美国房地产见底需三年

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　　考虑到房地产市场对全国资产负债表的重要性，市场观察家们纷纷寻找住宅价格见底的迹象也就不足为奇了。对于这些观察家而言，11月2日有一个好消息：房地产经纪商协会(NAR)公布10月份二手房签约销售指数大增10.4%。

　　但是这一正面数据必须放在房价持续下跌、待售房屋库存膨胀以及止赎机器不断出现法律失灵的大背景下来考量。在这一背景下，NAR的数据便没有那么喜人了。

　　二手房签销上升的利好还被其他利空所抵消，比如10月份新房销售下降8.1%，季调之后按年率只有28.3万栋，接近历史低点，而二手房销售下降2.2%，折合成年率大约为400万栋。第三季度，房屋销售环比锐减25%，季调之后按年率为416万栋，较2009年第三季度的528栋下降21%。
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　　一些房地产分析师预测，随着大量负资产房产和止赎房产的库存缓慢消化，房价还将下跌3年。我们只需从基本的供求关系便可明白其中缘由：分析师预计未来数年还将有高达1200万栋房产被抛向市场，如果每年大约销售400万栋，那么清空存货便需要3年时间。

　　房屋业主处于亏钱境地
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8 y0 Z) K' Q* [$ O　　所谓的待售房屋“影子库存”也在上升，也就是银行所持有、但目前尚未进入市场的房产。尽管过去9个月银行已经出售了大约70万栋止赎房屋，但相比去年的销售量下降了25%。摩根士丹利的分析师预测，银行所持有、即将进入止赎、但尚未被抛入市场中的房产接近800万栋。

　　根据这种供求失衡状态，一些房地产观察家预测房价还将从当前位置下跌8%。
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　　根据房地产分析机构CoreLogic的数据，截至6月30日，将近四分之一进行了抵押贷款的房屋业主(1100万)房屋价值低于所欠抵押贷款数额。还有240万借款人房屋净值不足5%，在支付中介费和交易成本之后，他们出售房屋可能导致亏钱。
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　　由于数百万房屋仍在等着进入止赎，大部分城市房价仍在继续下跌是不足为怪的。第三季度市场对止赎房产的需求急剧萎缩，进一步证明在经历2009年和2010年年初的量价复苏之后，楼市似乎正在进入第二轮下跌。
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　　房屋净值仍大幅下降
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' C; I8 E( r  _3 U  ~　　根据联储最近公布的资金流报告，房屋业主的净值从2006年房地产市场顶峰时期下降大约6万亿美元。尽管住房估值的回升让房屋业主的净值从6万亿美元的低谷升至7万亿美元，房屋业主净值占房屋价值的比例仍从将近60%的高点跌至40%。
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　　住房抵押贷款债务已经从10.5万亿美元略微降至10.15万亿美元，但这主要是赔本出售(short sale)中贷款商减记以及止赎拍卖的结果。所谓赔本出售，指的是房屋以低于所欠抵押贷款的价格出售，由银行来承担这一亏损。
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　　因此，尽管近期房屋销量和价格的复苏多少提升了房屋业主的净值，美国家庭仍损失了6万亿美元净值，其中三分之一的家庭净值为零、所欠抵押贷款高于其房屋现值。家庭抵押贷款债务的规模仍接近房地产泡沫峰值时的水平。
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( ]; x% Q6 e. ~　　止赎乱象与标准收紧给市场蒙上阴影

　　尽管贷款商坚称他们已经严格遵守规定重启止赎程序，大量的法律行动正在让这一声明受到质疑。

0 ?7 }; A* c! B- q　　在最近一宗案件中，美国破产法庭的一名法官拒绝了新泽西州约翰-肯普(John T. Kemp)的房屋止赎请求，判定他的抵押贷款公司在出售抵押贷款时未能按要求向托管人作出告知。这可能让新的托管人纽约梅隆银行(Bank of New York Mellon)没有权利进行止赎，这一裁决也给众多其他止赎案例的合法性打上了问号。
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0 q  u# _& w( h, o% ]/ ~6 j　　与此同时，房地产律师们正在审阅成千上万的档案，查找是否存在可能导致贷款商的止赎申请被拒的严重错误，同时抵押贷款支持证券的持有人正在敦促银行回购不正当转手的抵押贷款。

　　贷款修订只在一半时候起作用

) p6 X: K7 h- ^7 F　　房地产市场潜在的购买者也在缩水。随着近几年联邦住房管理局(FHA)担保了更多抵押贷款，FHA贷款的违约率一路飙升。为了遏制止赎洪峰，贷款商已经将获得FHA担保贷款的最低信用评分从620提高至640。这便将大约600万人排除在潜在购房者之外。

, h+ h5 q" @$ i& \　　现在优质抵押贷款的违约率超过9%，让行业观察家最为忧心的是，旨在避免房屋业主未来违约的贷款修订计划正在经受着高达50%的违约率，这意味着接受抵押贷款修订的一半家庭最终在一年内再次违约。

' K( ~- t0 u6 E. @# b' [+ |) b: j　　所有这些因素加起来，似乎意味着房地产市场2011年仍可能处于动荡之中。(诚之)
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