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在加拿大买房:Freehold和Leasehold之分别

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发表于 2010-7-5 07:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
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完全拥有地权和土地租借权之分别  * C4 E4 W8 [6 L8 N
新移民在加拿大买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。 9 E* p& m4 H  v) E+ R! u, x
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下面从贷款的角度来看看两者的区别。  
3 P: F; w1 r( ?) ^4 j0 A在加拿大,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是Leasehold的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。  3 r" O8 K9 k, R3 I; A. S
土地租借权 Leasehold Land  
9 f3 q# ^. U5 e  ?/ U这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有99年的时间租借该土地,99年后,该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。
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Leasehold Land一般分为三大类: 2 T* Q. l2 S( h  s5 n# A, F
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(1)政府租借地(Government Leasehold Land)
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政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说,温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。  
! N1 F* X4 R; ^; _$ X+ ~9 x政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。  $ P8 T9 ~, k+ O0 U& r5 d3 P( y7 @
(2)私人租借地(Private Land)
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+ k& n8 E) _4 ^4 Q3 P私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的65%左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。
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7 S6 `; v, P$ t4 }8 V6 d(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
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这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,利率也不会有什么优惠。
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租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 1 h, |7 P! `8 Q' w+ H
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完全拥有地权 (Freehold Land)  
* }8 t" ^$ [, M3 W7 r0 Z1 J指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。 $ g2 C' t3 b2 M3 ]7 ^
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完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。 % {, u' C7 V- V: a; M7 b
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但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。  
& P" A0 V* Y& h7 n. |" I- ~$ j8 u加拿大购买住宅主要费用明细:  - o) G. k- x2 [
1.首期款项 * l2 j) [' z# D; j% ?

! g% p9 [! `* g9 p3 U/ E一般首期款是物业成交价的25%,初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
2 q( h# X) J. C! ]+ W4 G2.法律费用 9 n  S: O; a* G

2 e; O1 w) V; I/ S通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a 6 n. q2 O" }: Q# ]4 m% w
3.房屋按揭贷款费用  
. H: W! e- S  y  Y: J) ^% J需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%~5.2%。  
$ C# H% U" ^  `' O4 H4.物业保险
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房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。
6 y# B1 u- X  }' F$ C4 H3 m5.交易税  
' D3 F7 y) d5 j! O0 k买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。  
7 i+ R/ p" c. I2 t' \7 S4 O( g7 Q9 Q6.物业税  * K- N7 T1 S& h" q) t# V
业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。 * B  r+ T- C% [* G/ B" }: E' ~5 T

3 a! j9 g0 s& d0 ^加拿大房屋主要类型:
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一、独立房屋(Detached):独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,有多种不同风格,包括平房(只有一层,即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。  & o& s: c- B0 d
二、半独立房屋(Semi-Detached):这种房屋有时被称为“半独”(semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。  
% r0 x# a# ?& S  r# t- _8 u三、镇屋(Townhouse):有时也称为“排屋”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。  
- w, e3 l( R  d四、共管公寓(Condo):共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。
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