加人住房负担能力下降 央行或延迟升息

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作者：牧涛
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1 ?/ v# [  x/ d. w/ w/ F; }据位列本国五大商业银行之首的皇家银行（RBC）昨日（周五）公布的一份报告，今年第一季度本国居民的住房负担能力（Housing affordability）再次减弱，并且有进一步下滑之趋势。然而，从近期的一些迹象来看，央行方面的升息压力稍稍减弱，央行行长坎尼（Mark Carney）可能会推迟原定于今年7月份的加息计划。如果央行确实能够延迟加息，这无疑将令本国众多的按揭人稍稍松一口气。
2 q1 ]0 O, b0 {! a今年加人住房负担能力将持续下跌
3 p- F) A2 i7 r, u) q皇银在报告中指出，得益于2010年下半年按揭利率的下跌，本国居民的住房负担能力曾出现两个季度的改善。在今年的第一季度，虽然按揭率仍然在保持平缓，但是全国的房价却加速上涨，令加拿大人的住房负担能力再次减弱。
更令人担心的是，随着下一步按揭率上涨，买家将面临“两面夹击”之势，而他们的住房负担能力也将持续下滑。这种情况可能会持续整整一年，或者更长时间。
" ~+ p  y  W" A皇家银行的高级经济师贺奎(Robert Hogue)指出，虽然本国居民的收入水平将增加、并抵消部分支出，但是如果今年下半年按揭利率上升，就有可能进一步抵消住房负担能力的任何改善。
# z: Q9 Y) l; n) M$ e2 \$ [+ [贺奎还认为，本国已经进入“业主成本稳步上升”的阶段，这会在未来数个季度抑制房地产市场内的需求。住房负担能力的恶化会给住宅需求带来愈来愈大的压力，也许会令许多人被迫放弃购屋、继而影响整个市场的走向。
不过，由于加国的经济环境较好，本国的家庭收入会持续上升，而利率上调也会渐进式地进行，因此楼市出现持续且大范围下跌的机率仍然很低。
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( O, b8 w2 e* G* t" r9 y" b多市居民房屋开支占总收入的47%
9 Q/ f5 `6 G- L9 }2 [在今年第一季度，多伦多地区一间1,200平方英尺的独立平房（detached bungalow）的总开支（包括按揭、物业税和水电气费）已经占家庭平均收入的47.5%，比前一个季度上升了0.8个百分点。
目前，多伦多这类房屋的平均价格为48.7万元。一个家庭想要购买这样的住宅，他们的收入水平（qualifying income）至少达到10.3万元。
不过，多伦多的情况和温哥华相比便“小巫见大巫”。在温哥华，同类房屋的总开支占家庭平均税前收入的72.1%，比上一季度上升3.4个百分点。这意味着一家人需要拿出将近四分之三的收入供房，用来满足生活必需的收入只剩下四分之一。
与多伦多相比，温哥华地区的房价也高出许多。第一季度，1,200平方英尺的独立平房反而均价已达73.6万元，年收入超过13.7万元的家庭才有能力负担。
至于独立屋，温哥华地区的供房负担比率为80.4％，多伦多55.6％。豪华公寓楼则稍稍易于负担：温哥华为40.1％，多伦多为31.4％。从数字看，豪华公寓单元仍是较易负担的物业，最适合首次置业人士；所以本国的公寓市场一直保持活跃。
: Z9 p& F' T# I- f皇银提醒，温哥华的房地产市场已经处于“危险状态”、“普遍脱离了人们的需求”、已经能看到“泡沫”的存在。除了温哥华市场，本国其他市场还在健康的水平。尽管受到利率上升和按揭条例收紧影响，但是仍处于可持续发展的轨道上，只是未来两年住宅的需求很可能将出现“平缓”之趋势。
本国其他大城市住房总开支占家庭收入百分比：
0 E& v: I. ?/ U( ^蒙特利尔43.1%（较上一季度增长2.0%）
% l* E. g  E% o- G渥太华39.0%（较上一季度增长0.4%）
  m: I! d% O/ y6 `9 L5 G' R卡尔加里35.9%（较上一季度增长0.9%）
  v. A* i! Z+ G- O8 O8 Y. C爱德蒙顿31.5%（较上一季度增长0.5%）
  n4 N- m% P% @( Q4 t- Y/ i央行方面的升息压力稍稍减弱
4 Z7 d9 Y1 z3 t6 m. h* f! l5 d昨日，联邦统计局也出台了4月份的通胀报告。4月份按月升幅为0.3%，大大低于3月份的1.1%，也低于业内的预期。值得注意的是，报告显示，加国4月份通胀差不多完全关乎汽油及能源：能源价格较1年前同期上升17.1%，汽油价格按年升幅更高达26.4%。
其实，很多很多消费品的4月份价格实际低于3月份水平，当中包括食品(尤其新鲜蔬菜)、家具、女性服装及非酒精饮品。除掉能源和食品的影响后，当月的核心通胀指数为1.6％。
& _$ V( s% z# q. Z报告出台后，本国商业银行的经济学家纷纷表示，央行方面的升息压力稍稍减弱，可能会延迟原定于今年7月份的加息计划。
; P# @2 O% v4 q7 q; }" C丰业银行经济学家霍尔特（Derek Holt）更进一步指出，即便央行决定今年内都不加息，他也不会太吃惊。央行行长坎尼已表示，预期美国联储局今年不改变利率。霍尔特还表示，虽然商品价格高企，多项调查也发现生产商担心原料成本上升，但难于把成本上升转嫁到消费者。
. Y1 R; @" v$ e! s6 I4 q! y另据CIBC首席经济学家申菲尔德（Avery Shenfeld）透露，他曾在本周三与央行行长坎尼在一个筹款晚会上见面，行长曾表示“没需要在改变货币政策上如此高调”，这可能是延迟升息的信号。
9 X' C( d" ^: M$ f) q' Q不过，央行方面表示，上述言论是坎尼在私人聚会上说的，所以拒绝评论和补充申菲尔德的说法。