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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。; R; ]! j7 ]5 a
数据来之城市房产局。
9 L& r: m/ v! t2 w4 a1 m9 t$ @/ ~
1 `  x4 e/ z& q! e% X7 x我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。
- U# J+ t$ T9 E. c; S- k2 [" e4 o% g. o, b: ]& P
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?    I0 D; T9 n  O7 }0 H, z- B
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。( [/ w' ]9 t% u& d5 u0 s; L- t

7 A: F) C9 J7 V" G+ c当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。& S0 ~5 G7 m6 q6 `; i- {& P
" ^! y1 D3 b' @6 t! H) Q
希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
- n6 j8 `% y* H; G. Q
$ K  B+ t0 _  v8 S$ B- }买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.2 h; r+ }2 p2 R: x& B* d% O9 x4 z) B! Z
/ ^& V9 B7 f& W* r) c/ M7 E
点击下面的图片,可放大观看全图。, F3 X, F9 i4 k% g
7 o! e4 [( x) [$ K/ N

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
: ^( t, j* F" r( {( Q( fhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
  e9 D- _# V& E8 v0 k7 N0 Thttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend' m" B* m7 {9 u! A+ B& S2 i
% p' M9 O" W5 V% C, |
Thank you
" F+ `9 t  U6 v
7 e2 ?0 {& |* M! E0 I, U0 Q$ b' `
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
1 m. h& i$ f! S( a* F对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。' d8 n: d+ p3 }0 Z
http:// ...
8 [" Z2 L/ u* \' n3 t. H/ y
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。4 f/ Z& c  p5 ?7 A! }3 E

" p  A6 W7 n* @( X在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%) k# S4 I1 Q, C+ y+ G( C
5 ~0 {& a. R) I- g* Q0 S
下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
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 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
7 @) d9 v3 R& ~所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
! n9 H- \3 y- `2 V1 R7 B
' L7 G* r+ `7 m! w6 ^3 y5 t. E! v& T在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

6 R* C) ]/ o: {3 J您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 / g! ]9 C; m) O, A6 N$ y
Have you adjusted the price using CPI?
) ^- h* ]% O) j8 o5 V8 t  v' l4 r
没有. 数据就是房产局公布的数据. 8 C0 s5 u6 M8 h' `
按实际成交价格, 没有CPI调整。 . @: U+ w5 k5 l0 a0 `) `0 l
谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?2 H% V1 X* r/ m% y" ^/ N
谢谢解惑。
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 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 : O5 s# y9 G4 N
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
( s7 k, x& y$ d& h: h谢谢解惑。

8 r, I( ~9 `! O6 a0 t6 y我也感觉房价和利率都要涨. 5 k. _* s( I* z
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
, }+ _. T' b0 E. N8 _, N3 N  ~2 k& N1 N关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.8 G$ [% C" w9 ^( y4 H5 y$ z# p, Y+ ]
不知各位专家们意见如何. 9 X/ e( C6 C9 d% B1 k( P% B
谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. " j* [4 ?+ q9 J+ A7 F
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
2 E6 `% q! {( S9 O$ b; L8 WWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-23 11:33 , x2 x* s# j  R' p6 h4 R5 I
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

) t4 H8 i1 ]  A' P" v, D4 v, z& WThere is no point to adjust CPI:
) l& k6 Z# b: T1 W- I4 J$ j: o; N+ Z3 v0 R9 j/ r
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component ( J  y% f* o/ X7 H! D( [/ z7 k9 v

" u7 {2 O0 |0 x2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 + _* w% @9 n# t% ^. G2 R
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

8 Q( f$ U; t0 T/ l; w7 M3 @4 ^  `偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
5 j! ^; |" G/ d5 g  c$ [偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
) }* A0 ?7 h* V4 n2 V
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
" B4 g6 l3 s  k) \7 _. Y偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

" D" g  M7 h( z3 ~6 [0 v倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
" o5 @5 b- F& {7 J$ N0 T  w9 w偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
  |$ A; [3 T5 b& ]# ^
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. 6 r' h+ n* Q+ a4 r. h4 G

) X% n" w( }1 I% Q, }9 ?" V! A) C4 |其实我这个图还反应了一个信息. + S+ J) ~$ O! U5 |; n+ U, Y1 `
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
9 v2 X" b$ m* v, F$ I1 V: M在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
5 s9 @6 q& }5 F* |2 O5 ~' I) |% Q6 Q8 @+ j
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend2 P$ v1 y; p- n) Z8 b/ f( O

8 B( h( A1 ?/ r# P! Z; E# Z9 J
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
# K( h% ?( R2 |0 N1 s8 N您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
! c5 G! _7 ~7 q0 M- s# C. [6 f. Z7 H0 Z+ f& O
其实我这个图还反应了一个信息.

" L* j, p* X% H3 b我认为你分析的不完全。9 }/ M3 s7 S" N) S3 u4 j6 k

. ]1 s; c1 m' t( `9 u; b一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。- C! V* M  W' l3 c
8 H' O9 K5 _' \7 d; k7 `
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 1 r& {, e. b3 D9 m2 F4 u1 x
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

4 m) q9 s* d9 F8 s$ tIt is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 ! E. ?6 q7 W9 Q& D* [' ?
我认为你分析的不完全。6 v/ W& K# S+ x& o9 k9 [' A

5 B6 g4 \! w! }: J一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...
; M6 w( \+ s6 l( s' n1 S
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 8 Q4 I6 ]2 |+ U- Y8 `% f3 D+ f3 n
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
! {% z! X) F9 I5 l. p% M: P( {
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. - C9 J0 E# g0 E  x
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
  U) F, @; `; w7 V* ^+ h
/ _& h$ V0 R5 [% ?8 g3 t$ I还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
& m# E/ f* e9 C1 D" |* s$ E) @/ n) K7 F% c
: x% P0 Y; {% Z0 U因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
+ r% t3 d" o+ B& |! T( A这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
8 L) U5 m/ V; u) e6 ~见下面视频.
* K0 {; X" `5 @2 X0 v  Y5 g3 r+ a; f0 a$ Z4 ]# x
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
  v+ X, Y- h3 c9 Q. M' D' Q也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. ! v( \2 E" X1 p/ A
大型搬家
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
: \: f* G/ D6 W8 s3 A! x美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. - }/ f) F5 a( k. D# ^
因为美国国家的债务很重 ...
2 s. u( r4 R) N: l2 x  f; x3 a' ?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43
7 ]0 ]" j; U- [4 `- U$ M感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
3 h; l6 V$ Q7 b! P
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
7 ?- r# _) V+ ~; gAverage = $451,5967 E+ e& a2 T( x* M5 {. I$ e+ a. [
Price/sf = $327- N9 C! _2 t+ }2 y
For April of 2013, they are:
6 @9 @, q$ U2 l- o# {4 W9 M' Q2 \Average = $406,811 (10% down from the peak)
( i. U$ W+ @9 j9 _" P6 }. c. bPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
9 l  ^( `% A) {' a, R' QMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.( M. x/ n8 D7 w, {( s  J" p
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
! [0 p8 e9 B! v* @5 M. {8 m0 AAverage List Price: $487,388
4 e9 X: B+ Y2 X, J. G8 xMedian List Price: $478,4504 ?" V2 s/ P, Y- q
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
3 c& L- P  C; ^8 fsummerside mls right now:
# b) p/ s1 {' r6 `Average List Price: $487,3888 `% d% n) f. h2 f1 Y0 @  O7 k  T
Median List Price: $478,450
; \- i) b# T! o$ J; m5 c
有07的数据吗?' d/ L0 V* g/ t% E! a
有单位面积数据吗?4 V" n& Z5 y7 Q8 y! [
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
, M" T  J& V1 _  @4 e( c7 {; P/ w+ [. R! M9 l: e7 ]1 V
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;
  v* V% G+ c% ^; G+ z1 t4 r8 c% n7 c( D" q' {- L! o
North Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
1 T+ I7 ^$ _5 L- h0 N& P4 B3 T6 }4 y0 E! \* U, s7 D" u
Northeast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;
3 u. \! d+ C  h; N$ m! J( v) a9 b, A5 \2 g* v/ j1 p
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
2 h! y. R! q1 z+ r  B, c: g4 v, g# ~( Z: Z4 ~- V, Y8 ^$ z
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
) q$ Q* m) m0 r! e7 l% E- X% b
* E  V* D; E( h0 h; ~! A  eSouthwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;3 m! p! c9 M9 }" J' J
( X4 X) J* g7 \0 j0 U2 i+ i
Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
3 Z1 a  N! l8 p: d+ y$ R2 q$ p; `. r" F! S) G
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。! Q( L3 O( J, g# [4 G
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
0 J3 s( w- t) ?
3 P9 m" R' E( m. e7 p4 cCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
# C! c; i) ^4 e; z
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
) e+ j0 T+ _3 j2 j8 Z拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,% X5 ]4 A) [- S$ t) H- f

7 U1 i5 o" E# s8 j# [# ANorthwest, 平均价(涨)+$1 ...

3 T  f) t( O& {/ ~
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