浮动还是固定, 精算!

Rapala

, K5 ?( l) I0 Q; I
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
: f" l+ h* Q/ g　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

' X# i: k* k' y1 c30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
- q; g. `2 F) h' u/ [9 r
8 T4 @( R# R5 X( e% S假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
: N, K' f" a$ t9 t9 s3 y* g9 t& d3 N4 F
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
1 y0 W) p# y+ N: G; g0 i0 M) y" n
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
, o! l- @6 W  T; O4 j5 u: q* E" x
4 o/ v% Q( P- H5 ~7 H' g总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
/ m+ ?# B! v) r) D; M- o3 M
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
0 T/ D! ~9 ^! B# x5 @! D5 X  @
现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

8 y/ ~& L0 Z2 {+ N5 {还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
* r0 H! W* p/ t( z" l% _你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

6 Z; n2 J) _. `- {7 I0 H6 s, R还有就是没考虑提前还款的情况。
0 M) M0 S0 u( C+ f
- V6 j* Q. m( x; ?4 a不过，还是多谢楼主！！
( t" u8 ?% w- e5 A% L! |宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

# r8 L9 X; K" T; v7 E* S如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
& Y0 j- i% i% j8 g7 m
8 G/ h, h( r! W# @, Y7 {1 O- pAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
, m+ i" _7 c. l: g! V& C4 \Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
- h7 E8 {3 Y* `我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
* L1 B  y6 i: K3 z5 x1 i1 b+ d2 X我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
, o/ s6 t/ f/ ]# j1 h4 t* |/ UWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
' k5 H9 u$ \; w: Y% PRapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
8 R* y- k: i$ z那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
: d, k; B0 f9 U# c) i7 bRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
  C& h2 T, G! {7 |0 l3 d1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
4 [. R: G5 r4 C$ D( g6 q, D
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
1 \2 |9 Z4 X/ i5 [' l- j2 @3 f
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
1 N7 C9 c: g6 p4 x0 K
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
9 d% r% ?* J& i& I/ I0 akingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

) a$ D) M! ]& c- Y* a" E请问拿到的利率是多少？
  ]4 V0 f7 ~) D3 K. b# L谢谢！

小黄

15# 小黄

, z$ w8 k3 F% a. e4 o5 I浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

! m! {) q) s& `. G- I6 P我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

5 p. c4 T9 Y6 q0 `2 b+ `9 f比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

$ @! \( m1 \2 l5 z+ J( r就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

& V# K$ V) u$ A7 A% l1 B9 A我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
' T2 M+ Q! I) y8 p5 Q1 b但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
# u2 L" m: J1 f& l/ I
' b9 l4 g- c1 X" ]- `: o! z0 E由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

8 G7 o; H$ P; K" r" R附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
( _% w; a* p- K: F* K8 q; v2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
$ S1 F1 c0 u& l# l/ ?3 q固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
) S& i4 k+ x  A- U
$ Z: W' L( U6 Z, B. X: m7 Y由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
9 }2 T! [# h1 F- }! ~如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
$ R+ M. p2 T) {( [" K+ ?
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
: `% J  e, O9 V9 }
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

% Y, e6 a9 y  h# i; Lhttp://www.edmo ...
& B! C8 Q+ [  Q4 J小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

* z- B+ L& U0 B# j& p& G% _
转贴：
0 u( R, l" D9 U
1 w$ f# W/ |& a" E! I% A2 X黄教授说到：
4 Z( |2 I6 a! p  |7 |5 ~
/ m( t) a1 A7 N8 \您在梦游吗？
+ `$ k; M6 T1 l) P5 G既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
6 ^" K# W% }" D% v
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

& d# U, }+ w/ I2 N* o. j  P

小黄

虱目衣带
1 n1 X; w) ?9 W* C3 `& }Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
4 _& [  a( I+ s. z- D! ~小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
: T' V6 K0 q8 _1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
/ ^' L5 R4 e$ J& [/ b1 w0 m- PRapala 发表于 2010-1-23 15:28

; j( {& k# q) [& nWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
) E8 E4 \% o! P) A) e5 S小黄 发表于 2010-1-23 22:39

$ b5 f- X9 H. L( o$ u3 S! o" ~奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
7 c8 b, T$ {6 c
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。