房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
# B. [- _: `1 h' w  y1 r2 j8 C
" ^  L0 T3 s3 ~1 |' j$ }( v! i/ z
  P- e) z; S+ j. D记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
8 B1 s! W: K5 b# Z, w2 o( x( I
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

! I% [7 d7 a% f, c+ @  M4 O但结果怎么样呢？

! y% J0 b# c/ a+ J  \6 y; ^几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

9 g3 j# ~3 @2 b4 i2 A" V前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

5 \/ R1 e) p2 [+ Q9 [两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

3 F& m' [' D( b% g, k/ Z最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
0 g+ i4 k- d; F+ e8 U3 \
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
* L3 X/ ?: s; w& m/ h
' s8 m4 X/ w5 @# k) i' @* T7 |! O首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

( J9 Q) ^: J) I2 ]: q/ C8 k( w如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
9 _& C; F$ L% H/ |2 S  Y8 C
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

6 y4 V/ b! S/ R& O, u买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
  N. J) j: S" N一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

0 i$ h5 R( ~$ }. h7 l3 K40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
! b3 T+ n' o1 O. l! }TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
: p% u7 E: E" Q( c
/ B8 I( ~- y9 w8 M& G) |+ w1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
9 c6 a' l+ R, p1 Q- ^) R& J1956 15043 0.60%
6 R9 V8 d0 r# X4 ~6 t7 c* z) @1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
+ s- D8 }, h4 m8 |8 M3 D1961 16334 0.03%
1 j7 P4 h2 K" U/ ~3 _, U1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
. t( O8 Y7 {* f5 o- T1967 24078 12.70%
2 j7 Z8 O/ r, z) Z2 H8 d1968 26732 11.01%
$ a  Y1 E, y, g: i9 _  j1969 28929 8.20%
5 t7 r; J& ~/ v) O1970 29492 1.90%
6 U/ B( b; v9 v1 r4 B7 a5 X1971 30426 3.20%
' b: O; J5 h* g  d0 q! \1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
: V  b' W9 ?* V$ W8 f$ E% k1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
/ [6 R7 q/ v5 b3 ?5 ]* }* P1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
) _* R* d# d2 Z3 ^7 l! H* D: k1978 67333 4.30%
2 y; G' _% a  t1979 70830 5.20%
% L7 H, e- |, C* q' ?# S2 }  F* f1980 75694 6.90%
+ c4 B/ @9 _9 }8 F; I# ~- P1981 90203 19.02%
9 ?7 E6 S' k" Z5 s# {1982 95496 5.90%
: e0 z* Y! t$ o" k9 T( K9 t5 ]1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
" T) P1 W2 l) w4 U1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
% [% T, ^! n' A: \0 k$ D, }5 Z5 d5 l1993 206490 -0.39%
+ Q( y, c& b0 W- `1994 208921 1.20%
( @9 D) ?; a$ F4 C* E1995 203028 -2.80%
; n+ o2 e, q# p( R9 B1996 198150 -2.40%
1 c/ B" a9 h8 [! B5 T) d0 p1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
5 c$ K1 |9 ~. }7 Y4 k. I--------------------------------------------------------------------------------
# s3 A* u9 z7 Z5 u3 Z
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
8 P- @# O$ u# M/ T0 C) Q7 @Year Average Price %
0 _, E% M9 X$ L+ ]; ~# y7 V
$ m# V2 e& }( {" |1953 14424 0.00%
) L4 j" _. d9 j/ E$ R; f& x1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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" T6 B, E) ]/ v/ N7 M3 Y" Q1958 16085 2.20%
, m: ?, O* U2 b8 e; m1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
0 m8 z. k7 j, U  d. D1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
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1967 24078 12.70%
  e6 K. e; g) f' l3 k3 l# o1968 26732 11.01%
+ d( p' J4 Q& }' D8 s3 Z% A1969 28929 8.20%
* p% o+ D. E# G1 [4 d# q# `( b1970 29492 1.90%
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1988 229635 21.40%
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5 I2 {$ I; [7 M/ h6 {' [! r1992 214971 -8.30%
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1994 208921 1.20%
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4 `. w9 C, g4 L2 x$ }, [9 N% A1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
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2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
! Q, K) a" b! E2 |2002 275231 9.40%
2 u* b7 r6 Y& T. h3 ~6 s* t2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%




弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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3 G' B' y* H1 ^7 {9 K# ?1 V8 S2 M2 C好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 V0 {6 S  ?! j4 ~  V' `4 TYear Average Price %

+ X) p7 D6 a, T# J1953 14424 0.00%
...

% c; _* E) W, a/ R2 I我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
' n: o) U& J9 t. P5 w% l如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
- i& Q# c' O7 N) S( A2 H3 a1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

* [. I, A% r! \1 N结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
4 i" s0 S6 {8 }9 d! }
  H* A, W& f$ U1 Z
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

3 d- S2 d  C1 j+ g& J
% I3 B5 `! O* m9 r) X2 B1 X老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
* w' j: l+ b1 A9 ^$ D/ B- O
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

2 z! ]( _: T- j4 G
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

9 B6 f8 N# X- z: Z5 o& s: q9 H$ g这点我同意。
! w$ K3 [: Q3 @5 ?% m40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
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( h3 `! P7 p' k  `$ g6 f( V2 s大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
; @' R2 J/ S) o/ I2 R* A) @
( [1 F0 m' t& C9 u# [9 m- w那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

& r+ y) Y7 ]0 ~0 n' W  W; P) C
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

) I4 p, w* x/ j8 y4 m3 ~
: P" ?6 ~' a8 m1 x6 W) Y' t银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
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我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
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$ {; T+ K+ o% b$ n总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
6 {0 ^* ], q) W7 k/ z% P* U5 c* ~6 L数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

; g' l2 A8 ~9 R  C这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌