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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到9 p2 Z2 F2 z6 l% p' t0 |+ |
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。8 y8 ~, X) }1 U
+ j7 L3 W+ M5 ]1 S6 v5 P为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
' `2 f- Y& c" m贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
, t+ [; }. |6 ?3 h, V2 w- h# ^市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
3 U5 L; L, H8 t% D3 {0 s(FLIPPING)。
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, I5 t6 s- M3 G S- b4 n: M Z5 i前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
: t: R) k# b2 U9 `; {6 V而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好* k; B5 i' m6 z# D( a6 B4 a
出手获利。) x- n0 L: v7 r, j
/ s# C, K1 l3 T: C+ Q不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。3 Q% S8 t6 [0 t2 I; n7 I
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了! H" n, c' c P8 s7 k( ~2 r9 q
15%。1 F6 W; ?9 g, b, R# d
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
# S$ ?. x1 w" X5 @. c担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
) m1 Q1 k) {$ p! [房产的投资获利变得困难。* p; a- L2 |1 m6 d& G
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
& R2 V0 W$ }8 A+ ]5 P* c跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
$ R7 H6 o3 h% _' i$ ?市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。: w1 R) z0 ]) S9 J% d5 D+ S
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8 ]: d4 R# c p$ m6 y! ?. E4 e9 v. P让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
4 O/ c! }* [& a- x7 ^& V! W! A将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
# U: K% E3 Y. D! W除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。5 O% k+ w7 e1 L2 J5 @4 Y5 s: u
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
: D) i( t) g: K0 K+ ~制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率4 d9 K$ Y: }6 V) P4 b
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。, l G7 I: ^( |
% s: f9 E! E( K8 O; ^这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。+ g+ W& T) S4 K4 U- E4 o/ R5 a
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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