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灵活多样的房屋贷款首期支付方式

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发表于 2006-7-6 13:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
灵活多样的房屋贷款首期支付方式
# a! B5 a0 F8 ^! u9 u- N4 o: w2 G
" v$ b/ M8 D) i+ X# q- _$ q% r# [4 W有些朋友对房贷首期的比例有些误解, 以为一定要支付房价的25%, 才能从银行获得贷款,其实客户可以选择低至从零首期到25%,或者更高。 灵活运用不同的首期支付方式, 能够让你的置业大计早日实现。 大致分为以下几类:
8 s) ?( X+ f4 b) @4 U# O
8 ~) v; h0 l& ~0 H/ ~% u1)        CONVENTIONAL MORTGAGE, 常规型房贷, 首期至少是房价的25%。 这类贷款不用额外购买拖欠贷款保险金。但客户需承担房屋估价费(如果需要的话。 但大多银行会承担这笔费用)和律师费。' P1 t& r; X! ]6 a* n+ e
2)        LOW DOWN PAYMENT INSURED MORTGAGE, 低首期受保险的房贷,首期是房价的5%――25%。 这类房贷一定需要有MORTGAGE DEFAULT INSURANCE , 即拖欠贷款保险, 银行才可能给你房贷。 目前在加拿大有两家保险公司, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 和 Genworth Financial Mortgage Insurance Company Canada (Genworth), 前者是加拿大政府拥有的保险公司, 后者属于美国的GE 公司。保险金额根据贷款占房价的比例(LOAN TO VALUE)和房贷的种类(固定、浮动利率, 贷款期限等)来确定。 客户除了需要承担估价费和律师费外, 还要承担保险费和保险申请费(160加元左右)。 但客户可选择一次性支付保险费, 或将保险费直接加入房贷里面,然后随同月供一起支付。
# r  |) O  ?' J1 k3)        NO DOWN PAYMENT MORTGAGE, 零首期房贷。客户不需支付首期, 但需要准备房价的1.5% 的资金去支付相关费用(CLOSING COST)。其实是银行返还给你5% 的现金, 当你申请5 年期限的房贷时。5 k  S. Y: }5 b8 o) V1 G: N  K
4)        USING RRSP AS A DOWN PAYMENT, 用注册退休金(RRSP)做首期。 联邦政府为了鼓励居民购房, 专门设立了一个HOME BUYER’S PLAN, 第一次购房者可以从其RRSP里面取出最多达2万元(夫妻一共可取出4万元)来作为首期, 取出的金额不需缴税, 如果购房者在15年内还回RRSP。 如果你计划使用RRSP FUNDS, 这笔钱一定要在里面存满至少90天。
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发表于 2006-7-6 14:18 | 显示全部楼层
欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。7 B7 E  a  q- g& G7 o$ i3 q  Z

( _% C# u% @+ L  C提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?
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发表于 2006-7-6 22:12 | 显示全部楼层

取出金额 缴税 是什么意思

国内带的钱 买房需要缴税吗?
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 楼主| 发表于 2006-7-6 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 rounde 于 2006-7-6 22:12 发表0 d' y& G! j4 M5 X/ z8 ^% k- h& ~
国内带的钱 买房需要缴税吗?
3 P0 p9 q" ~# z& ]; {
+ ~8 X) C* p9 r" M$ A4 j8 C
回DGG 朋友: 我会在下一个帖子里详细回答你的问题。
' U1 Q/ _1 W% a5 T; X* I+ Q
' J/ ^. q6 z5 Z5 a8 H* }回ROUNDE朋友: 国内带来的钱,如果不是来自你已经向加拿大税务局申报过的海外资产的所得收益, 是不需要缴税的。# ~6 e6 q& S# L( ?

( }# _6 O+ t7 l+ C1 `$ [# U. Q; ~  r, P“取出金额”, 我是指客户从自己的注册退休金RRSP里面取出现金,如果是用来作为第一次购房首期HOME BUYER'S  PLAN (详情请见http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/hbp/menu-e.html), 或者是 Lifelong Learning Plan (http://www.cra-arc.gc.ca/tax/ind ... sp/llp/menu-e.html) , 则不需要缴税
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发表于 2006-7-8 09:00 | 显示全部楼层
原帖由 dgg 于 2006-7-6 14:18 发表
. U0 H! s. m8 A/ J( K6 p欢迎续贴,搞个贷款系列讲座。
+ a% y3 W3 _* ?5 N2 O
7 e% a" P+ i; ^, q. u提问: 现在有些银行可以付25%downpayment, 无需收入贷款。我知道以前是35%,能具体讲讲怎样操作?
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 楼主| 发表于 2006-7-11 08:49 | 显示全部楼层
原帖由 铁锤镰刀 于 2006-7-8 09:00 发表
. x4 {9 Q$ x6 _2 U. c- Z
! J. h7 D& G  s7 ]  ^7 |1 o% @. b- F1 U+ }. h% S

+ r, _2 i! H- }& h' j% k; F6 Z8 U5 g% F1 ^/ {- j2 G) ?
银行贷款的基本原则是其实很简单, 归纳起来就是按照下面五个“C”来分析你的贷款申请, 从而作出批准或拒绝的判断:
9 K. T+ ^* [. V) Z9 q  D" ?+ r, c. z% w/ H% v- s
CAPITAL: 你的资产负债状况
/ H" B& q) q9 I) LCAPACITY:还款能力, 主要是指工作的稳定性和收入水平
, K+ [* O. h2 N, BCHARACTER:申请人的财经性格, 主要是分析你的存款习惯,还款习惯以及消费习惯等等
9 k7 G+ U. G/ \  R' jCOLLATERAL:抵押物, 如果你无法还款, 有否抵押物让银行处置
/ f: f; D+ n" O7 k  H/ O. P' xCREDIT BUREAU:你的个人信用记录, 过去有否拖延还款或坏帐冲销(DEBTS WROTE OFF), 有否申请破产过? 房租爽约, 罚单未交等记录都一一在案。+ M7 v" g5 _  P: e; {! k6 V9 x

) P& U- ?1 u* K6 S! `! k9 W说回到你提及的问题, 如果你的CAPACITY稍微弱点(没有工作或收入不能支持贷款金额), 如果你有很强的CAPITAL(你可以支付25% 到35%, 抑或更高的首期),贷款经办人会建立一个BUSINESS CASE, 陈述自己支持这笔贷款的理由, 贷款申请就有可能审批下来。但首期高于25%, 得到批准的可能性会更大(因为不必购买DEFAULT INSURANCE,也就不必去经过CMHC 或GENWORTH 的批准)。
理袁律师事务所
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发表于 2006-7-24 02:33 | 显示全部楼层
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如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?
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 楼主| 发表于 2006-7-25 14:50 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-24 02:33 发表
$ z; S. Z- |4 e# V' P, R- G( g5 i如果现在是低收入家庭,但由于买房,父母给了首付的几万块,这些钱需要交税吗?报税的时候要报吗?
0 F/ Z' z+ R! u
& o( }6 k. p: `7 o+ F8 l$ w/ e
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。
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发表于 2006-7-27 03:01 | 显示全部楼层
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原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
+ z" M# U: X5 _0 k2 {+ y4 `( G) ^9 M  \4 j
: Y/ l2 L# \8 }# {: a# v
这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。

2 I* ]4 s- X( Z8 f3 s谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?
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 楼主| 发表于 2006-7-27 09:40 | 显示全部楼层

只要不是黑金:)

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 黑金 于 2006-7-27 03:01 发表
2 H! |! V& n% O* p1 O, [4 z1 X: ^! t# F/ n, k  d& U' F
谢谢回答,如何证明这笔钱是家人赠予的呢?如何把钱寄来更合适呢?

6 V8 g0 K: @+ |5 ~
8 u' Y+ O4 X& M+ f, I5 k# o5 c银行在审核贷款首付(DOWN PAYMENT)时, 必须确认这笔钱的来路是正当渠道, 不是黑金。 如果您的首付款是已经在加拿大的银行, 您必须提供帐户90天内的活动记录(3 MONTHS STATEMENTS); 如果是GIFT FUNDS, 银行有标准的GIFT LETTER, 需要赠送人(DONOR)的详细资料和签名。
# [6 k% x* f  D9 |# d* G# x+ v1 L9 N2 }( w$ r; L# s; h
现在国内已经部分放开境外汇款, 国内的汇款人可以给境外的收款人汇出最高2万美金/帐户, 即如果收款人提供三个不同的帐户号码, 汇款人就可以同时汇出6万美金。但具体的汇款限额, 您应该查询该银行。这无疑对一些想转移自己国内资产出来的朋友是一个好消息!
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发表于 2006-7-29 03:03 | 显示全部楼层
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!
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 楼主| 发表于 2006-7-29 08:43 | 显示全部楼层
原帖由 黑金 于 2006-7-29 03:03 发表$ w5 j/ m1 \2 _3 @7 `) ~7 v
谢谢回答,心里塌实了.有机会找您当面请教!
( m, Z, g- ~# m4 `* D7 V- Q3 x+ u
1 [5 x9 w6 {* I$ F9 f
; g5 Z3 s( x8 c  w. j( `, I
请教谈不上, 有机会大家一起交流交流吧!
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发表于 2006-7-30 21:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.
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发表于 2006-7-30 21:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-7-25 14:50 发表
, U- v# \0 q% J+ z% C/ @8 R% K& |8 q" _

' J2 X9 u- t  ]- d这笔钱应该属于GIFT FUNDS, 即家人赠送给你的首付款, 不需缴税, 报税时也没有必要申报。

) }. l$ e% _2 h% CGIFT 超过500加元就要报啊!!!!
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:27 | 显示全部楼层
原帖由 驴客 于 2006-7-30 21:27 发表' Q/ W0 g- S7 p
郭先生,你们计算的每月付款数目和comfree,mls上面的mortgage calculator计算出来的数目是一样的吗?假如各种条件一样的话.

  U  h  w" O) S. J. {% N, h9 A5 R$ m$ B3 Q
COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来的结果就会不同。 同时这些网站上的计算工具只是作为一般的参考, 具体的月供数额应该以银行的计算结果为准。
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 楼主| 发表于 2006-8-1 22:33 | 显示全部楼层
原帖由 星星 于 2006-7-30 21:43 发表
- k$ N; R/ e# @" F0 o( D/ d6 y' T+ h6 h5 O7 G+ ^
GIFT 超过500加元就要报啊!!!!
9 o- T  w! D0 P' }7 i" ?" r

7 v/ n- f( t8 j, `. X1 ^不知您从哪里得知GIFT 超过500 加元要保税?可能您把GIFT 和小额报酬混淆了。 如果您因为帮人照看小孩(举例而已)而获得几百元的报酬, 那是应该缴税的。
, b+ H* r+ [0 {6 F5 ~( Y  E+ U5 r1 K0 N' P! U, o. _& p
建议您咨询有关专家(注册会计师),或直接致电联邦税务局咨询。
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2006-8-4 16:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 MORTGAGEWISE 于 2006-8-1 22:27 发表. G, A2 d# a% q8 C+ r* }, ]% B6 d

$ F: E6 x; i! ^2 ^7 f1 M+ ?% m7 f' d2 D. J: k+ A
COMFREE, MLS 上的计算工具都是以固定利率计算的, 即利息是以SEMI-ANNUNAL COMPOUNDED来计算的; 如果银行提供的是浮动利率(VARIABLE INTEREST RATE MORTGAGE),  利息则是COMPOUNDED MONTHLY, 这样计算出来 ...
0 r0 Y, ~5 N2 Y: X
( M6 B# H4 E8 @
哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?
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发表于 2006-8-4 22:37 | 显示全部楼层

请教一个贷款问题

以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:37 | 显示全部楼层
原帖由 peterpan 于 2006-8-4 16:40 发表% g7 `6 ]2 B' z. y3 v& |2 S* _
1 Y7 _- T+ w* q+ P: J/ ~
- P# ?5 D3 \1 R) H2 \/ a1 k
哦,我以前也没注意到有这个问题,那老郭你们算出来的月供款一般是比comfree上的多还是少?

& c! a5 C1 W# t7 v0 h  `8 ^% S+ U" b' u
It's exactly the same. there is no difference if we use the same term/rate/mortgage amount/amort.
, ^& i: b0 R# F9 {; W1 X+ R* L+ _2 G
6 ~* G- S1 l3 i2 ], M" I; J& j/ SThanks for asking.
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 楼主| 发表于 2006-8-4 23:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 eileen_ian 于 2006-8-4 22:37 发表
, K# I' ^" F1 V1 v" R% m以您的经验看, 如果拿到5.75%的利率, 是应该做固定的, 还是浮动的呢,  如果选择浮动, 是选择CLOSED 呢还是OPEN的呢, 请给个建议,  再有, 您能给的利率是多少?  您可以给我发邮件; dcwy@263.net   谢谢

# A# v3 i' y' k( T: F+ C" j+ E, i0 X
: j0 ?- _( r/ P: tPlease check your email. Thanks!
大型搬家
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发表于 2006-8-8 22:41 | 显示全部楼层

请问申请贷款需多长时间

请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。
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 楼主| 发表于 2006-8-9 20:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 chinesetea 于 2006-8-8 22:41 发表% r) n; T( Y% u5 ?( U: a7 [
请问郭先生一般申请贷款需要多长时间。如果在POSSESSION DATE之前2个星期申请,是否能来得及完成所有的PAPER WORK,也包括律师更改土地所有权。

$ v6 w0 e! C+ J3 t8 n" [4 a: x8 Z
+ E& i+ w# R8 a' c: O* t# z如果资料齐备,房屋贷款从申请到审批只需要一天时间(ONE BUSINESS DAY, BUT IF YOU CALL ME AFTER 12:00PM , THE FINAL DECISION  WILL BE COMING ON NEXT BUSINESS DAY). 贷款被批准后,贷款经办人会将信息送到银行的房贷处理中心, 中心核实所有信息后, 会打印出标准的房屋贷款文件和相关合同, 随之附上房屋贷款支票, 在24小时之内送达律师楼。 这个程序一般需要十个工作日, 但如果紧急处理, 三天之内应该搞得定。至于律师更改LAND TITLE, 现在一般需要十三个工作日, 现在很多朋友都是先入住新居, 在一个月左右内收到LAND TITLE, 实质上对您的产权没有影响, 银行利息以律师CASHED THE CHEQUE的那天开始计算。; W$ y2 G. ]- u0 x
* v3 R7 M+ f! J3 l
如果您还有其它问题, 请给我电话: 901-8828。 THANKS!
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