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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
3 n1 r% r* z2 E2 q期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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6 x1 M+ n( o/ _ `( k为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球7 A X4 ~: \) ]8 I* w8 o
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就+ E3 Z( ?. P }" u4 c% S
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
/ `! x6 X+ h5 T; E4 P: D* O(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，4 v8 E" r; e0 ~
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好: K- v& {" S$ W* N7 l/ b
出手获利。+ c% \; M' d f2 |% P, h
7 ~1 n2 Y) V! j' [5 G I不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
6 o; {/ X, }! X$ m- V- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了2 r( K& i) B: L) M0 i9 [% h
15%。
2 p6 ]& I# b. x! r8 s8 I& M- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
9 h6 D7 Y' E( z6 ^! ]担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
" N' Q+ m7 C! E% C( q" B2 M. P房产的投资获利变得困难。, {3 w; |% V6 L ?- X0 @" }
+ l. k3 }! V% p7 ?# ^, L) T如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
7 E z3 h4 q% }# }6 J8 Q% |8 u跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
7 w3 i+ e( }6 K8 y- }市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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& X4 M1 Z' Y& o让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人% M0 g$ d6 ~' t
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
( a6 b! u5 Q- h' y$ x. i除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
# H, I) I- d% Z+ T& Y制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
8 ?' K7 \3 J7 \7 S2 \% M) c上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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- X* x7 T7 D; n. t# [+ w' U这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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, G" {' W5 x B$ S2 [我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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