房地产市场成败决定美国经济未来

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　　美国经济衰退是以房地产泡沫破裂开始的。两年后的今天，美国房地产业仍旧举步维艰。

　　有时，美国的经济状况看似在改善，比如去年房屋销售的上涨，那是由于购房者所享受的税收优惠政策；近期的新房销售也从接近记录的低点反弹。但总体来讲，房屋销售和建设的趋势在近两年没有显著变化，而房价由于受到止赎潮的影响，已经跌落至新的低点。

　　即便近期止赎数量的减少也不能成为乐观主义的原因。Realty Trac数据显示，四月份的止赎数量已经连续第7个月减少，这包括违约通知、拍卖、和银行收回。但是这种数量的减少似乎是由于银行有意减缓止赎过程以使房产不进入市场，直至房价有所恢复。背后的逻辑是只要成千上万的止赎即将发生，房价就不太可能上涨。

. O/ V( `, \" J* D5 ~# {! J4 J　　这不仅对房屋所有者是一个坏消息。销售和建造房屋是美国经济最有力的引擎。除非房地产市场恢复，美国整体经济都将处于危险之中。下跌的房价有损消费者信心，这将会把局面变得更糟。

) s7 {: q, ]/ y% M# H3 ^　　因为房地产行业的问题不会自己治愈，政府的措施是必要的。但奥巴马政府主要的反止赎政策远远未能实现修改300-400万问题贷款的目标。

& i; i2 W3 R; W　　此种政策的基本错误是银行的参与是自愿的。多数银行已经能够参与这一项目，但却未感受到完成目标的真实压力。另一个巨大的问题是银行通常并不拥有这些问题贷款；他们只为拥有贷款的投资者偿还利息。银行的作用是收集还款、控制违约；银行可以通过违约贷款获得更多收费。难怪，违约率继续增长，而贷款修改却滞后。银行最终取得胜利，而房屋所有者和投资者都失去利益，整体经济也受到影响。

$ V  [% j7 a8 ]; G& p　　但这并不一故事是唯一的结束方式。在近期国会银行业委员会的一次听证会上，有人建议起草新的法律和监管制度来改变还款标准，防止银行将自己的利益凌驾于其他各方面利益至上。

　　多种有关贷款偿还的政府指导政策将被更加严格的国家标准所取代。在新的政策中，房屋所有者在面临任何止赎(或止赎相关费用)程序开始前，都会接受贷款修改的评估。银行同意或反对贷款修改的分析将被标准化和公开化。当评估显示一个房屋持有者理应享受贷款修改，而银行未能提供贷款修改的做法将成为禁止止赎的理由。
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　　国家贷款偿还标准可以在反止赎项目失败的领域取得成绩，例如，强制银行清理他们创造的烂摊子。(多杰)

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