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.& }5 L% @" Y0 f! S ]2 ?) b
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.8 }5 X9 N8 ~3 m; [) x: X- r
! _- A. o0 h, a每次关于这个话题的争论都是这样结束的: u7 i5 U) z, m3 I' [0 _
+ g) U% {5 z1 ^6 V; C! g大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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8 s/ t0 H. K# l7 s从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.9 t+ s7 W2 d+ c/ @. t+ @9 X+ j+ j: }
$ H% q0 _' J: R4 S$ N0 T g7 [, w中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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/ w6 R: p7 A4 w! A2 D0 O4 g这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.1 ^$ H5 O+ U, }( P9 S/ _! V* H
6 }9 Z" R" Z" x( X5 H0 \首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
4 x' k, z8 ?7 T& {) F! K
. J" m) j$ R3 G- K- p多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.% q/ h, h/ u7 @+ B8 K
$ V0 G i; A9 y
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?9 v" c8 G: ^- R3 `; v. Q3 C$ u
+ m) p- e/ o4 {( A3 N+ r' ] q说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
5 ]( M) C, o. W4 N( c W" n+ o& ~. u9 S8 U8 p) y
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
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变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
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