爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：
# g& e0 W( F  s
* p. D9 j5 z- K2 R1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
4 K5 m/ a: {4 W! H3，资金的保障性；
/ c0 r- D  V. M" b4，决策的制定；
5，物业的选择。住宅？商业物业？
0 t4 F) O& M! L
+ x5 T/ {$ q  x请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
9 s7 G( p% D% T' k8 Y3 C1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
4 s% \+ ~. Z& ~1 r7 @2，用公司名义购买，所有权清晰；

不好的地方：
2 U0 `( T# y) S# d/ g1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
8 M# P2 `, |5 H1 s$ {7 O合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
* v' a  O! Y2 N有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
& |. F0 X  l- M9 v" @兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

! W; S; L  B3 T- L详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
; }9 W/ s5 \9 J合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
* U2 ]- B6 L$ \国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

% Z/ F, c8 }0 n" q
. }2 I8 r2 g6 ?9 Q' y你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
& ~9 |% u9 c+ J+ G1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
9 C, ~! N4 t2 n2 }/ K5 Z4 A3 w2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
1 Z6 B5 Z, V3 D: P0 t- R3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

% X: B+ c: T5 R& b/ @% _

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
小黄 发表于 2009-12-17 21:15

+ I) ]6 ?, k& K, @: k
2 H& \( H0 _! O' S6 V部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
6 ~! s; U4 S0 ?0 z5 l2。同意
# K2 }' F' Q) v6 d; E, ?3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
" R" d: o& p: V, n  j8 k1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
3 v& H2 ]8 W" R& H2 R9 T) a2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。
! @0 l: }' S7 r" K( F5 O8 y( p如花 发表于 2009-12-17 21:20

1）炒本地房子有什么税？
( w% T* h: f& P# g5 ^3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
( O! U" l5 M7 F: E6 [: U2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
, b& d( r9 W3 H7 a/ m! G* v# }2，恩。
& k4 Y7 d! L! O0 t如花 发表于 2009-12-17 21:47

对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
, ?9 W2 Q; b: Q& d! D如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

% }! W  I- [) o6 O
  R4 `6 E- S" K9 N/ M( I我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
. f# K! Q+ {; @: b3 n) R$ L如花 发表于 2009-12-17 21:58

) }- T" e8 B2 T, Y# y/ @合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

合伙的话，买地开发可能比较好。
小黄 发表于 2009-12-17 22:01

这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
如花 发表于 2009-12-17 22:06

& E1 m: L3 W; L/ R这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
% s0 R1 o7 }7 Z9 h* ^& |小黄 发表于 2009-12-17 22:11

6 q' y0 S: ~) t7 @; ]) P% {我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。

这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。
7 y( m  o! O+ z% F
然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
如花 发表于 2009-12-17 22:30

1 Y+ a8 D" C3 ]' D银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
- M% O- c/ R0 q0 o, J& {+ \: l你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

8 f+ r% z  u; Y这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。
- K  P5 {, O8 Q0 T  I
我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。

比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。
7 N% _" [4 P* I) f: J1 ?9 F
接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

! q0 U# V4 b7 g6 s. n  J/ B2 n& K总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。

7 h- C! P9 U/ i& r1 V请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？
0 A: l6 w  B4 o/ u% `& y1 {
解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
7 I0 [  @1 g  z3 R一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。

1 y6 [1 H3 ]! q3 O* h9 [4 P二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。