 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判* H7 n+ A6 S6 N
$ Y4 i- ^+ G7 o5 N. R! K# }9 r我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.( B+ v8 [- K. W0 Q; L
8 C4 i& ]: ]/ y: q9 M
1.买新不买旧, 买北不买东
! i+ S2 o; b1 Q0 e( C" W. O1 s2.房子是别墅?
& l1 U" N6 V4 p( P3. 房地产永远升值
, { y0 ^* D& u8 h4. 名校区
5 I5 R# I% F8 k$ h7 W1 }5. 买比租谁合算
3 l- m. g$ O, }% E4 M7 M% a8 B" y6. 印巴人，中国人，西人* j" d8 B5 z Q" j) W
7. 先买个小的，过几年再换0 ?( V+ j' F! M, w/ t- V9 |
. |7 D: f9 R4 K) g: r6 J: a& ^
1.买新不买旧, 买北不买东
6 h, b6 q) Q* R8 [% N5 E# M# z! Y4 j7 s3 {' l; r
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。) s* i7 H3 ?6 _/ S; D
$ I( l9 u% p4 m3 f x$ C8 p* A3 R
我一共去了以下地方：
6 v! ?7 |# x" }( Q* uHW7-16街 & Bayview
1 I0 j7 c0 j1 L& V: S19街 & Yonge
) k! I @9 |& R7 J& z1 @Kennedy & 407 (新旺角广场）
% ?" n! _) Z2 q, S0 DKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
* \ i( h' ^9 e$ g9 H _8 H" MWoodbine & Major Machenzie
3 O: G# y- ?0 }Nelson & Steels
2 j5 ]- S. q/ H2 p2 F, hPickering 靠近4号公路) t0 m& p2 s+ L' R& i) [" d
Whitby9 ^1 P( M. [: u L9 ]+ _
( X" Z7 a: a1 T& X* p
这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
- H% i/ x) p1 V) @0 s D& T# B
* Z1 _, o# l+ @+ S- _先看新房的位置.& Q9 E' |$ V. O6 c) y
/ W' d n' Z& ]: Y# `/ [华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
1 r7 p7 o/ O" m1 W- x" Z
" s# k2 z5 ?6 t. {但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
+ H8 }. \$ v( U9 b- [
4 D8 d T$ @' r; p: C在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
9 b' s- T6 Y/ N0 W2 ^& E: U
$ c# M! R1 p0 Q* b0 v% G5 t现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
. l8 O C) o& l) j8 L" ^0 I( z
( d6 Y9 @6 p2 Y" [7 Q4 V再看新房本身
. ~1 U+ A5 k1 b# K: O( ?7 s" Z7 \$ y/ t( ]) R
新房的好处有：
4 i5 v, E8 C0 Q" m1)新:
6 b: l1 K/ O2 m新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
( @( x! |2 H1 f+ g+ P% m2 x$ |; F* c! t6 ?; k' m& E8 @
2)结构：9 X% x* }$ B5 f
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。& v P% |: I0 J+ `4 b
% p# z# o7 B% @5 _; H
3)用材新:
* R& ]8 a1 f! p8 t6 q如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.4 `7 o( w& R% S* p+ Q
( B, d* g1 ~6 n: F: }6 ]6 W
4)相对便宜, 短期升值潜力大:
2 X1 {# b: q. k2 E& z0 A尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.! v! p& G5 E% e% t, Y1 C: A
) U. x/ S7 Q9 q3 B) k: K
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.6 Y) t ]! m4 o; x
9 _' [3 K4 {# X) B由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.8 h* {0 G3 k, n% t
6 B: ^. P# r' F2 t9 I: ?
新房的坏处有(排名不分先后)：$ T8 i! l; r; ~9 q" M) y
1)地点太远, 太偏
9 f1 u6 F [( M5 r8 e( a2)用材太差, 不经久:
5 }" d3 o+ m% c( M' G5 V* L: `6 H最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
' u) i/ N7 C+ L7 W/ D3)地太小:- Z& z5 P R! M1 M: E: K& E, [0 Y6 N
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
! y1 e8 B( q6 s8 e `1 A4)环境差:2 S, l4 A! R. y& J* }2 n# L8 N2 M( [
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.; B, i2 \! u w0 F D
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
0 P/ D7 U1 e$ q9 y6 @5 I% D5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
% N7 F5 k0 ~8 m/ A新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.! c8 _+ m6 w$ G O7 g. F
6)新房并不便宜:
4 q% E S! [& I1 y: f一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
9 B: l: j- s; q/ p8 I( Z6 I- T
# g7 P9 a! ^# N- \0 h$ C( z2.房子是别墅?. S- h! V+ R) l9 Y6 L
& I7 d% t& I& T
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.' M/ v+ d# y4 }2 [3 `$ h7 @6 y0 ^
/ Y: Z1 n! G$ K别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
u0 G. o3 g4 Y: |/ i+ }7 t6 \( f6 p- h' s( _
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.+ u% j# {1 j$ r9 G
& W* t. |% C! T/ d6 U2 V2 O
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.4 n- R% j8 ~3 c# l
2 P) ]3 [) P& v) [) C3 k; X. D3. 房地产永远升值0 u% l9 R) ^9 e2 d( A
4 K9 {: q1 a1 b
这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.5 F7 X; ]/ X4 z! n
. o6 Z; |9 w: L$ t" p: I; L
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.6 \# K% o0 s0 L7 z% T% @, r
& Y7 r2 J0 i7 B% o' h2 M2 H任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
# | N' J5 ?+ v# P8 q9 b& K; M8 k5 @# n# |0 }9 E# `# d
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
4 }( }7 X# P1 k
0 j3 ~3 F" o* b2 f1 H' B其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
5 d6 ^$ t4 W1 H W$ z; P. m u) ?* O2 y% u p' v, ?
4. 名校区, f; q0 r. U i' g+ v7 |
4 ~) G7 h& J. G' I) f a这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.* j. O& k0 [& x
/ K Q4 m& o+ t6 [所谓的排名有几个, 最著名的是:
1 B' _& m, p3 h K. Vhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html( \/ T/ t7 P! e) B J, T
8 W3 O2 _1 N& C# Y* G9 w" D
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.7 Q$ x' h) ?0 c0 b: h/ Z
2 A- K' j- t0 A
创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
8 t( [! u" q) i1 ^" ]. R" ^3 ?' b( X9 q: ?: Z
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.0 A& B1 }# k; @6 u% r; Q
, G. A) A0 S7 `& r! q6 P$ X( gRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
( P" U$ h S) \5 Y
" ^" r7 L" l: r$ B2 R: |比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.! p+ e E9 h4 p6 A$ v5 V
* ^5 F+ f; u: S2 z6 x3 Q有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
! \+ F- O" a2 q* R- n1 H; H- V1 _' d( g& ]+ X6 K1 E6 D' ?: n
Richmount Hill High School也不再参加排名了.
) d* {3 [' r3 }7 S2 \( ?& k. x
$ g5 [! l- Y/ |2 R5 d1 E这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
+ ]: V0 k. Y2 x& O, [$ R4 R/ _- c4 u4 u8 y; { K) j* S' j
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
- O. \, C E9 K8 @0 _& m6 g `1 i3 M$ P- m5 o, Q
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:5 c5 ~9 y4 f2 Z+ G, k. L
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell. ?8 v) v: b5 [. a/ S# m" x
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.) w6 a' J8 J" ?; @; p$ q: c0 T
" ~9 k! x% J1 U6 G% t
5. 买比租谁合算
v1 u" Q5 i/ X! E
; o; b# e5 C: [; g其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.& e, }7 z1 U! g% V0 B
7 z! a' v, K3 y/ ~, K: F a. I! R# n
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
z4 Q$ m) r8 U& [$ ?: l9 _
9 s0 C4 ]$ U5 @# D7 k9 F所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
' u( l5 m; |' h6 G. k2 Y
$ ~+ O& ~, s1 f6 }其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
5 P6 D6 L' r" s; o9 Q/ @) e- v5 V+ _: a, C \9 J/ B
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
$ ?! p# h% z# v6 ~2 G9 v3 x- I
4 M* L$ @3 z* {- ]. O- n" @这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了./ U/ R( ?+ l* A* a
- P ~) R: W: j. g按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
: o2 R7 b9 c& g/ F3 W* n( f: f2 m4 r1 i) J
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
3 s2 P2 X8 P! _0 l m a. {
h5 Q6 T+ G& e7 J2 v; y) ^. p至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.& k9 q( |1 h2 o9 S
! G* g, C+ `5 i* ^
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.0 u. [# r0 D* a; ~4 T
0 F! I6 D' k( ^1 G每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
1 m5 z8 K, [1 g. u; I1 d0 B, M/ \& q; \3 D' |
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
; o8 s' [0 p, r% x/ J1 { E* M. P3 t: k+ K+ n+ h
我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已., W+ o8 m3 L( `
4 q3 y7 w% _ z: v% o9 o0 _! s每次关于这个话题的争论都是这样结束的:; @+ f( O( T y2 Q$ f4 R6 C# y
9 C- t# c' U" }2 | I& C
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
! L% u V' B+ d9 T/ ]
- j" U2 H8 B5 t; N) Y从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.5 G; D" Y2 v4 H: ]- P' r* m2 [8 ?
' t# B: ?# U# q. D* D, L" S6. 印巴人，中国人，西人
1 H# T8 {: f! x. ?8 x5 {- z
# j9 P+ J$ d5 s2 L9 q大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
, J l3 H' T: A( a
# {% \8 s g3 b ]& y4 C中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
# i, s+ i, v( t: s: G) y8 k2 ~& b' E% c: J3 R
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.7 n! p. e1 I: A9 N1 r. Y% b
1 K5 G- t6 S: R. w
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.1 K5 r, F2 Y; S1 N2 I7 S0 ]7 v
( p N/ r, ?8 ?( q& k大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
# ]' ?( W+ p0 d* }) V0 y- j9 ~) y* X5 j+ P3 c7 e3 p# t$ {% @
7. 先买个小的，过几年再换
. v2 f y9 o L$ w/ P9 _- p. W. B5 a: W
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
: ]" e1 N% H8 I& ^$ X5 S8 K& q: j, _7 {+ }6 _+ \
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
4 }- D; j5 w q0 r
/ ^: M- ~+ L0 [$ K$ V# g但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.0 S$ |1 z$ M5 w& p% c' b6 O. K6 n6 s3 Z
- i2 t1 l' m/ f% j0 p
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
5 h2 Z* ?6 B2 m1 ]: Q* m* u! g5 T7 {1 O7 m" e1 A# k2 q
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
% L- {7 \+ W! A" e4 j# {) ~- b8 ^# g8 ]6 {" }
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
7 c* t. j0 u+ t7 g
7 q/ L1 U2 V$ y* J' a1 @买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
, d& c. L& Q; m6 K" q$ q
楼主