加国大城市楼价或大幅缩水

望海

左翼智库加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）30日公布的研究报告说，加国地產业在30年间第一次接近泡沫边缘，所有危险信號齐备，只要按揭利率急升，泡沫就会刺破。
9 T* Z% m0 E5 p3 I0 f
加拿大房屋销售量近期跌落，但本国六大城市的房价继续居高不下，另类政策中心认为，加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能。
& A; ^. `1 x7 N, ]5 i9 G' R# H
报告指，目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍，大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。

1 b0 i$ z' {  m6 N% k报告说，加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率，加拿大的楼房业就会崩溃，好像美国一样。
; ]) ?4 v0 p; i. R6 I6 D
报告作者说，精明的按揭率调节，修订按揭规则，是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地產业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。

3 E) p- u; U* A# c: l销售虽减慢 房价仍处泡沫边缘

《加拿大房產泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说，国內6大房地產市场房价急高，相当於民眾年收入的4.7到11.3倍。
4 |; O: d8 k. {, \8 ?; y
报告指出，全国房產销售速度减慢，房价却处於泡沫边缘。从地產业歷史上看，最合適房价应在人们年收入3到4倍之间。
. e  c" g' [& C9 y2 C" z
6月份房价较去年同期�e13.6%

全国房產销量在年初到顶，隨后下降25%，但根据Teranet-National Bank的混合房產指数，国內大城市6月份房价，比上年同期高出13.6%。
) q5 F8 R! p; d$ w9 m* |
6月房价比5月高1.5%，这是自去年8月以来最大的月增幅，也是第14个月连续增长。
* L. X4 A0 A1 N6 Q5 r% E8 c
, w: I  Z( s- m" @过去30年中，加拿大房地產市场经歷3次泡沫。报告说，楼价上涨的速度，超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度，泡沫就会出现。
; X. G* P1 m3 \8 U# w! Y/ u$ g- ^& C: o
报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说，加拿大以前的房產泡沫，都是利率在两年间调升1%，结果刺破泡沫。
* R7 U7 H* F( K# t" U$ Z6 D
他说，加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%，就能造成美国的房產危机局面。
7 m& t' _2 T" Z, ]; d% Y  y  y
6 h: N4 H, G8 u" z  J温哥华在1981和1994年出现房產泡沫，多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地產市场，楼价在1980到2001年间相对稳定，在今日幣值15万到22万元之间。麦克唐纳指出，今日全部6大市场房產平均价都超过30万元。

报告说，问题在於按揭利率低，信贷门槛低，鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。

麦克唐纳建议，大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率，並修订按揭规则，恢復2006年以前的標准，將首期付款调高，从5%增加到10%，贷款期从35年调到25年。

3 Y( ~$ b& a8 R7 I; Y" D- P他说，最好的局面是在以下5到10年保持楼价稳定，让楼价回到「心理安全区」，配合通胀速度，业主在卖房时赚赔都不会太大。

满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas Porter)说，报告提到的问题不应完全否定，但楼价涨幅在减小，显示市场在远离泡沫。

加拿大过热的房產市场，在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定，房產市场不会出现泡沫。

但波特也说，加拿大少不免要大幅调整房產价格，如果楼价长期不断上涨，即便二手房市场下滑，已是危险信號。

轩辕无天

有么？