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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。, n4 G% u+ o+ g4 }% Q! R# ?
0 P/ N: G9 b# k. p& m 绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。
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预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。, L+ m1 ?1 G* F1 Q0 l
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资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。
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马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」 k: N! F) x. `
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10%按揭无力还 损失百亿
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/ Q5 k' \/ i+ k$ _0 m/ u/ A 马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。& B+ u2 ~) K( t( b. H
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假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。
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. G) I1 c$ \. q8 v+ f i 资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。. z. J* J, ?$ r8 x- F
) Q4 w4 t, l; V 相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。: U5 _, H3 I( v2 \& r
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例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。+ q, v0 L+ Z; I7 @/ M0 C
8 P; i( E. h( ^ 此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。$ }: P5 v% Z3 w3 c+ F
3 T8 u6 I/ q/ N2 o 未来3年跌25%-35%
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星岛日报 1 A* [' Q/ B; g3 I
9 w+ |' @1 M6 o. Q4 R" e8 o0 N* z7 x 「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。# U: E" F6 S1 U" \2 I% J4 ?
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大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。
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目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。& s5 k8 E4 c6 y6 U
2 t/ [8 s' z( Y" @ 「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。
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$ z6 B/ M# @0 ?* q8 v 马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。
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他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。3 H/ F0 n; W9 v& k& a+ y6 n" G U
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他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。
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按揭公司可能亏损100亿元0 V7 c ~# _% N5 ~
7 u( u% u& K& o$ _# R 如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。
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3 y# n9 \" `% D; w y' C% N 在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。/ B$ K3 J! l* T. k! H
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然而，所有悲观的预测未有实现。" D& t/ X7 N& Y; r
" P6 q7 d, E! R% G1 S) Z& ? 加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。! x. ], f( }+ [5 d) d( G$ L
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加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。 ~! G* H' ^$ |; p- J, b
+ _/ S3 m! Y6 f% b) d' \4 s 此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。1 M: {) Z- `* v# ~& w
: }/ P1 W! ~1 {% T2 e6 I0 e 不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。
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他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。
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' L' |3 ?. |% ^- k; I 他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」6 K4 ^7 l! u, }
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以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。+ v2 X# |- ]0 M2 `
9 M: ?' J6 w& t% }8 O8 p 加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。0 y8 S" z. v8 C! t, }6 Q% ~
8 f, C( G) W) H V) k' a 不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。
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她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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