房东须知：如何合法驱逐不缴租的房客

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作者：牧涛
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( f, O. L" s: _- @从数据上来看，绝大多数安省的租客是很讲道理的人，拖欠房租的现象并不严重。据有关部门的调查，安省的租客总数达到130万，其中有95%能够按时交房租，而所有欠租的问题都是由剩下的5%造成。
+ M5 U7 E' E( ^正是由于这些人，安省出租房供应者联会（Federation of Rental Housing Providers of Ontario）一直要求省府方面收紧出租规定、更维护房东的权益。
/ J% U: Q0 O' `! s与之对应，租客权益组织则一直强调，政府的税收和开支政策都偏向房主，所以要求省府的管理机构能够“适当平衡”。某个租客权益组织表示，在每所出现房客欠租的物业，房东的“恶劣表现”——如忽视维修，更较租客严重十倍……来来去去，双方的口水仗已经打了好几年。
' x; R- F6 C3 `- I  Y0 i本地律师韦斯列德（Mark Weisleder）表示，虽然本省目前的房东和租客条例有瑕疵，但是仍然做到了能够在房东和租客之间维持一定的平衡。既让房东能够合法驱逐不缴房租的租客，又给了租客足够的机会和时间缴租欠款，让他们不至于由于一时的资金紧张而落到无家可归的地步。

下面是驱逐（eviction）补缴房租的房客的法律程序：
1.如果租客没有按时缴租，房东一般会等候15天，然后给他一张终止租约的通知。在安省，这个通知的官方名称叫N4表格（Form N4）。从理论上来说，房东也可以在缴租日过去后立刻给租客发通知。N4表格可以去“房东及租客管理委员会”（The Landlord and Tenant Board）的官方网站上下载（点击进入下载页面）。
接到这份通知后，租客有14天的时间可以补缴房租。
2.如果租客迟缴租已经超过了30天，则房东必须将此事申报“房东及租客管理委员会”。申报表的官方名称为L1表格，费为170元，而委员会大约需要30天的时间安排公听会（hearing）。
公听会上，委员们将听取双方的说法，并作出判决。即使房客没有参加公听会，也不妨碍公听会的进行，委员会有权在一方没有出席的情况下作出判决。
4.如果11天后仍然没有缴付欠款，而且也没有搬走，房东不可以自己强制驱逐，而必须将委员会的判决令申报法院执行局（Court Enforcement Office），并由法警（county Sherriff）来执行具体的强制驱逐工作。一般说来，从申报法警到他们正式来实施驱逐需要三到四个星期的时间，平均费用为400元。
3 Q# X7 d7 c2 t- p如果一切顺利，房东走完上述的法律程序、将租客驱逐大约需要90天。然而，租客可以健康、没有律师等理由推迟公听会；或者反诉房东骚扰、居所缺乏维护，这会令驱逐的时间更长。
3 L# ^) s* A" p7 F& n) [) \据“房东及租客管理委员会”的数据，2009年该委员会一共收到了5.9万份L1申请（正式申报租客欠租行为），占本省租客总数的4.5％。其中，有三分之二的租客都可以在法警来之前将欠款缴足、避过被驱逐的命运；而剩下的1.5％、即2万名租客遭到驱逐，他们占本省租客总数的1.5％。
3 e( |7 e$ z: s换个角度看，如果把租房看作一项生意，它的成功率是相当高的。作为房东，他们只需要在租客入住之前多“面试”、“筛选”，找到那98.5%能够缴付房租的房客中的一员。

Eunice.kk

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