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大家是选择浮动利率还是固定利率呢?

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 13:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请问最近有没有申请mortgage,大家是选择浮动还是固定呢?
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 14:27 | 显示全部楼层
variable
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-5 22:07 | 显示全部楼层
这是个老生常谈的问题,但不同环境背景,建议不同。作为一个专业工作人员,根据历史记录,现在5年固定利率几乎是历史最低的,当然prime利率也是最低的,但variable的offer 却不是最低的,从这个角度说,固定比浮动好。7 O) X0 X2 {$ q- x3 T: n
再换个角度来说,做个假设,prime利率今后平均每年匀速上涨,如果2.5年后浮动的利率等于现在的固定利率3.69,那么选浮动利率好,因为浮动利率灵活,而且如果提前解约,罚金少,但这个假设几乎不可能发生,因为现在浮动利率是2.4%左右,减去3.69再除以2.5年,等于浮动利率每年的涨幅0.516%,实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的,也就是说,如果你选浮动利率,2.5年后,利率水平会远大于3.69%,依此,你应该选固定利率,当然你还要考虑是不是在5年内会不会换房的问题,不过,固定利率的mortgage可以portable,这样固定利率更有优势。
: g  V6 e8 g" l: K: c- K以上观点仅供参考,如有不足,欢迎指正。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-2-7 10:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
实际上prime每年0.75%的涨幅都是非常保守的$ e5 t- C- T* T5 C" H
kingbird71 发表于 2011-2-5 22:07
& s6 [' p% N7 A7 J! B% M
Sorry, but that's BS.
鲜花(261) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 15:33 | 显示全部楼层
如果你打算还款年限是3-5年,可以采用浮动利息,因为很多华人采取这种模式:0 c4 g2 H; R: w1 c# d% |( h& |- g
1。 办理30年按揭;
) @4 {6 s, g/ h# o. ?( ?& Y2。 通常3-5年还清贷款;(第二年,提前还3-5万,第三年,提前还3-5万;第四年。。。。)
9 E  L0 H: [+ {4 n1 l; a3 e" I6 L, d3 @) S8 h' z
目前利息很低,未来3-5年内利息会逐步走高。假定贷款30万:
- v# d) n  g/ h1 n1 u第一年,30万贷款享受低利息(30x2.2%=0.66万),如果是固定利息(30x3.69%=1.107万)# ~  _/ f' @; |8 r9 _
提前还款5万,剩下贷款25万;2 Y9 @* r5 P; Q8 W  L
第二年,25万贷款享受中低利息(25x2.5%=0.625万),如果是固定利息(25x3.69%=0.9225万)3 I1 s2 B8 K# l
提前还款5万,剩下贷款20万;
: u/ e  Z0 u% M# \* _! Q! V$ V第三年,20万贷款享受中等利息(20x3.5%=0.7万),如果是固定利息(20x3.69%=0.738万)
2 S$ A: C* T/ b6 ?& O9 R$ L8 Q% ?提前还贷5万,剩下15万贷款;0 i2 W7 S+ q& O* l/ L7 \
第四年,15万贷款享受中高利息(15x4.3%=0.645万),如果是固定利息(15x3.69%=0.535万). U6 }) x0 T6 m4 [" w5 Q
提前还款7万,剩下8万贷款;, L9 G5 y, A9 a
第五年,8万贷款享受高利息(8x5.5%=0.44万),如果是固定利息(8x3.69%=0.2953万)
; O' G4 C' T6 D( i+ `提前全部还清剩余贷款8万;( N0 [# b" F4 d; A
浮动利息总额3.07万;固定利息总额3.5978;差额0.5278万。
: O6 p2 G7 g3 g* m. W
3 E9 p$ V7 ]  _6 T误差:/ o9 b; t/ b2 x' i7 d2 y
1。 利率估计不准确;( J4 U1 @, Z/ F5 G- ?' X' Q
2。 是按年利率在计算;: T7 o6 e+ q, r* p) ]. ?; y% E
3。 每年的提前还款数额差异可能比较大;
; `* `$ }- Z5 q7 e# N$ x6 b! q0 m' J: q9 o. r  [' C& N. _
但是,楼主可以根据这种计算方法、根据自己的可能经济收入进行计算,应该可以得出基本结论;提前还款数目越大,好处越多。(好像每年提前还贷不能超过贷款总量的15%,否则罚款)
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-2-7 15:45 | 显示全部楼层
现在有30年的啦?以前只有20年滴
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-7 19:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(119) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 10:02 | 显示全部楼层
3# kingbird71
2 x2 z& {1 _8 e$ G- D( i, A& T四年前问你就好了。四年前选Open和 Closed各一半,结果Closed赔大了!!!
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2011-2-8 19:23 | 显示全部楼层
我是浮动5年。
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