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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:: M4 Q5 U, T% y: g

  ]' ]+ T# U4 k4 q6 p1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;; W; X7 C4 W' S# U5 K3 H* R
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
# W! q6 E. I- @: E3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%% q6 E, I* {+ T7 c

( ~: y; [' ^  F: g: {) o另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。; L) i9 e. q: f1 ^: B
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 7 ]) Z7 _+ k  Q5 R

2 b0 Q. {2 j1 [3 ecibc的人好像是这么给我推算的:
, E/ `6 y% M  L3 v$ @& F' d4 B$ s. i' S5 e- D9 ?( u( e2 F
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%! b& o% G+ A8 p$ ^# I& Y
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%1 J6 i- k2 {, _

) p. U1 t6 b* T按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。/ _0 `# a  {) p. a. `  y$ Y# N) Q) W
- E' r+ C, m* {4 f1 w6 t/ T+ [" r
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. & m; r+ l, g( R* v1 X- e+ E# P; s$ I
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.8 `' F; w" T8 M- U9 Q: i) J
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back( ~* T( w4 r% ^; [
6 l. Q; z$ r; Q% w8 z
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
$ C+ n, H/ ?' i+ x. I4 ~If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.: j/ c0 d3 m9 `& T6 C. B/ ]
( c: U0 Z$ O. m  ]5 v
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become4 R% _: j# U9 o0 G  `
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.- H; l% s4 z$ E% `
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
( a0 ~6 p  I# e
6 k) h% [( }! H! h+ o% E7 S0 ]Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.! v+ e* C& [: B
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC ! M, ]3 f2 C1 L5 ^9 l% `; P
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
+ j% ^& L) B3 l& @6 h- sThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
* D1 s) `- B8 z# p& W8 A+ c
; i4 u/ Q3 p& ?There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
" D$ a; M6 n( E9 P
3 f2 h5 x  d  R2 EThere is no fee/cost to transfer your mortgage
5 D4 o4 `/ N" }9 m6 ]- }Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

$ }$ k# S( {  v% C6 w" X但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
" r9 F7 o  A$ z1 b7 ~! e, ~& ?# p: s
7 q6 P3 h3 l3 E8 w1 shttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
" i1 \- M+ Q( Y4 X2 f3 m- `
. S" g% ?- s& z! g. |居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
7 p0 ]: K% C; w' V& C3 ^) e+ ^这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
  o: K4 a9 y' w2 [这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?2 k" U  x1 C8 h1 e4 e& U% r
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
9 i) |( ]5 C6 O: i+ W# N
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
# U6 W3 [. t8 X  @7 o% P$ V# Bcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
) }) X# v+ ?+ D: l
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 - E0 S: x% n" h$ u$ E; L" Q" h
( n/ d% P& p$ |; |/ [& |% e

* A9 K9 ^" t- p* i* y- r( u9 T: ^当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
% A. e) I) x9 L' H' v
, l. E$ M/ C. R6 X$ ]' ^  ]  g6 |5 }+ E
是free money,直接打到您的银行帐号。
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