房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
' c7 e- v* `/ v4 Z3 m) _, T

9 X9 M7 {" J. N记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

$ g) n1 _0 }, N+ X$ i6 E+ ~* b但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
9 r$ j! A. w; k" T
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
9 _* ]2 B2 [4 u; q% u# U* T8 }
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

% C" u  q5 N3 j& L两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
7 T6 I+ i5 |; W5 C& E' A
5 n4 k8 e8 {* G  X. L' B; G其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
' x4 z. b# J( Z! q. e' N
9 U# _6 x6 {! |1 J: S3 s+ u! x# S首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
) |; n( ^9 Z; Y& \& D: z& S4 \7 `( L( N
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
/ h6 |% G3 q5 ?+ d, L1 i
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
8 e  K2 D1 c" C  W6 e" x: c* `
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

; k7 U  Q, X4 T, G" S
' _2 V. L& w: x40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
6 }2 i8 d" N: B4 N- o3 K0 xYear Average Price %

$ F6 V- o6 H4 y* d" Y# |7 x1953 14424 0.00%
9 \" G: ^9 p7 q: |4 K, ]1954 14647 1.50%
" X4 n' \4 N/ \1955 14952 2.01%
3 k7 N* l5 G: h7 |2 J1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
0 v: U4 m7 N7 ?- c1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
  C; y9 j: t2 J# y% E* f7 ?1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
4 c1 s- B. W& P, M/ t4 N/ T1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
0 O; {5 j: O  S& d. ^' a- H; k1970 29492 1.90%
- r: ~3 C" w8 k% [6 a& F* T7 _+ J7 t1971 30426 3.20%
' J  e. E; m: {) B# l1 N1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
4 y# Q; |* c* l2 _1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1 e3 k" j+ f1 t- R3 K  k4 ]1978 67333 4.30%
' h' q5 w0 k. A  s& B% b1979 70830 5.20%
( h4 S, z) t8 t, m1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
4 k- O5 p7 B# W% t, W1982 95496 5.90%
( p- S& j  |4 Q. I0 B1983 101626 6.10%
5 q& X! ?4 b4 j1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
. h% {  L7 {5 C) S. I! z$ w1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
' _7 |: K1 q( I1990 255020 -6.80%
+ O; d8 v4 g3 T% q$ @' K1991 234313 -8.10%
2 l3 w  N4 O4 I& q1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
  b3 E; w9 A7 }, E! m# @1994 208921 1.20%
# ?- z. r+ U+ m: d" n1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
+ x5 P6 |8 e& U. w" ~+ I8 `1997 211307 6.60%
" R; }) c& Q4 }  c" G& C: {1998 216815 2.60%
$ ?: d7 h- R5 n. T1 X' i0 d1999 228372 5.30%
5 j) y. u: u0 k! C, `2000 243255 6.50%
" g  U6 e4 O7 |  g2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
( A3 j& n7 d" \2 H# O2003 293067 6.50%
5 L- \3 I2 O! @% Z, T) p% z- k2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
# r( K1 V, V- X2 ^/ v--------------------------------------------------------------------------------
, z- l9 M; {+ c- i
; X6 D5 Z0 }* X5 o0 M; H- U2 f5 X  i好奇的看看下表就可以估计出来了
1 W8 v: l4 b3 O0 F$ g2 z% Y: D. }TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
5 g( S2 Q# X) N/ F* L, ?! p4 C7 M
& i/ W2 _6 C, j1953 14424 0.00%
, H+ X# t2 {7 _- _& v, h' @6 ]- _1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
% d; x3 r0 L; Q* P8 [9 d2 y1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
0 Q4 @# h# E1 p' i# z6 \1961 16334 0.03%
1 Q% A, Z& N# i& a7 E8 U1962 16742 2.50%
+ A" a/ ?. ~: R6 J( Y: i3 `# ]2 Y1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
: C; f0 d! Q$ Y2 [$ w4 n2 J; F1968 26732 11.01%
' _7 N5 x: Z' k; {2 q1 x0 ^1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
! P( e7 S/ L6 n# [1 [6 x1972 32513 6.90%
1 D1 ?# M7 E* z& f8 W+ y1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
3 @* W" ^# C5 o; X4 i1975 57581 9.00%
' I3 \. V% x' \1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
& m: ~- {2 D" w4 U; F1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
/ _! j! m  e8 k3 [7 ?( z( V1988 229635 21.40%
7 t, V- ]  o: J5 v1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
4 P9 a' z/ ?) Q' p6 K( {' b1991 234313 -8.10%
" Z; X. i6 s) E+ F+ I3 e7 j1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
/ u) ?& e2 Z- H1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
+ g- m9 w3 s; D1 v5 B1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
8 n2 U% E# b+ x! o( B6 U2001 251508 3.40%
: D& |; w3 r7 q# C4 y3 H% m6 [2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%
4 N# c8 B" O% ?' c3 _) ]* ]
& {8 B! C, C3 j6 ]  w* M6 K

! j# Q! E7 b3 W& B# F! s) y$ r& L
( R& |" u4 A4 F5 K, o2 }1 |% F弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
--------------------------------------------------------------------------------
- V' `* ^. o2 a
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
...

' I0 ?0 t( P% p( m
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
- G) D2 V. I1 r7 F% U& U6 n- ]1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


0 ~. q3 ?. G! X" [' E- C. `2 ?/ H* ^结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
) ?: N5 @5 s: H9 a& s  V
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
0 Y$ i9 `7 L# f0 z7 c7 d
. V) @- v6 {" X7 r1 Q' h3 ?5 m
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

; L% R* x- S0 l7 l7 m+ x& l这点我同意。
4 H0 d* u4 j( e! {* m9 [40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
; v2 p* `4 _" }) ^$ z
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
# x" b& y* j5 o6 J  T9 W
. y1 l/ i: e; D' M. d' T$ V5 f& V/ @那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
* N% l* i( Z* h3 g; s. G
' \' D% i' R9 X2 A; ]5 {& n三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

9 ~/ G- ^8 G1 U* W6 q# u
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; f  f: E' d4 c- e" [* D9 q
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
+ E) v3 S. Y$ {( U, ~" a我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
* z# E; `* }: j9 ^1 E3 j
) Y; I) t4 D  A6 I4 l( z我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
9 e. e2 }& a. B+ m7 s: O
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
9 N' W# m9 I7 j3 W. U% ~7 t6 }& e数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌