租赁起争拗： 由商铺租赁纠纷案谈起

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作者：李海涛

2 s1 V8 a, z6 a: N在华人小区颇有知名度的李伟是“中华牛羊馆”的东主，他携子带女经营这家餐馆已经4年。起初，李伟并非这家餐馆的唯一东主，合伙人之一的徐中华也是华社的活跃人物。这家餐馆也曾是2008年多伦多华人413渥太华国会山庄集会组委会所在地，413让他俩成为知名人士。8月1日，“中华牛羊馆” 再开一家新分店，按理，李伟经过短短几年再开分店应是人逢喜事精神爽，但谈起新店旧店，李伟给人一副才下眉头，却上心头的感觉，究竟发生了什么事情呢？

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8月1日是“中华牛羊馆”分店开张的日子，李伟拿出“烤全羊”招待政商各界各方来宾，宾主谈笑风生好不热闹。《加拿大都市报》记者在采访李伟时问到旧店与业主所涉及的租赁合约纠纷问题，他一提到这个问题，顿即变得沉重。

十年租约惹争执
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讲起当初办店的经历，李伟称，2006年他和和徐中华“中华牛羊馆”（旧店）所处商场签署了“10＋5”年的合约，所谓“10＋5”年的意思是租赁条件10年固定不变，10年到期后再加5年灵活的商约，双方可协商续约。李伟说，这样的合约条件看上去可谓无懈可击，既可攻又可守，十分称心合意。所以，在地产经纪的见证下他几乎不假思索就和徐中华一起签下大名。

合同签定后，李伟踌躇满志地开始了他和徐中华的合伙事业。其间，合伙人徐中华另谋发展退出经营，李伟称他支付了一定的转让费后，就独自开始经营这间餐馆，这也意味着他把所有的风险承接下来。

5 K+ o; y' o7 Y. \. C1 `- L李伟称2008年底，他刚从经营中所遇到的各种重压下走出来，看到生意走上轨道，决定对餐馆再投资装修，厨房也进行大修整，大型冰箱和炉灶等都换成了新的。还按照华人就餐习惯，在餐厅内隔出两个单间来，里里外外总共投了几万元进去。
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, G  k, }" W( i% O7 y* x2010年2月，李伟称突然接到物业管理公司的通知，说租赁合同终止并限时搬走。李伟告诉记者：当时他一看顿时傻了眼，这么大的一摊子家业不是能说搬就搬的，特别是餐馆刚刚有点名气，顾客们也都熟悉来这里，加上几年来的投资还没有回来，刚刚装修完准备大干一场的时候，却遇到这样一大盆冷水披头泼下来。
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李伟称：在接到搬迁通知后，他才发现厚达几十页的合约，原来有一行小字另有规定：一旦商场转卖，新东主提前90天通知租户即可令其迁出。也就是原合约的10年固定期也好，5年协商期也好，如果商场业主已经更换，新业主发出如期搬迁通知的话，他就必须执行。

在双方无法协商解决的前提下，6月9日，争拗双方终于在安河高等法院相见，庭审历经几个小时后，法官作出了判决。

1 Q" _8 v' Y$ X6 k/ I% c判定以合约为本
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6 \! D6 k  j( n《加拿大都市报》记者当日也有到庭听审，庭审后也采访了李伟及业主。
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4 ]9 R  o6 t" o% p在庭上，业主方面声称早在2008年11月商场易主的时候，就已经给李伟发过解除合约信。李伟则表示对方根本没有递交过这封解除合约的信给他，双方为此争执不下。
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主审法官认为：业主方履行了司法发誓后表示曾亲手递交了那封解约信，他接受业主的陈述理由，因此判定解除合约有效，限令李伟于2010年8月31日前必须结束营业，9月17日之前必须全部搬走，李伟除了按时搬迁之外，还要支付对方的诉讼费1.5万元。
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李伟庭审后接受本报记者采访时表示：他无论怎样也想不通怎会有这样的判决。不过，熟悉合约法规的朋友告诉记者，租赁合同中既然明文规定：商场易手的话，商场新业主有权随时中止与租户的合约，只要给足3个月期限。这就是说，即便2008年新业主没有把解约信送给李伟，今年初通知他也是依足合约做，法官迅速作出判决并不是什么奇怪的事情。
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记者在李伟新店开业前夕再次走访了李伟，他表示在上次庭审结束之后，已提出上诉，希望可以继续在原址营业。

《加拿大都市报》记者随后曾联络租赁合同的另一方代表，该商业铺位所处商场的物业管理公司经理Carmine，希望他能就李伟所述作出相应响应，并就双方的合约纠纷听取他们的看法，但Carmine表示不便回复。

4 o" X. q8 a0 ~; a4 ]商业租赁有法规

记者在采访和旁听庭审过程中，发现经常接触的住宅租赁和商业租赁有着完全不同的概念，一旦混淆就很容易使整个商业计划遭受巨大的损失。
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9 s* }8 o. g: ^1 {7 A" ^9 z9 W运亨地产（Re/Max Realtron）公司地产经纪毛逸伟多年从事商业地产，他表示商业租赁和民用租赁是完全不同的概念。民用住宅租赁租客是受保护的，即使到时间交不起钱，房东也不能把房客赶出门外，这是不人道的也是法律不允许的。而商业租赁完全是另一回事，如果你晚一天不交钱，管理公司就会封门赶人。

毛逸伟称李伟遇到的这种商业租赁条款非常普遍，假如新的业主如果有自己的发展计划，可以随时请现有租客离开。他建议；类似这样的长期投资一定要找律师把关。因为商业投资计划再好，前景再广阔，地点选得再好，一旦房屋租赁出了问题，整个计划就会完了。这也是商业租赁是商业活动很重要的一个环节的原因。
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这个问题牵扯到很多新移民在签各种合同的时候，有时会很大意，看都不看都会签字，他也有不少客人都是这样。他认为，一方面是看不懂，另一方面是总认为合同是公平的。其实，商业租赁合同总是向着业主，他建议租客应该聘请律师仔细研究合同，然后要主动提出修改意见，不要盲目接手否则后患无穷。

他指出，还有一批人比较特殊，近年来不少生意人移民来到加拿大，觉得自己在生意场上是把老手，什么事情都自己把关，觉得那样会万无一失。因此不把一份租赁合同放在眼皮里，哪知道中国和加拿大区别太大，往往是超出了他们的常识和想象，往往会因为以中国的经验来处理加拿大的事情，导致吃亏。
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学会按游戏规则办事
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毛逸伟表示，新移民往往具有丰富的民宅租赁经验，因此对商业租赁租金飞涨的现象可能会认为不合理。他表示，在资本主义完全市场化的环境下，商业租赁的租金完全是只要有市场就是合理的，除非在合同中对此有明确商定，这和民宅租金那种每年只能涨一点是毫无可比性的。
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他又提到中国来的想做生意的新移民，习惯一个人搞定一切，不相信所谓的地产经纪会一心一意帮人，往往喜欢自己直接找业主签合同。他们对房租的概念就不太理解，加拿大商业租金的计算方法很复杂且名目繁多，谈好的每尺多少钱到了真正的租金账单上翻倍都有可能，因为要加上其它管理费和税金等，这些细节要是具体情况而定，这决非看两眼就能搞明白的事情。
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% c/ g1 K  i; y( x说到续约的问题，毛逸伟表示商业房屋租赁一签就是10年8年的，时间一长很容易忘记，稍不留神就会酿成巨大损失。他曾经有一个客户是加拿大的一个大型连锁商店，可以说是巨无霸级，在全国各地都有大量分店，因此租约到期日各不相同。有一次，签约部门疏忽大意竟然把一个地址的商店租期届满的事情忘记了。结果到了第二天收到房东来信，表示不再租了要他们限期搬走。要知道这样一个巨型的商店搬走谈何容易，单单是找场地都困难，搬家用一两年时间都不算短。结果是商店把租金提高一半才算保住了地盘，这也算是一个沉重的教训。

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