浮动还是固定, 精算!

Rapala

7 j0 y& V. \" I+ o
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

/ n1 K4 h/ W  n8 f1 f$ N最新利率：2010.01.04更新
# V1 m2 s$ c7 f$ I, U5 A! _. R4 J　 1 year fix　2.30%
+ H* c& X8 T8 z& h) N6 x　 3 year fix　3.20%
+ f! _: {# k& a% \/ M　 5 year fix　3.75%
$ Q+ W$ k6 m% ~+ q0 l( A; t; G
　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

; X- s; j# {; u: k) ~2 A& L假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

- X- \8 g* a: y- l' i. n6 F4 o１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

6 Q  y$ c7 F1 X" Y  e4 R2 w２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
! H& C9 z7 Y, S# W! U8 N( e& W# z! h
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
( |; _: `9 U; P8 s" y& {
' n$ t! M/ z; L1 C4 Z) r总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
  ]& K3 M/ w) x% {+ o, V
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
. t8 s9 W, _7 i
% h% k. a: `5 Z4 R0 u9 F还有就是没考虑提前还款的情况。
! m! l, S9 b1 ^6 d0 n9 W1 n6 T9 B
- @  h! x1 Z5 r% u& e不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
: e& c: W8 e7 S7 Y  W1 L# G你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

1 o0 \% y9 q( Z, ?- t+ K3 H% P还有就是没考虑提前还款的情况。

; h* q! w3 b- i不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
& \- _# t7 a' _7 q$ B6 ]
5 W( U+ Z. R: R2 i9 X- e% L2 qAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 U2 X& _3 i, l: U5 @' x我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

; y) t3 s  }7 ^$ b这是正解。

Rapala

8# WST
: H0 A8 e4 y/ R5 d% }4 E. w我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
, L. ^, v7 B% O% N5 e' i8 G我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
, R. ?% b9 p2 F. z' j4 W- o6 j2 S8 aRapala 发表于 2010-1-19 16:07

2 k: X% ~* t  |+ \* j老怪逻辑不行啊。

/ v5 |4 E1 _& B8 g1 ?& h# Z好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
3 q# i2 A" ~, {6 Y2 v) T那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
6 ]; E/ e" h! H! a0 _+ Y; i( P+ ERapala 发表于 2010-1-19 11:55

" m# F) T5 Y& w7 K
3 j. i: O' n3 V; r. c这个假设是非常错误的。两点：
7 p! g8 b$ r( t& n1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
) ]+ j8 j! i7 l- M" d* B
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
7 V% Q1 B2 t$ j6 q/ D
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

4 r3 K4 Y; U+ A& ]) x% L) a我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
9 i* S- B8 \) S+ u" x
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
. K/ I' x- k6 e, r2 }3 X
  G+ H# z5 e# J0 l* R就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

- X9 G; b" y4 g8 O, J/ `我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
9 b2 h0 J9 K- A3 R除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

, `+ }6 o( N& U4 t2 w3 G" M' U. N
条件：
4 U; U) u# N. d* U4 T% A2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
. Z6 ~' ?9 k- B浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
0 O3 K$ G# X+ b
( i  Y/ l3 f/ r9 ~4 W. p3 |由软件计算的结果，5年总共付利息：
3 U1 H; T# U. `8 A固定：51,303.26
) Y: r( l( N+ a$ s, v& f浮动：53,943.17

如花

- j0 C4 \% H% a+ d
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
  G* A8 y) P8 j5 Z固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

; h, q8 z! n- O7 F. `9 o4 o由软件计算的结果，5年总共付利息：
) d7 f: i; R0 C# U, n* T$ {固定： ...
. L. U" |, {0 f& C3 R0 f如花 发表于 2010-1-22 22:40

5 t2 m: q/ {% U% K- g
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
/ t7 @2 A  X& k8 D% J3 a5 ?4 H
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

6 E: N; ~( Z4 \* q. ^+ Ohttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
  o+ b1 I2 Y) i  T; A3 S  I
4 Z8 Q' W, M% o& [最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
' i/ j, }! `* T7 t3 U; n/ H* g* B
http://www.edmo ...
0 {& o" [7 H: q, K小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

0 V: s" q. }% u2 I5 S) O% W转贴：

+ S. g* ^+ ]- F- _+ @; m, C1 M. {黄教授说到：
; B2 c+ |+ ^! V" H. _4 A( O
1 [% {( |) P. i; j您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
* v/ i2 d4 }) M
2 ]* ]- G4 `8 t) ?  P首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
1 l! Y7 _( K0 B1 ]3 ]& ~
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

) @* v# L  n, a- g你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

6 \1 o- b% P4 Z: _5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
- \  T0 v! q' c2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
' }6 P- u2 F* {7 P0 K: ZRapala 发表于 2010-1-23 15:28

( s; L1 C5 {" C$ B& @What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
4 f% U# }# U5 V& Z1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
- y7 o3 o) K+ o# j# R2）赌注是什么？
6 T' E9 q/ i3 w! `7 S1 P' z小黄 发表于 2010-1-23 22:39

: F  |- T9 X' w2 }, M5 z5 r: F7 \奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
0 H5 P+ c% n3 ]0 U
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。