『加拿大』揭开加拿大投资移民中介的暴利真相(ZT)

Xbfeng · 发表于 2011-2-5 17:39

『加拿大』揭开加拿大投资移民中介的暴利真相
在移民加拿大前，就对加拿大投资移民的中介费用颇有为感叹。做点文件指导工作就值个4~5万块人民币，这中介可真是赚钱啊。可是登陆加拿大后，偶然获得了一些关于投资移民融资的内幕，再和各金融机构联系了解后，才发现，服务费用居然只是中介在投资移民身上赚取的一道开胃小菜！人家真正的暴利是在投资移民的融资部分。
　　凡是在2010年涨价前办过投资移民的移友都知道，加拿大的投资移民需要投入40万加币，5年后返还本金。这40万加币的投资，加拿大移民部给出了两种解决方案：一，投资移民申请者自行投入40万加元;二，找金融机构进行融资。而中介们都竭力推荐第二种方案，即通过融资来减轻投资移民的资金压力，提高资金利用率。这个提议从做生意的角度而言，很有道理。但，问题在于，所有的中介都是一口价，要12万加元的利息，作为贷款40万加元5年的融资成本，都说这个是基金公司的收费，中介只是帮忙操作而已。
　　
　　呵呵，当然，既然大家开门做生意，这个话也就当说笑听听罢了。我当然知道中介帮忙拉客户，那是一定会从基金公司那里收取佣金的。我当时想，至少也得收个1~2万人民币的佣金吧。可是，了解后，我才知道他们从中赚取的差价居然接近3万加元！金融机构实际的收费也就在9万-10万加元左右（今年加拿大加了三次利息，可能稍微有点上涨）。此外，中介还要从基金公司那里赚取佣金！也就是说，如果你选择中介推荐的12万融资方案的话，从开始代理投资移民到移民结束，中介从你那里赚取22万人民币以上！
　　
　　想不到吧？！难以致信吧？！其实算一算就知道了。
　　
　　我们知道，金融机构的借贷利率与贷款风险是紧密相关的。投资移民的本金是由加拿大政府提供担保，5年后一定能收回。所以，金融机构对投资移民的贷款风险几乎为零。房地产还有涨跌的风险呢。就这两年，许多美国银行因为在房地产贷款上的巨额损失而破产。和房地产的贷款相比，加拿大投资移民贷款的风险小得多。
　　
　　但是，你知道加拿大的房贷利率为多少吗？目前加拿大的5年固定房贷利率不到3.5%。按中介的12万融资成本计算，金融机构实际贷给投资移民申请者的金额只有28万，年利率在8.5%左右。而，按5年固定房贷利率（3.5%）计算，28万贷款5年总利息为4.9万。
　　
　　 3.5% / 8.5%; 4.9万 / 12 万 ----- 这下你知道，8.5%的利率，12万的融资成本，有多高了吧。
　　
　　当然，利率还有很多其他的考量因素，房地产贷款也并不能直接等同于投资移民贷款。实际上，对投资移民投资贷款的定位，加拿大银行更偏向于商业贷款一点。但是，即便按纯粹的商业贷款来说，加拿大银行的贷款利率也不过是6%点多。如果加拿大金融机构对40万投资移民的5年贷款一次性收取10万利息的话，那么它的贷款利率约在6.7%左右（实际贷款30万），这样的报价基本合理。
　　
　　通过我对移民部指定投资移民融资的银行的调查和了解，目前，有相关业务的加拿大银行对投资移民40万贷款的5年利息的一次性收费基本都在10万左右。但这个收费是随着加拿大的基准利率的变化而变化的。如果今后利率还有上升的话，5年总利息成本也会同时上升的。（先前已办理的贷款不受影响）。同样，未来利率下降的话，总利息成本也会下降。在今年年初（3次加息前），其收费就只有9万多点。事实上，有银行的朋友告诉我，在利率最低的时候，中介在投资移民中收取的回扣最高超过4万加元！
　　
　　做生意的目的是为了赢利，这个天公地道，无话可说。但，凡事有个度。移民代理这事，其实也不是什么高难度的技术活，更不是什么垄断行当。注意：加拿大移民部从来都是鼓励大家自行办理移民，不论是技术移民还是投资移民。但，鉴于投资移民文件较多，中国国情较复杂，中介给移民们提供申请指导和帮助，作些文字工作，在2~3年的过程中，一共收取个4~5万RMB的费用，大家也还认为算是合理的。但是，只不过帮移民联系个银行，交个费，就要坑下2万-3万加元（13~19万RMB）的回扣，那就太没道理了。更何况，这部分服务原本就应包含在那4/5万块的移民代理费中！通过12万加元的利息支付，中介又悄悄地很宰了移民们鲜血淋漓地一刀！----- 这也是为什么中介们极力推荐和鼓吹一次性12万加元投资选择的原因。
　　
　　按2010年的加拿大投资移民新政，投资金额涨到80万加元，5年后返还本金。目前，中介的融资成本报价也相应涨到了22—24万加元。如果真是这样的话，他们在其中赚取的差价同样翻了近一倍，达到近5万-6万加元（约32-39万）。加上提前收取的代理费，中介在一个投资移民客户身上要赚到40万RMB的利润或更多。恐怖吧！
　　
　　其实，大家不要把这个投资移民的融资想得太复杂和神秘！也不是必须要通过中介才能和那些金融机构发生业务关系的。（提醒）：大家和中介在签署代理协议的时候，一定要注意是否有限制性条款。比如：只能选择通过中介办理12万加元利息的贷款等等;一定要注明，付款方式可由移民申请人自行决定。
　　
　　加拿大移民部的官方网站上，已明确列出了他所承认和推荐的金融机构http://www.cic.gc.ca/english/immigrate/business/investors/facilitators.asp
（网址链接）。大家可以直接和这些银行的负责人联系，办理投资移民的贷款事宜。
　　
　　需要指出的是：1，这些银行对投资移民贷款的利率，融资方式和项目选择都会有些差别。有些银行只能全额付息贷款，有些可以半额贷款，有些甚至能提供接近房贷利率的抵押融资项目。大家需要多联系多比较，以获得最优惠的融资方式。2，几乎所有的银行都只在加拿大的本部处理这个业务，大家要和银行联系，解决开户，付款，签合同等事宜。不过，大家也不要被吓到。国内的中介做得到的，大家也能做得到。只不过，多做些工作，和银行直接联系，解决问题罢了。有什么疑问，也可发消息问我，如果能够的话，我可以提供一些帮助。
　　
　　（提醒）：中介和某些银行的该项目负责人打交道很久，大家联系时未必能获得真实的信息，甚至没有回复。如果一定要选择该银行或了解其相关业务内容，也可通过其银行的服务中心，要求提供其他负责或相关人员信息，进行联系。当然，如果有朋友在该银行或在加拿大，那是最好不过了。由于投资移民申请人在收到移民部的打款信后，有一个打款的时间限制，所以要提前了解和对比，选定一家银行的融资项目，以便能及时顺利地完成移民投资款的支付。还有：到打款这一步，移民程序基本上已完成，只需等待收取签证即可。如果担心中介对融资方式的不满而出现什么问题的话，可以向加拿大移民部申请取消其代理资格，提供自己的地址，收取取签信即可。
　　
　　不论如何，我希望大家认识移民中介在投资贷款中的暴利真相，减少一些损失。毕竟，蚊子再小，那也是肉啊。

　　

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