房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
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记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

# d: R7 c, B6 D但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
6 t, S, z1 b& `; J  F, {# o
# p: l" A9 z5 N$ H9 H  P% z8 o6 n前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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. U4 N- v2 v' m3 l- N! K0 _两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
  m1 Q* T; i, n0 F
. Q# r2 X" \  t  }最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
' H4 Y# z2 }& q
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

, z9 E7 d4 L- X# h2 |2 j首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
$ V) B' u0 |! i% W
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
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身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
3 U2 f8 R4 a! a- R
; b( z/ X! E! d& p) [% _, E算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

. i0 U4 }4 p6 K' ^! H, M买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
2 j( {, ]! o  p: Z9 z# \一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

# n( o- Y/ O6 y  |) z$ ]4 h1 o
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 S7 j- y; I1 F& T" X1 Y2 p6 ^Year Average Price %

" E# u0 {# k. t: s% g( `1953 14424 0.00%
& M! U1 q$ ]. L' _8 f1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
4 n. R* Q( d6 D- B! K5 h1958 16085 2.20%
/ V, p% n* J) [& {1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
" S) {. |6 c# F! W1961 16334 0.03%
1 {) I3 m/ z* ?9 b& U- N# O  a1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
. q: v) b, Y1 o* j1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
+ H- r4 w* O9 E1 C, S& u! y2 Y2 Y1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
# ]$ i5 t3 O: v1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
& i4 V  [- {* ^/ C1971 30426 3.20%
1 \' y2 F( k3 H6 i) b4 `/ r: M* S. H1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
: H0 o) a) ~/ p" u$ n1975 57581 9.00%
/ `% N+ O: \' [( l1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
/ f! F/ D5 s, r% w) q1978 67333 4.30%
, d9 J& }' d0 d; P/ p9 P1979 70830 5.20%
/ i. u. o! J/ t) Q# C* L. P2 I6 V( z1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
+ ^$ _- c' K' x+ r8 w+ `1984 102318 0.70%
5 f" h1 W3 i$ e8 ?4 D5 N9 W9 ?* A1985 109094 6.60%
$ Q) v5 }7 A7 _" _1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
( s% I6 t3 @( j1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
( V: M; I) {2 P1 x: v+ Q! l1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
9 [6 H8 |8 O9 Y: o3 {1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
$ c# |, e5 K* ?/ F) Z1996 198150 -2.40%
; }5 J# x/ `( g  m% z" {8 c1997 211307 6.60%
8 J+ Y' {, w- d4 X- S9 Y1998 216815 2.60%
' J/ ?+ `) Q2 f( N1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

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" R( v) N9 O/ z5 ]5 w好奇的看看下表就可以估计出来了
# B7 G4 g: }$ I& j4 MTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
# j1 K5 s1 J; w9 {$ s, v* K
1953 14424 0.00%
, Q% D+ z" q+ O1954 14647 1.50%
. I- U2 Y0 n# J1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
. r2 P  X3 z, H& J2 }. f7 U1958 16085 2.20%
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1960 16329 -1.70%
0 W# T0 O# P. m5 J, [) l9 Z) H0 b$ H1961 16334 0.03%
7 m3 h: A) D* L3 n8 Y8 J1962 16742 2.50%
+ W! x8 ~8 f% b8 {7 X+ i# L1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
, q+ ~) \  Q/ u+ R1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
2 q& @6 U! Y0 |' J, [' |' k1968 26732 11.01%
+ r  M9 Y7 `) c1 g- F; T4 V9 w: t4 L1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
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3 H) E2 q+ P0 i9 c$ ^$ d1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
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1979 70830 5.20%
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) V' ^1 V3 J9 S) `% F" e$ s. p2000 243255 6.50%
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2004 315231 7.60%

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! N7 P: V; a, q# ~弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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% n4 d: }" n$ q/ i# E" o--------------------------------------------------------------------------------
1 R6 @0 j. w  O3 N2 |) S1 }
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
...

; Q7 B3 A- H% v6 ]( n2 z& z1 `
& ~$ b' l, C1 T我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
1 t: s) X! N( m& O# U
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
6 w5 |) p* ~5 B: V
( R% ~. G7 o; W4 M7 {; k: M' X
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

, p* \: p$ i* ?% U8 y7 F- z- k7 E老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
. I: \3 Q, A% x+ M( K0 |
8 Z1 N! O* c6 [3 a1 `[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
1 o2 u* ?# e: X' j, \5 w& W: @1 J) k

/ \: I$ x9 x6 x* j* L40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

4 o9 _. P* e6 l2 X) }这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
7 f1 q3 b0 @( Q1 N9 g0 l: G1 l
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
5 x& F9 v% H& r5 p" A( N, F: p
6 o+ q- M- w8 u: z0 `) m) n那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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8 S2 z' D7 a4 [6 O三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


. N8 K) _% x3 C& x, g+ j7 r  O老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; E& m$ g3 A5 c" ]6 c' n0 J( E
' D" K7 Z3 C3 R! N( L7 d. I+ k银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
2 F) N" m; {* w! O7 U我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
- P: X2 G8 S5 j) S' L# N* d$ X( L" b
' j7 K# s% k0 }( j, H# d总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
, Y1 B8 s/ E) |数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

' l7 I& ^! w6 ^$ f( ~这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌