 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判2 h1 i5 t/ T# y! l+ i6 g0 b
( Q5 u( _% `5 l3 M, o+ V. C8 Q+ g我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.7 x2 ~3 r/ Y, ]
* S9 ]5 g3 \1 H9 ^" F6 ?1.买新不买旧, 买北不买东9 o# i- X7 V0 v( h. B q( J
2.房子是别墅?8 v6 c! }0 z' a8 @$ g
3. 房地产永远升值" n% t( e3 U6 m# f
4. 名校区8 Z, p( w2 h; f9 t. T. l
5. 买比租谁合算" g$ g- z% W. C3 U4 V, [+ @
6. 印巴人，中国人，西人$ R3 x6 \$ M" O' g
7. 先买个小的，过几年再换7 K) o5 @5 G; X- ?# @# G
1 w9 w1 X1 `3 m6 h' Q! b5 W4 f! Y1.买新不买旧, 买北不买东$ ^0 F6 O7 e1 P8 R+ o H: X6 |
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当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
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# H ^6 c9 @' q9 ]我一共去了以下地方：& B% F' f* k) k' S
HW7-16街 & Bayview* @+ t5 z& l+ y$ j
19街 & Yonge+ @1 a% O6 y- |
Kennedy & 407 (新旺角广场）
; W2 f9 e$ k8 T& ]0 GKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)3 R' m: ?2 z% N) X0 V n' j
Woodbine & Major Machenzie. c$ I8 d7 W* u4 i
Nelson & Steels
% t6 {9 V9 Z7 G& o hPickering 靠近4号公路6 U$ H# U3 P8 ^ ^
Whitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。, g# ^% V! Y. d! u% B
& W& @3 i% v6 ^& p1 j9 @/ }" U先看新房的位置.9 e+ b: f0 O" o7 J1 G& h) x/ M0 V) q
1 @# |; M1 S: h" D' g华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.4 N1 U2 s9 O1 x- Q7 l7 p
: `9 E2 B0 l/ g2 p1 Z1 L) d但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.6 L- G' N) r) t: f$ w0 l+ i
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.2 O) k0 q% Q& L( o6 Z: G+ [, Y8 O
) V% A3 C" K& x9 B8 o& y; M再看新房本身2 |( G+ n0 @# u9 M2 N
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新房的好处有：: t7 C0 O! L; m) Z
1)新:% Q; d# N T/ C5 ?) m; @
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.0 n X/ s {0 `5 v' {
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2)结构：
1 ~4 m5 M4 M& p+ S$ \! z布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。1 D" t! T! Q: { S9 ~% X/ y! x5 i
& h/ x# [. J, |5 f1 J6 `3)用材新:
# n+ X# T7 P! R; X, b2 I如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.7 k8 N- A% ^- q. c: C: r8 `
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:% y6 ]1 j# L/ V$ N& V: }8 [
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.) T! j& \2 }8 b5 U+ d
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.9 }8 N' ~6 _8 v% d9 j3 J
1 E' T7 }! y! d: e$ p' P. I新房的坏处有(排名不分先后)：
" v2 x6 k2 f7 ]1)地点太远, 太偏
U% `1 E* c& C5 \5 k- X2)用材太差, 不经久:
2 q( I/ |3 J+ C" C最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
- p+ }3 i, q9 \6 k3)地太小:0 Q& m6 i Q) m
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
" o4 h) O. {2 M4)环境差:
7 n5 b: A I; m9 R" a0 g很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
3 ^& g; X5 B: |! o现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
( v& J3 ~- a7 _. R( n5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:1 d* W+ p) Y6 N+ r: y; T, x4 v2 d
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
: z7 |9 r1 U% p5 d" h: T$ N6)新房并不便宜:* H6 l7 \! f/ V+ p" N
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.0 x6 u7 ~3 c1 h: _0 ^% N4 i
' c: q2 [6 K2 {/ Z2.房子是别墅?
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
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! `1 c' q& w/ O- r, V! ?别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.0 h" y. i M I- G9 H7 K# k7 y( S1 S
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.! l2 B! _9 W, Y1 H9 k+ X8 K: ?+ L
. {; A( U R) Q5 l8 k& a: ?与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.. u9 `9 C2 {7 n9 \
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3. 房地产永远升值
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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K% W: y; G5 W8 F6 {长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.) I( {3 i+ i. i8 j6 j# f n
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了./ t* f# A: [7 F# ^+ `' A
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其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧. W: E! ?% P* W. R6 M1 `9 n4 |# c9 U
( D3 v' a" Z; [" Z4 b4. 名校区
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% ]' s; u9 y# J$ l" J% _这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.! h2 o7 J+ `/ l) L
* }+ B- c% ]) G所谓的排名有几个, 最著名的是:$ V3 }7 O) F, Y" a/ k& H& n
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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9 G( i& S' l% p3 v/ }; \+ |这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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' y( H' A0 h' c5 X创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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6 ^4 ?/ p+ D6 o* t& H0 N3 _* F! w排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
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7 v8 W0 R- m; _' `Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.# c+ I1 Z( b4 p# P3 D
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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. D# P+ ~/ V3 o1 o' G7 I1 {有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.) A; H, R9 [& N4 k9 e
c9 e1 ^. b. \( x) D这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智. u2 S7 u8 Z) f- E) m2 v" i1 K7 f
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我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.6 z" Q0 o! h3 V7 M& ^' B$ F8 U
# K7 o: L' h5 C; P1 \可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是: }1 K- X+ l2 N
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
7 Q! O. ~- b# _$ R' S: j4 T1 r& \) l2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.1 X w( e. b9 N Z) P$ r
]* g. _. J6 f: R" n3 B5. 买比租谁合算4 c4 J! y' @/ z7 t0 w7 C; s
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.7 a H4 h, A- _$ N- @2 r
1 b2 y7 E( ^4 a- [) j1 K比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.8 o: v4 k% I5 y4 i6 W8 N
0 u% F' A# k, H. J4 b所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.8 x3 F5 W! }* e
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.# [( {. ^: b1 @+ E' D# r
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
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; F' S$ @. \6 U* E( U6 h这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.( j9 ] ?5 ^( }, r/ M8 ?& G
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.7 [! p4 F- b3 Z, J- t
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至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.6 r V$ d5 |" N) j$ V$ U
! E! x0 u5 z$ E9 V& Q5 A每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少. m6 t, l7 T/ m
% q F l" n) Y我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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/ k4 g2 s1 ?" T2 Y8 f4 i大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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6 L2 K: K5 z$ A+ W4 ?6. 印巴人，中国人，西人
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9 B7 [8 S* w. H7 l2 x$ l大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.* ~/ r) z% _% {0 p- U" d$ c
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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* o+ ^& p+ _9 g) R0 E/ ^所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.7 C( z) X3 t5 `" g
6 f! z2 }' n( Z, V, L( q我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.; u$ b" X6 f$ c9 T. ]% J
+ y9 v$ `9 R! I大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.! W: s6 n0 E I6 b* z
5 m- i% S4 r: N$ d0 j7. 先买个小的，过几年再换; P+ t, A& v! \8 T
) G9 T8 ^) d( Y- P+ Z* T5 |% v, C6 F这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.! w% P* _% `4 w. ]0 g' ?
: z% p9 _1 `$ B# `# S" ^但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
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$ G2 b: u+ p6 m3 i+ O; V1 O4 l2 M; I0 t多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.7 L( u' k. l0 i2 W) Y* v: j
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而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?3 c& B* t1 T: g9 U" D. u
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
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, G4 Q9 U2 r5 w1 @! A( f0 Z; i买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
, v7 K$ \2 Z6 d6 K0 v+ F/ O+ N
楼主