验屋师犯错 购房者买单

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作者：熊文


/ p4 C6 z) b  q5 d1 @选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出最后决定前总是慎之又慎。验屋师被公认为在买方决定一宗房产交易能否被接受，以及以什么价钱接受的过程中起着相当重要的作用。然而，加拿大广播公司（CBC）一个新闻调查得出的结论称，事实上验屋师并不能保证能查出售卖房屋的所有存在问题，而且在这种情况下，买方还往往不容易追索赔偿。这难免让人们对聘请验屋师检验房产状况之举犯起犹豫。 加国华人网上家园 - 51.CA
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" x1 [; o3 X; D8 S3 l( A索偿只能通过法院

一些买家们发现，尽管卑诗政府于2009年出台了新规则，要求所有验屋师持有执照和购买保险，但如果验屋师在验房过程中遗漏了某些瑕疵而使买方蒙受经济损失，买方仍然几乎不可能向验屋师成功索取赔偿。
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; W" G% o$ }* _0 H% b) e9 g登顿（Lindsay Denton）就有这样的经历。这位39岁的单亲母亲对温东一个房子感兴趣，在验屋师报告说未发现房子有结构上的毛病后，花75万买下了该房产。那时她正与乳癌作斗争。但随后，她相信她聘请的验屋师在验屋过程中遗漏了明显的看得见的问题，从而使她面临巨额的维修费用。

6 l, I  m) X  V% [; ?! y/ {, `然而，登顿发现，在几乎没什么求助对象和可资利用的资料之情况下，与验屋师的纠纷是相当难解决的。如果选择向房屋和产业检验委员会投诉，那么充其量也就是验屋师受到停牌一周的处罚；如果涉及经济赔偿，只能通过法庭解决。

一番思考之后，登顿决定对验屋师斯陀克戴尔（Christopher Stockdale）提起诉讼。斯陀克戴尔过去曾担任加拿大房屋和产业检验委员会卑诗分支机构（Canadian Association of Home and Property Inspectors of B.C）的主席。

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在民事索赔诉状中，登顿称斯陀克戴尔没有遵照其所在委员会的标准指引去做，指责他没有发现房子在结构上的缺点，包括大面积水渍、屋顶有洞、输气管石棉问题以及明显的烂窗台板等等。登顿还指出，斯陀克戴尔当时使用双筒望远镜检视仅一层高的屋顶，而不是借助梯子爬上去查看，并且没有用工具试着刺戮可能腐烂的木头。登顿说，在地库里的租客搬出去后，她发现了房屋中的许多腐烂之处。“我下楼去涂油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。”而这窗台就在斯陀克戴尔检视过度火炉的旁边，他理应看出存在的问题。

验屋不构成担保
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) n* }& v/ T) z" ~* j" a登顿说道，斯陀克戴尔任职“甜蜜的家”验屋公司（Home Sweet Home Inspections），曾再次来到登顿的房屋查看，并且主动提出退还565元的验屋费。但是登顿认为一名验屋师理应注意到起到支撑作用的木板腐烂这样重大的事实，并向顾客如实报告。
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) `! q; X( l" _$ j. R“为了修缮房子，我已经花费了许多，还借债4万，并且仍需要10万才行”，此外，房子已有18个月无法出租。登顿进一步说，她还要努力偿付房贷。同时还要等待另一次验屋报告，主要是评估她所申述的之前验屋时未被看到的房子问题，这是打官司必须呈交给法官的凭据。

( U. w) F& a5 l# g! v8 `4 Q; l) `据加拿大广播公司透露，验屋师斯陀克戴尔谢绝了采访要求，但在一封电子邮件中称他“希望所有有关他的错误和遗漏的说法能够获得完全澄清。” 关于登顿的诉讼，斯陀克戴尔否认他和他的公司工作疏忽，而且强调，无论是房屋检视工作还是验屋报告，都不构成保障。
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5 d5 ^* X! ]2 }8 m2 A“我只想要个能安顿下来的住处，”登顿抱怨道，现在她真希望自己从未踏进这房子，“这简直是一场恶梦。”登顿深切地感受到，经验屋师检看过并断言无恙的房子，并不保证就一定能让买方安心购进，验屋不能担保什么。
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卑诗仅一起成功诉讼案例

巴顿（Helene Barton）是加拿大房屋和产业检验委员会卑诗分支机构的执行理事，她称房屋检视仅仅是对一个房子做简单的目视检查，并且坦言，验屋师很少被证实和裁决为有任何过失。
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而登顿抱怨说，其雇请的验屋师甚至没有进到棚库里，在那儿验屋师定会看到支撑起居室之角的横梁都烂掉了。在她看来，验屋师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮，还应该确保窗户、装置和火炉都能正常发挥功能。
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不过巴顿亦指出，该委员会密切留意登顿提出的这个诉讼。“这案子当然引起了我的注意，委员会里所有验屋师都很关心这件事”，巴顿表示，如果验屋师工作中有那么大的过失，这当然是个问题。
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+ I" G. x) j- a% |3 q: ]8 v巴顿亦提及，验屋师没有提供赔偿的权力，如果验屋师漏掉了什么本该报告给买主的，买主可以提交投诉。“我们有优秀的专业的投诉评核制度和处理程序，但“与其他委员会一样，我们并不能进行经济赔偿”，她说唯有法庭才能判决索赔事项。

然而，聘请律师处理有关验屋的案子，花费将是昂贵的，寻找另一名验屋师对其同行的过失加以验证亦是相当困难的，最终成功拿回赔付更需时多年。

% O' C1 {0 l: P8 k加拿大广播公司经过查找资料，发现在卑诗省由屋主起诉验屋师，成功的案例仅有一个。在这唯一的案例中，屋主获得赔偿19万2千元。一个专攻建筑业法律案子的律师告戒说，他们建议对验屋结果不满的屋主们到小额法庭对验屋师提起诉讼，当然小额法庭的判赔金额有上限，最高为2.5万元。

) X# q. u- V1 S# K. H. {; ]2 {) o/ z8 p相关链接：验屋验什么项目？
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2009年3月31日卑诗省成为加拿大第一个省份实施验屋师执照制度，藉以规范验屋师的程度及验屋的标准。验屋师要检查的，大致可归纳如下∶ 51.CA 加国无忧
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& `( m  l0 d' D+ ]2 `1.结构∶地基、主梁、主结构体。
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2.电路∶配电是否正确?用电量是否足够?漏电保护设施是否完善?
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3.暖气/空调∶暖气有水热、电热、地热、风热等多种方式，检验是否正常工作及有效率的节能?

5 H  |; }7 V) r, X5 v4.排水、水管∶排水畅通与否?是否有漏水?
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1 Z$ r' L2 H# z/ k% a9 ~: U; Q3 r5.室内的保温隔绝及通风系统∶检查的项目包括门窗是否紧闭或破裂?保温棉是否够厚?通风系统是否良好?是否长酶菌?

0 b  M) d! c( D3 H: L6.室外包括屋顶、天窗∶外墙裂缝是否过大?屋顶状况?天窗和屋顶是否密合?是否有漏水?
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7.室内固著物及电器∶包括浴室、厨房、楼梯、墙及窗、壁炉、车房等等。
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