5年前合约还未交楼 发展商败诉判退定金兼赔讼费

get8686

安省高等法院昨天作出裁决﹐要「遨天置地」分契式商场的发展商﹐向2名买家提前煺回订金﹑利息及支付2人因今次诉讼所引致的一切开支。
- J/ T. Z1 E9 D7 x# Z6 X
8 D/ p1 T. s1 }该2宗由2名不同买家入禀的煺订官司，由于涉及同一论点、合约、物业及律师，安省高等法院昨日合併在新市法院进行聆讯﹐法官马利根(Gregory M. Mulligan)最后以发展商「单方面延期但没知会买家」、「在要求延期的信中带误导」以及「无法如期交吉而预期违约」为理由，判决2名买家得得直，发展商要随即向2名买家发还订金及利息，以及支付2人的全部诉讼费用。
: V. u3 ~- b$ B2 {& Z5 B- s
  V$ b" h8 O7 [8 g6 Y/ Z8 x发展商辩称1名买家过早要求退订

9 b& F* s" c& Z8 V% v昨日的聆讯主要是就其中一案进行辩驳，因为该案的买家曾向发展商签回延迟交收物业日期(possession date)的同意书，故要到今年11月30日才到煺订的期限。
3 ~% }( y3 ]5 f, W. h( A0 q7 W- w
2 H6 k7 ~: ]7 \' u3 V! c, g尽管发展商的主要理据，是指这名买家要求退订是过早(premature)，应要等到买卖合约上所註明、即成立共管物业业主管理委员会(condo corp)的限期(今年11月30日)后的一天才有权终止合约，但法官最终还是接纳了2名买家的代表律师比纳文斯(Jullian Binavince)所提出的上述3项论据。
0 G; f$ C3 t/ P3 C
, k5 O# v. d, p
; p: D" k9 N+ u3 v" s- g8 q/ }
9 o+ f2 O3 ~! K# R4 j- f
法官在作出裁决时指出，发展商虽可行使权利来单方面把交收物业日期延期(最多18个月)，由2007年9月30日延至2009年3月31日，但却从没就此通知买家，是一项「严重的遗漏」(serious omission)，所以这项延期应该无效。
) A3 F9 p: f+ m+ ~% j
9 ~; l/ U& |6 m7 ?- C/ [: _8 o% N! d
' Q8 I6 E. `8 M% n没通知买家 延期属无效

对于发展商于2007年7月发给这名买家、要求把交收物业日期延迟的信件，法官也认为当中涉及错误的陈述(misrepresentation)，因为发商展在信中表示「获取所有所需的建筑许可证」，是以复数来写的，但实际上至今亦只是获得唯一的一项地基许可证(foundation permit)，故这项延期亦应无效。
5 ~! k0 }5 `# E* R) y
法官指发展商不能按合约日期交吉

9 S- G1 [$ P; r0 y


与此同时，法官也同意这名买家所提出的预期违约(anticipatory breach)理据，因为目前已很明显地可预料到，发展商不会遵守买卖合约的条款、无法及时完成商场的兴建来交吉，而且发展商的代表律师昨日在庭上也承认，该商场项目是不可能按合约的日期而如期交吉的。



( m+ d  J5 u8 b( V6 \6 b) m
4 e$ ?5 I9 l5 u- ^+ I) S法官最后按以上3项要点，颁令要发展商马上向这名买家煺回128,625元订金及法定的利息，以及由法庭所定出的1.5万元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。
) c2 v. g! R* C) Z6 n

, @4 n! f. N! C) I9 f' |. U" A& K/ k
6 e& R8 A  P1 w, l/ \; v: u# b
1 W/ P2 U1 K1 j1 l至于昨日另一宗一同审理的个案，由于该案的买家的买卖合约已在今年6月30日到期，故煺订问题已经解决，昨日剩余的是诉讼费用的问题。法官昨日按照上述一案，也向发展商颁令要向该案的买家煺回43,800元订金及利息，以支付法庭所定出的7,500元诉讼开支(包括聘用律师及建筑师费用)。
: I0 _; c/ j3 ?0 s8 S5 Q' L* _

8 M' I2 A; \8 Q' m4 z
2买家2005年签买卖合约
0 f3 E4 X6 j! w- H1 P9 |0 L. N
这2宗煺订案件的2名买家，都是2005年6月时签署买卖合约，分别跟发展商购买了3个及1个的商用单位。合约规定发商展要在交收物业日期2007年9月31日，让这名买家迁入。合约准许发展商把该日延期一次或以上，但合计不能超过18个月，即是不能延期超过2009年3月31日。
8 ?! j. x8 Y% {5 S7 z
* n8 y* N+ B* A) ~合约并规定发展商在这交收物业日期后的最多14个月之内，成立共管物业业主管理委员会，如不能做到，买家有权终止合约，获煺还订金及利息。合约并规定发展商要在交收物业日期之后的最多15个月之内交吉，完成单位的买卖(final closing)。

而其中一名买家则是于2007年10月，签回由发展商于2007年7月所发出的信件，接受把交收物业日期由2007年9月28日延至2009年3月31日。以此计算最多14个月之后，即是今年11月30日要成立共管物业业主管理委员会，在今年12月30日完成单位的买卖。