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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
- v; }( u4 ^8 K# [" e
9 z6 m/ y; I6 e8 u* O- l第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
) B# z5 C/ m& s- L# Z+ G- Y; Y" z% C4 h2 t1 i
6 z# b, \1 W0 {8 H8 @2 W$ z( [
如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss. ! h) ]* s) d9 X) g  R
4 a- x2 W: b9 W8 w5 p2 |, m0 `5 K- k# `
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.# T% G9 P! Y. y( e% }* @, N6 R

3 X1 l  o# y1 t! a( k0 k大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个- j/ ^8 \2 @+ h4 u: y5 m

  u' v1 [) A, K/ a7 h0 E3 _这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
8 D5 S/ L9 D+ z' i7 r. m2 j- `( J  Q
. _8 w/ V2 o2 Q( Xrental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
7 W, g6 d0 ]# g* S' r$ t% |+ z2 p5 [UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48
; q, N2 p$ \8 H6 o* E

8 ]9 Z1 {& W- m$ x5 ~% u! x: W5 G( g, `capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
8 @" l3 G8 N1 V% N& lurspace 发表于 2011-6-15 09:48
' s0 p- N( o8 @

9 s  n+ k, N0 e- X再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
. l8 z( I# ^, `" T4 @# M, T
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
! m% f$ t/ _3 d. RUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

! j' N; P' v- |* X: I) c* j* T' v" g/ e$ [  W: j
第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
* x; F2 S9 {# A( k/ w4 o  R' ~  L! ]5 B& m7 G3 m
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.! l( R. T5 i- B5 Y
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
& t9 f% ?6 x8 y! V' r; w2 ~
( `" ^. T8 ]! x7 d/ C" w
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
" M: p$ F7 O* P$ e- ~4 t* |8 D4 U1 \  b. d2 }- N
那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
6 \) F( s- E$ \# f- t; s' S2 O  K/ V  B* ^& v5 B1 r0 D# h
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
  ~: T9 j1 Z$ Q0 n. x* _2011 买 第二套, 然后住在这里;
6 Q2 f& g1 r9 f0 z2 @- O. |0 Z9 ^2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
& u2 F) E; Z. n; D' O. Y8 c8 J$ I* ~可以claim 5 万的loss credit.
9 n1 F- r: H/ }# q, F# ?, x9 D
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
  o" V" W, r  l! |9 T( }- u4 b0 }7 W' U9 ?2 L4 o
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.5 q1 R, i4 a  O5 y: d/ Q/ C3 ^  n
; J1 p, }* x/ O) y- D
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:3 H5 |) C2 R# \6 t: G7 k/ k
$ H/ r: y" N( Z- b" X' K
"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。0 z6 v& _* I  `5 w

! s7 F$ ~0 S, F& T, `. E那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
7 Y  q1 @- C7 S* [3 a$ I% |买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑 ( U' R( k7 c# h1 C; H, {

" v; _8 Z2 [/ `9 t没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
( o) L- {; s4 C# M; r, x. H' _前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
# r! W; A4 k" j$ d+ R, ?前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。, E  B+ K& l5 T! _
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

1 K0 x8 p/ u/ ~/ b. O
4 P  y6 B7 q" ?; Y( }  ~是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。) `+ n# k/ e3 Q5 }2 z+ Y* L* ?2 ~

2 F% B  U3 P; I
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..! O, @+ V. f- |" J) k9 w. I/ C
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
% Z, d% w) M; |" y/ ~" S6 Y
' |' \( K& R4 _
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace
- ]+ \% g2 |% n; t& t; b  _! K
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:  T1 o" J; R' p
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
& c- m$ R- V3 U1 B$ F' @2 v' i. E" I+ f' X3 A- ?
Changes in use 8 p5 |7 [4 O, e# b$ a! d6 `5 _

: Y+ R$ l0 t' b- Z- K" _+ S" D: A: ?You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:1 e6 ?8 W  `+ p1 t2 U. B

- b2 {$ X# U& I/ V. D3 E- i4 EYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
  ^, T* W. j" @+ J5 kYou change your rental or business operation to a principal residence.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。0 S3 ^) H# y1 b
4 X; m, R; y7 B0 ~6 z
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。% Q% V  r. U2 e2 r/ H2 D
9 w# r8 H+ q% R5 K% q. Y0 l" e, t! s
房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
7 g$ ?) G: K& Z* w; `; v9 @
) v1 C/ c1 e  [$ ^自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
8 s6 f/ @: i8 x* n- ]! m/ r
9 L" y  k) d2 A( m% b: I希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。
. ?0 h; W6 Z$ d$ |" j" {
5 m& l7 l( K& S那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny
& K" F' d" e' o7 S9 C" a1 `
9 n2 Y4 {' `0 E$ G+ L
8 {& x& A% X3 S' _3 V当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
大型搬家
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。
1 b% x) h" J" Y2 o% {' u另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。9 N+ {& U" r& i( ?! {- F
% ^, k. ]" M- _
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...* `3 J( f7 t6 ]: `( H$ x
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。- Q. |! L- q: E9 u# e- @- B

: u" _- V$ {. y8 @
29# good-sunny
4 c5 \3 x3 S  e& E. ~5 m
; z5 L- K' _. V+ }: i0 Y3 B  W, \; L* Z/ B
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。8 B+ ?  Q  q+ n" H
Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦; u$ R/ j- b( V* s. a7 w+ M2 J
大型搬家
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 ! d; Z: I6 k: o* D1 e: T
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

3 @# v: S( l* ~. r4 @' o/ A什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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