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大家是选择浮动利率还是固定利率呢?

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 13:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请问最近有没有申请mortgage,大家是选择浮动还是固定呢?
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 14:27 | 显示全部楼层
variable
理袁律师事务所
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 22:07 | 显示全部楼层
这是个老生常谈的问题,但不同环境背景,建议不同。作为一个专业工作人员,根据历史记录,现在5年固定利率几乎是历史最低的,当然prime利率也是最低的,但variable的offer 却不是最低的,从这个角度说,固定比浮动好。# J$ g/ k6 S" g- V6 f
再换个角度来说,做个假设,prime利率今后平均每年匀速上涨,如果2.5年后浮动的利率等于现在的固定利率3.69,那么选浮动利率好,因为浮动利率灵活,而且如果提前解约,罚金少,但这个假设几乎不可能发生,因为现在浮动利率是2.4%左右,减去3.69再除以2.5年,等于浮动利率每年的涨幅0.516%,实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的,也就是说,如果你选浮动利率,2.5年后,利率水平会远大于3.69%,依此,你应该选固定利率,当然你还要考虑是不是在5年内会不会换房的问题,不过,固定利率的mortgage可以portable,这样固定利率更有优势。
6 N# I# v2 H$ d" q. H5 A4 c以上观点仅供参考,如有不足,欢迎指正。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-2-7 10:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的
; p5 f' _# Y: J( B! f( B' zkingbird71 发表于 2011-2-5 22:07

. _) l& Q7 U+ G# k4 t+ \' w; RSorry, but that's BS.
鲜花(261) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 15:33 | 显示全部楼层
如果你打算还款年限是3-5年,可以采用浮动利息,因为很多华人采取这种模式:
# l3 Y0 H/ `6 y. |0 N8 u: T1。 办理30年按揭;4 J/ B8 S' g6 d2 u- Z
2。 通常3-5年还清贷款;(第二年,提前还3-5万,第三年,提前还3-5万;第四年。。。。)
& S) Z; ]! T5 j" V% _% g& H; Y$ l5 c! m! f6 W8 F4 ~9 \1 J
目前利息很低,未来3-5年内利息会逐步走高。假定贷款30万:
, J0 R7 g( l, |+ T/ f3 t第一年,30万贷款享受低利息(30x2.2%=0.66万),如果是固定利息(30x3.69%=1.107万)+ V) l7 T0 X0 j# ~8 V$ [& F
提前还款5万,剩下贷款25万;
7 S5 l6 \* V9 K第二年,25万贷款享受中低利息(25x2.5%=0.625万),如果是固定利息(25x3.69%=0.9225万)
3 J! F! p' r; B3 q4 u* _2 I提前还款5万,剩下贷款20万;
7 g0 t, x2 \4 Y第三年,20万贷款享受中等利息(20x3.5%=0.7万),如果是固定利息(20x3.69%=0.738万)
1 e1 j. |9 l; z& y5 U提前还贷5万,剩下15万贷款;! ~( Q/ j  ?$ ?- V% ]; t, [8 }: {
第四年,15万贷款享受中高利息(15x4.3%=0.645万),如果是固定利息(15x3.69%=0.535万)! o" W: g0 d; v
提前还款7万,剩下8万贷款;
8 g' S* o4 H" F" I第五年,8万贷款享受高利息(8x5.5%=0.44万),如果是固定利息(8x3.69%=0.2953万)
! b* b, j* x, ~; x+ d提前全部还清剩余贷款8万;4 H9 m( N; Z* r" o6 s! G
浮动利息总额3.07万;固定利息总额3.5978;差额0.5278万。5 ~0 L/ d2 U( j4 J4 _6 d4 W

* i8 w5 t4 E3 b: M- N误差:( }) c3 l. t$ ~
1。 利率估计不准确;
5 p. W) ~( m( |. b* O  _7 {, V2。 是按年利率在计算;0 {0 ^0 b8 K& H) K. \
3。 每年的提前还款数额差异可能比较大;- m' g9 ?$ G1 G2 c$ U

1 Z; x. C& D/ M& Q& i+ f但是,楼主可以根据这种计算方法、根据自己的可能经济收入进行计算,应该可以得出基本结论;提前还款数目越大,好处越多。(好像每年提前还贷不能超过贷款总量的15%,否则罚款)
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-2-7 15:45 | 显示全部楼层
现在有30年的啦?以前只有20年滴
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 19:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(119) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 10:02 | 显示全部楼层
3# kingbird71
9 N8 y* @7 {7 A2 {四年前问你就好了。四年前选Open和 Closed各一半,结果Closed赔大了!!!
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 19:23 | 显示全部楼层
我是浮动5年。
大型搬家
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