第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
8 q0 M# \) _. g8 @. y! u2 B
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.

& B: M' y* B' _4 }
9 ?7 j; z) o+ _% R3 _如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.
; s* t" y5 F+ t' V, i
5 Q& f& X6 M* _% \  n大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个
# F& I$ C3 A6 j% L+ Q' p' S+ j
这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
# n/ v6 F1 V0 g3 p
0 m& J" G; C1 Q* Rrental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

+ s, b+ ?7 p1 g! F2 {9 F7 G
capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
) m/ o+ Z& n' W- p( e; }& ?5 |urspace 发表于 2011-6-15 09:48

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

: X/ M0 y/ a+ i! z4 l! n

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
& T0 E- v' R+ X" f" ?: RUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

: }, W3 d- X! @$ O* G
第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

7 s- h0 O2 d; I1 c( K+ J+ x
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

; O' [* ]/ ~. K& R) i
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

1 y) H+ u, I& B( z' T5 _& s; b2 s
) U+ J  b3 e/ I8 W那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
( ^9 n+ b0 T+ r3 h; t' T# w: |- |
* ^- G" H8 P$ Q9 s; V2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.

2 Z7 ]$ i; R5 E& a5 e2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

* t7 J6 i( i# t这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
9 \# |  c0 \" M; b! k& g% `
0 t" Q( s' e8 z5 G4 }"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。

那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
5 r& {) r1 f4 P, X0 W买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

, D/ M8 M, Q: ?. {2 [+ j
, m' S" n1 k) n+ ]5 B. Z. h没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
# h: s) V8 s, u( D! c前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

: ]7 D& g6 B( X! f% o- b* D% @
是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
9 R6 |7 b& S' D& {

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
" e; `8 k  ?# \- l* Pkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

9 H! a8 ^8 L4 G
+ T( n' p4 p, U- o( K, R这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
7 A  @$ }! |7 y! T! |: ihttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

Changes in use
! q8 n4 X# F( j: z$ _. b5 \
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
9 L$ H2 L7 w( |
+ J; T( i7 R+ h* u' ^% [$ RYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

% v  Q6 S9 V. c4 Y2 Y但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

! L# U* M) y9 r/ [- v6 i房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
. q' x7 }5 y  h0 c: z- Z
( K8 f1 B; F; |+ {- ]) M8 `3 i自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
) \# I  D. P! j  F
! C: y! B& x' R2 W$ k希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
* R" e+ U6 {3 q2 q" }

* q7 _  ^. q/ F& n( R2 p当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。
0 _% v* z0 }5 b% ]% h0 F

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
, c: T" V+ Q/ _- x. s1 nTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。

5 F) d. V2 T: a

29# good-sunny
0 q) x" ^5 k8 |  `' M( I% ~7 V

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
$ t( E: v7 E; `( j

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
8 j, s& q9 m! W9 g. U4 P6 p当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

9 Q' ~" a* b) t: a什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK