埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
: v, c! N6 D+ E- n/ x# z/ N; l
  k  T/ Z' @. O2 v( C! u! h我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
0 V% Z+ Q" h# b9 d
* p2 G# j9 W3 B* w* m. C, u由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

) r$ [& x7 K- m* V当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

; h0 x+ B5 [% F+ b% U  w希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

4 Q' H# e6 }' H9 B3 ~! B买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

点击下面的图片，可放大观看全图。

8 O! x! @1 U) m; y% K$ z

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

- z4 j+ J% L6 K( W! f+ ]Thank you

3 y% X! _: K. K) o1 t

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
7 R3 q$ p: V) b# [: Y对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
5 y0 d5 c5 `* e* E5 C* phttp:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

! H, a+ F  L  F- U5 z在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
2 c: f. K% j) F, P
8 f; G" H, z2 ], Z! [' X3 g0 w- L& _下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
. M# @- z; c0 P& S! S所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
- F0 x4 {7 u7 o, |' h
% \5 W3 N6 H8 p! w1 q% U! `) S在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

; b4 a% o3 U4 e( a您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
+ |( b" S- t. MHave you adjusted the price using CPI?

# B& F/ \) b$ D" K3 l4 y没有. 数据就是房产局公布的数据.
9 O, |9 t6 j$ z按实际成交价格, 没有CPI调整。
' k" t, n7 E; R谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
8 {9 y' G3 y* [& ?! n& |( W8 R. ^谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
" T$ u3 g* R. V8 }目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
4 T: z9 G8 t* _0 M+ {8 cBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
, w; e6 y/ }8 u0 Y1 GWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

3 l% x1 B1 k+ b8 Y2 n- m: D# AThere is no point to adjust CPI:
1 v/ H. T: f1 g; d1 h8 q
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

8 T$ _% g8 \- c; s: G偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

1 X. u  F; w3 M2 |倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

% b2 [/ f3 B$ O! o9 T您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

# Y" k+ U0 Z4 ^5 C其实我这个图还反应了一个信息.
+ ?& `1 j; N( ?+ R* @0 q# p在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
7 T6 {* s- r7 G! _& I) o在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

3 o5 A3 v( J4 q% y) U  L, \0 N我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
2 {8 Y2 \/ G$ C( |
: o7 Y% [$ I5 Q4 O) [$ K8 Y4 B所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
. b" S; ~; c6 j/ y$ c" `1 W, C偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。

( @( W  l& l& c8 j  I# r一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

0 a( A# O& G# d! a谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
5 E+ m& n7 r4 N0 L我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

# S+ T% C: r: d4 l0 |, M% x美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

3 j" H) x( o& s+ E' V& k还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
2 i, p2 S. ?8 ?$ K+ ?3 K7 w  J
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

  U2 r8 y. C' `- l2 Hhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
' h9 K- X0 s# T. W, y

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
# `" H& b8 T* V8 E; e/ H/ `5 B美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
, d6 f8 i) e. h8 v: l( FFor April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
0 t$ m! L7 ]4 ZPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
2 H; z/ O( a2 ^Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
, v0 d  p# @0 w, gMedian List Price: $478,450

' M( t( N  w; l- p0 E5 }有07的数据吗？
有单位面积数据吗？
& }0 d) I) ]! }8 B/ l! u' j参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

5 e0 Q% W% g% @4 c4 l/ _+ wNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

* H& w) q$ _" r8 Z9 |8 J% tNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
& \  T2 v! M- W: x
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
6 Y% t: O' x( S4 e1 |8 d+ U; b' @8 s
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
3 o+ y" M- X6 K/ p+ c
) s% @* w4 ?3 a  u/ A( vSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
9 S+ I5 ?2 |) O
. l8 r0 z8 Y" U' S% l- ?8 |Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
! Q6 O9 S( T" l; P3 v5 X) h5 |
& {! Z9 P6 L* J9 A0 m( x( D6 j从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
# C# |& R; p( h% w如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

! \# w* n! \. m5 q/ T: kCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
5 Z( z+ w: z# i* Y+ l

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
& ~' G2 g8 ]- V! K2 I拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

Northwest, 平均价（涨）+$1 ...