外国买家涌入 多市公寓房已不适合投资

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作者：牧涛

随着外国投资者、投机商大量进入多伦多的共管公寓市场，最近售出的公寓单元中只有很少一部分是买家用来自住。专家表示，由于公寓房的租金一直保持平稳，所以用“以租养房”传统方式投资公寓楼，已经不再适合。
# n  J  e9 c1 J. R- j6 |背景：亚洲投资者涌入加国公寓市场
在过去的几年中，本国的房地产市场一直是投机商（speculators）和外国投资者的乐园。由于共管公寓单元的价格相对低廉，投资门槛比较低，所以本国公寓市场中投资人的身影越来越多。
- _0 L& X( \8 J0 _据本地大型建筑公司Monarch Construction加拿大地区总裁约翰斯顿（Brain Johnston）估计，今天本国公寓楼的市场中，超过40％的买家都是投资人，这种情况在本国房地产史上还是头一次。这些投资人大多数都是从亚洲来，其中尤以中国买家居多。
  O2 _# z( V* T* p据本地房地产调查公司Urbanation Inc提供的数据，在过去的5年内，多伦多地区每年共管公寓单元平均的销售量达到1.8万间，已成为北美最大的共管公寓市场。然而，其中有超过一半的买家，都不在所购的单元房中居住。

' P; J- A+ ^7 T# f) M" p& V- S对一些人来说，购买共管公寓单元是一场短期的赌博。开发商只要求买家先支付25％的首付，其余的部分则可以等到入住后再支付。这样，买家便可以有大约3年的时间可以将房子转手卖出。以房屋在过去每年升值10％计算，一套40万元的公寓单元便可让投资人净赚超过13万元（不包括出售房屋时带来的成本）。尽管在未来的几年中，房价的涨幅可能无法达到前两年的水平，但是即便只有3％的年升值率，这种投资方式也可以保证稳赚不赔。
8 ^+ o, u) G, Q. \  u在外国买家的推动下，加西的温哥华地区已成为全国房价最高的城市。今年4月，该市的平均房价已增至80.1万元，比去年同期增长了21％之多。同样是这批海外背景的投资人，进入了多伦多的共管公寓市场后，也令房价月月上升，令本地的普通买家越来越难以负担。
% ?/ m3 \9 l6 E8 d# o0 |- n“以租养房”投资公寓楼已不适合
由于投资者大量进入本市的共管公寓市场，造成公寓单元的房租价格长期保持平稳。专家指出，用“以租养房”传统方式投资公寓楼，已经不再适合。
Urbanation Inc的执行副总裁米尔斯（Ben Myers）表示，在今年第一季度，共管公寓单元的平均租金是每平方尺2.09元，和去年同期保持持平，这种情况可能对那些买公寓房用来出租的投资人士造成资金流动上的困难。
以一间750平方尺的共管公寓单元而言，假设每平方尺550元（目前的价位），则总房价为41.3万元。首付25％，还剩下31万元的按揭。基于3％的浮动利率、25年的偿还期，每月的月供为1475元，再加上每月345元的管理费、345元的地税（property taxes），每月的总开销已超过了2200元。
然而，在现在的多伦多地区，即使是新的公寓楼，每平方尺的租金也只有2.26元。在此房租水平下，每月只能给房主带来1700元的房租收入。房主每月要损失500元，每年则损失6000元。
5 v. P! V1 j& V0 d专家：不用担心买家会突然撤出
令米尔斯更担心的是，如果房租一直不增长，投资人非但赚不到钱、还要赔钱，加拿大房地产市场可能会出现投资者集体大转移的现象，而这将会给本国的房地产市场带来极其深远的影响。
. S0 F0 `' h8 C3 V: }; T; Q; G然而，并不是所有人都同米尔斯一样忧虑。Monarch Construction加拿大地区总裁约翰斯顿表示，很多多伦多公寓市场中的国外买家都是一次性用现金购买，根本不在乎资金周转或房租是否会上涨的问题。在晚上，只要看看多伦多市中心的一些高层公寓楼，就会发现很多单元里没有灯光。这些投资者似乎丝毫不在乎收回成本的问题，宁愿将房子空置在那里。
CIBC的经济学家泰尔（Benjamin Tal）也指出，虽然很多外国投资者已经进入了本地的房地产市场，但是自己丝毫不担心他们会突然撤出。这两年本国房地产市场的火热，受益于中国买家和资金的进入。在他看来，没有什么比这个更可靠的了（most sustainable trend）。