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作者：牧涛0 M8 O, A' E4 m! q) Q
8 V4 f4 K. Q1 `+ B/ Y6 g: I/ C e价格升高，需求降低；价格降低，需求上升，这是最简单的经济学原理，可是似乎并不能适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房价一涨再涨，可是需求并不见降低。目前，全国房地产市场的存货量为6个月，而多伦多更低，为2.2个月。
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本地英文媒体《环球邮报》的记者就此询问了两名本国顶尖的经济学家，他们的答案相同：房屋的负担能力（House affordability）。
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: _8 ?# U3 C3 o" m0 f1 lCIBC副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）指出，本国居民对房屋的负担能力是一个关键的变量，包含了很多信息。简单地说，当国民的负担能力上升，虽然房价上涨，市场的需求仍然会超过供应，导致房价继续上升。2 E& V; o, z& P1 m5 j( [
r0 G5 z; O3 i+ o负担能力，表示一个家庭的每月按揭供款占据收入的比例，说白了就是有能力借多少钱。按常理推，在过去的10年中，加拿大的房价翻了一番，远远高出收入的增长，人们对房屋的负担能力应该下降。然而，事实恰恰相反：据央行的数据和业内主要经济学家的研究，本国居民对房屋的平均负担能力（national affordability）和20年前相同，甚至好于20年前。
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6 z, J! I+ x+ v Z& u央行的利率正是造成这一“反常现象”的原因。在过去的很长一段时间内，央行都把隔夜拆息率维持在1％的历史最低水平，令消费者支付的利息成本仅占可支配收入（disposable income）的7.2％，低于长期平均的7.6％，以及20年前的10.7％的水平。
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1 \2 _, V! ~& K) P低利率让房主能够负担更多的按揭。在20年前，一个普通的单一固定收入（single job holder）、持最低消费者债务（minimal consumer debt）的人士在付完了10％的首付之后，只能负担9.6万元的按揭。今天，同类的人士则可以负担28.5万元的债务，几乎是前者的三倍。（以上数据皆以25年还款期、以央行数据为准的5年定期按揭率，和联邦统计局提供的平均工资计算出。） 4 A5 u) `/ `) j- @' e( M
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2 Y0 n$ G& b5 j6 O% K' O在温哥华或多伦多等城市，由于近十年的房价增长极为惊人，抵消了一部分负担能力增长所带来的优势，但是我们仍可以从中见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。2 t5 @9 B8 o9 n3 ]0 w1 I
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在未来一段时间内，对国民负担能力影响最大的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡有升息的风声，而央行始终将利率维持在低位，但是谁都知道低利率不可能持续太久。
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满银（BMO）高级经济学家加泰利（Sal Guatieri）指出，一旦央行开始升息，则本国房市将“几乎将不可避免地”进入下滑期（roll over）。当央行利率升高两个百分点，便足以遏制国民的住房负担能力、大大放慢市场，而房市的主要推动者首次购房者也将望而生畏，不敢入市。 , H( Q) A0 N5 t1 J
6 f; r6 z2 ~: a& {( `8 F% v. i* GBMO和加拿大认可按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的报告都指出，五分之一的本国居民都认为2％的升息会损害他们的购房能力。 7 o0 j7 O- P: S/ [: N+ Q/ C
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当利率上升、人们的负担能力下降，对房屋的需求量降低，房价也将出现下滑。有机构估计，利率上升2％会导致全国房价下滑16％。不过，并非所有人都赞同这一观点，升息后房价的走势仍是业内最受争议的话题之一。 4 c! f* ?4 h+ C* l
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9 n. K( R4 _7 f) e此外，影响国民房屋负担能力的另一大因素则是政府的规管。在过去的几年中，联邦财政部已连续三次收紧按揭法规，将最长还款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本国家庭债务破记录，很难说财政部会不会第四次收紧法规。 2 H! D6 ~, \% B# n1 X
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7 y) q u! G% P9 Y* w据估计，如果政府将最长还款期由现在的30年缩短到了25年，将在一夜之间令国民的房屋负担能力下降8至9个百分点，也会令房地产市场遭遇冷却的风险。
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狗仔卡
发表于 2012-5-29 04:34
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发表于 2012-5-29 06:04
