 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
作者：夕 子5 E1 w5 f3 }8 f3 {* B% K- d
" ~" d8 [9 [( X如果有人说，我出两倍的价钱买你的房子，你肯么？
/ E; a; }" _/ ~+ @. c1 x这等好事儿，估计没人会拒绝。可是，前提是，这多出来的钱，是有风险的。
( W3 M7 {" M, Y- A N1 q8 @, ^( ~! _
风险是什么？且慢，我们先看看，最近在阿尔伯塔发生了一件与地产行业相关的重要事件，就是满地可银行披露的一系列贷款诈骗案件，涉及总值超过一千七百亿元的资产。' k( {; g2 k4 L! X$ V( T i
* W8 ]; L- k" |1 V, [% _! i
这批贷款诈骗案大同小异，基本上就是两个地产经纪勾结，高价买卖一个房屋，而买家往往是新移民，或者是被借用了名字。贷款经纪和银行内部人员，以及估价师一同"创造"需要贷款的文件，以满足虚高的房价。最终，买家以房价1.5倍甚至两倍的价格将房子买下来，并且贷款做到最大化，而套出的现金就由地产经纪，买家，律师，银行内部人员伙同瓜分了。
, i' W5 Y( d" e& A" w c. k
/ `+ C2 b5 `2 J. a3 [4 L( V6 ^. I最爆炸的新闻是，其中一名被调查的律师，是现任阿尔伯塔省的省议员。这个案件由于牵扯面太广，甚至惊动了哈勃总理。而至今，银行可以做的事情，就是试图去将参与者告上法庭，要求赔偿。这个成功的概率十分低，因为参与者很可能死不承认，并且就算被认作有罪，也拿不出赔偿金。
5 q# y, N9 O" d9 P/ q5 z7 l! i0 Q( y7 m5 b
在整个诈骗案的过程中，夕子认为，对房屋价值的控制，以及高比例的贷款，是最终导致诈骗案放大到如此之大的主要原因。在过去，房屋贷款的银行十分看重房屋的价值以及房屋的状况，而且在还没有CMHC之前，银行基本最多能借房价的75%.直到政府做保证的CMHC出现之后，贷款比例才上升到95%，甚至100%。贷款比例上升最大的两个问题，其一是房价的小波动就会导致银行的巨大损失，其二是CMHC使用电脑系统做房屋估价，而这个系统往往不能分辨出一些条件很差的房屋，或者懂得系统估价原理的专业人员，能够用一些工具，人为推高房价，从而在银行顺利拿到远远高于房屋价值的贷款。' Y; ^9 X8 T$ K2 V2 [
8 T8 X8 n: s% A4 g+ b5 y ]. _+ ]* P
对于买家来说，如果不幸买到了房价过高的物业，银行能够网开一面提供借贷，如果市场朝好的方向发展，那么买家会化险为夷，甚至还能赚一笔，但是如果市场出现波动，那么买家不仅会损失之前仅有的首期，还有可能背上一身"净负债"。在贷款需要续约的时候，如果房价还没有上升回到之前的水平，那么买家可能甚至失去拿回房屋的机会。5 A( s; h. o4 i* Z( y, b" d
- G2 s$ H( A1 z, R$ i对于投资者，也就是贷款银行来讲，侧重点又不同。控制风险的原理是一样的，但是处于对利润的追求，基本的一些传统要求就被抛在一边，而敢于冒大一些的风险。高比例贷款，再加上电脑化程序的房屋估价系统，虽然大大提高了工作效率，可以让业绩增加，然而也增加了控制风险的难度，并且给了懂得系统漏洞的专业人士以可乘之机。5 W4 v" T9 O0 n5 j% ]
% J7 ~+ R a& u# Q L
而对于普通卖房者来说，虽然银行的损失对于普通人来说可以算是茶余饭后的闲话，但是也能给我们一些提示。
1 B* k& u* G# G* k% I0 S, y5 Z; w: R$ L) j( ?/ X
第一条：投资的时候，要十分小心杠杆的运用。 ( V* ], ]- n( ?9 q- S
如果承受能力没有足够大，不要轻易用大量的杠杆去支持过大的投资，以免市场波动将本金全数抹走。上个礼拜美国股市在15分钟内下跌了史无前例的5%，就是一个极好的例子。如果投资者只是用自己的资金进行投资，短时间瞬间下跌了5%，但是后面的15分钟就恢复了大部分，而不至于瞬间暴跌倾家荡产。6 ~: Q: P/ ~4 M+ s- v% b1 R) \4 s
" h7 F/ r; q3 \3 D3 ?
但是对于用头寸买入的，或者说借用衍生工具（比如期权）在暴跌前开仓买升的投资者，在那15分钟的暴跌里，可能早早就出现Margin Call，而被强制平仓，之后的剧烈反弹也已经和自己无关，连翻本的机会都没有。这就是过度运用杠杆的结果。
* P Y1 Y& r' d9 }+ u( e' a/ |7 T# q& k
在房地产市场，如果一个家庭收入普通，却用极少的首付去买三个，五个投资房，如果一切顺利，或许租金收入还能维持运转，但是如果遇上一个神仙租客不付房租，再加上地产市场波动，那么这个没有任何抵御风险能力的家庭就有可能破产。& U7 ~5 M' }" F3 I& }1 P9 f& r
& J. v/ Z, Z1 _; M6 g) r
第二点：投资需要做好最坏打算，要给自己留有余地。
% m7 A0 V8 y7 u/ R# n银行在做贷款的时候，一定有考虑到这一类贷款的风险，而只接受一定比例的贷款，并且控制了高风险贷款在整个生意中的比重。
/ d6 n) V3 ]0 C5 j* t' {0 Z6 Z0 }- H" c0 `. @% b+ l6 K
这一次遇上大规模的诈骗，银行会蒙受数亿元的损失，但是也不会撼动满地可银行的运营，毕竟这个损失对于万亿规模的满地可银行来说，还能抗的过去。
! X* B. s5 o T0 E1 V& S$ g3 o) u6 I& U0 E8 }
作为一个小型的投资个体来说，投资之前要做一个自我评估，就是考虑清楚这个投资万一失败，是不是能承受压力，如果发现投资失败的结果是家破人亡妻离子散，那么夕子建议不要选择这个投资产品。只有自己有足够实力去抵御市场波动的时候再选择入市，才是明智之举。
7 R) T- l' o2 W2 C* J' M; B8 |3 G% o; ~* ]; f$ g
第三点：房地产市场的吸引力在于高回报，但是风险也就体现在杠杆上面。 8 N0 H. U4 |" p
如果市场一路走好，高比例贷款的风险完全不是问题，那么市场就会被大量疯狂的投资者炒高，产生巨大的泡沫。& C7 P! |6 i9 e
6 O- M0 s" P" K* c/ J而如今央行使劲浑身解数，提高投资房贷款的首付比例，试图控制投资者过度炒作市场，这只是一个合理的调控措施。市场的平衡状态下，本就只对有投资实力的投资者开放，而不是阿猫阿狗都可以投资房地产市场，这样的平衡市场发展更加平稳，更加健康，而不是很多媒体预测的，政府的调控会引发房价大跳水，今年就要下跌20%，这都是凭空臆测，不负责任地吸引读者的眼球。& f8 I% a/ b& U) e9 A: J7 t5 V
+ i' d' x8 `% `7 [7 n: \( V$ u这样看下来，如果下一次有人抛出同样的问题给你，还会毫不犹豫地马上回答么？ |
|
狗仔卡
发表于 2010-6-25 08:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-6-25 10:05
