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大家是选择浮动利率还是固定利率呢?

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 13:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请问最近有没有申请mortgage,大家是选择浮动还是固定呢?
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 14:27 | 显示全部楼层
variable
理袁律师事务所
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 22:07 | 显示全部楼层
这是个老生常谈的问题,但不同环境背景,建议不同。作为一个专业工作人员,根据历史记录,现在5年固定利率几乎是历史最低的,当然prime利率也是最低的,但variable的offer 却不是最低的,从这个角度说,固定比浮动好。. I; S1 X9 z% |) a3 A
再换个角度来说,做个假设,prime利率今后平均每年匀速上涨,如果2.5年后浮动的利率等于现在的固定利率3.69,那么选浮动利率好,因为浮动利率灵活,而且如果提前解约,罚金少,但这个假设几乎不可能发生,因为现在浮动利率是2.4%左右,减去3.69再除以2.5年,等于浮动利率每年的涨幅0.516%,实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的,也就是说,如果你选浮动利率,2.5年后,利率水平会远大于3.69%,依此,你应该选固定利率,当然你还要考虑是不是在5年内会不会换房的问题,不过,固定利率的mortgage可以portable,这样固定利率更有优势。0 a& P' }7 ~# f) b! U
以上观点仅供参考,如有不足,欢迎指正。
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-2-7 10:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的+ w9 ]2 b$ f( L* q& A, Z; b/ l
kingbird71 发表于 2011-2-5 22:07
( H$ F2 w% O# e; O0 A
Sorry, but that's BS.
鲜花(261) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 15:33 | 显示全部楼层
如果你打算还款年限是3-5年,可以采用浮动利息,因为很多华人采取这种模式:, s# v$ `/ K& |. D: }
1。 办理30年按揭;% m# L) t( Q; g" x
2。 通常3-5年还清贷款;(第二年,提前还3-5万,第三年,提前还3-5万;第四年。。。。)  g$ L0 e5 S0 J
' H0 T: L, Q# v7 }* ~
目前利息很低,未来3-5年内利息会逐步走高。假定贷款30万:  L3 ~# n8 z; J' @
第一年,30万贷款享受低利息(30x2.2%=0.66万),如果是固定利息(30x3.69%=1.107万)7 l. P3 T$ b; I; W
提前还款5万,剩下贷款25万;
1 e; e5 Q% H8 Q2 i第二年,25万贷款享受中低利息(25x2.5%=0.625万),如果是固定利息(25x3.69%=0.9225万)4 V4 T/ Q: P3 h# p' ?1 \
提前还款5万,剩下贷款20万;
4 l+ x0 j' }/ l) ~+ Y% J第三年,20万贷款享受中等利息(20x3.5%=0.7万),如果是固定利息(20x3.69%=0.738万)
" m6 R/ I. R) [$ B7 d! {提前还贷5万,剩下15万贷款;
4 S3 c1 l& I$ |$ W第四年,15万贷款享受中高利息(15x4.3%=0.645万),如果是固定利息(15x3.69%=0.535万)
$ j! X# m* ~' C提前还款7万,剩下8万贷款;
# W3 j/ C% _6 c8 o# V. m第五年,8万贷款享受高利息(8x5.5%=0.44万),如果是固定利息(8x3.69%=0.2953万)
" A; p1 ^' S6 m; Y提前全部还清剩余贷款8万;
# ^* S, R( n" h* p1 A$ j浮动利息总额3.07万;固定利息总额3.5978;差额0.5278万。, M) O0 ^, ~7 M9 q0 ]) Y* j+ B

( K  c  a' a& r8 h  {) u" I误差:4 a; L* u# a+ H) U, [  B! G
1。 利率估计不准确;2 y; I  q; A4 r1 Q% a
2。 是按年利率在计算;
: T" ?" y9 V4 F8 V6 ]5 }3。 每年的提前还款数额差异可能比较大;
7 g3 k* Q; G, Z, D* Y2 f
/ f2 \4 [9 {8 ]! @2 s但是,楼主可以根据这种计算方法、根据自己的可能经济收入进行计算,应该可以得出基本结论;提前还款数目越大,好处越多。(好像每年提前还贷不能超过贷款总量的15%,否则罚款)
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-2-7 15:45 | 显示全部楼层
现在有30年的啦?以前只有20年滴
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 19:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(119) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 10:02 | 显示全部楼层
3# kingbird71 & c, W- Y  J2 k( [7 c; C
四年前问你就好了。四年前选Open和 Closed各一半,结果Closed赔大了!!!
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 19:23 | 显示全部楼层
我是浮动5年。
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