来自 卡而加里

i_h06

一直以来想写篇文章好好总结一下自己的理由。因为时间关系，加上个人认知的局限性，不足之处请朋友们不吝赐教。

本人看空房价，主要基于以下几个原因。

一、负担能力（Affordability）
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这里所谈的负担能力是综合考虑了家庭收入和必要支出之后所能负担的消费能力，有些华人常见的意识误区想在这里谈一下。对华人来说，很多人认为必要支出包括：房贷、房产相关开销、生活费用、车辆支出等。这些看得见的开销容易掌握，因为有账单可查，但有些绝对必要的支出却被一些人忽略了：
1 退休。华人通常认为加拿大是高福利国家，所以退休金是能保障将来65岁之后的退休生活的，这是一个很大的曲解。普通加拿大人的退休收入主要来自这几个方面：CPP—工作带来的退休金；老年金--年满65岁，在加拿大住满十年以上的公民和永久居民能享受的退休收入；退休金帐户支出（RSP+RRSP）。好些人总是认为仅靠老年金就能维持退休后的基本生活，这个结论是极其可笑的。正因为不少加拿大人面临退休后的生活困难，加拿大政府在去年还推出了免税的TFSA，这个账户的设立也是为了让加拿大人退休之后能有稳定的收入来负担高昂的生活费用，可想而知，如果仅靠一点可怜的老年金加上CPP能够负担生活的话，政府完全没有必要设立RRSP和TFSA。
2 医疗及保险。很多人的又一个误区。大家提起加拿大的医疗，总是想起政府的免费医疗，什么都打算靠政府负担，这是一个曲解。如果政府的免费医疗能够负担一切支出的话，那么额外的医疗保险就没有了生存的空间和必要。事实上，不少保险公司都有相应的计划来帮助承包人应付可能支出的开销。而这样的保险计划理所当然也将成为承包人所需要考虑的支出。比如药物保险，或者是丧失劳动能力的保险等。除此之外，还有诸如人寿保险之类的支出，都可以归纳到医疗及保险这一大类的开销中加以考虑。
3 子女教育。加拿大政府有RESP计划，目的是帮助家长们应付将来子女所需面临的高昂教育支出。尽管有这个计划，但有子女上学的家长们都清楚：靠这个计划所积累的一些费用要负担子女的全部教育开销还是远远不够的。如果让孩子在接受高等教育期间就开始贷款负债学习，我想大部分家长于心不忍。
! y! w/ c+ e8 \如果合理支出RRSP、RESP、购买部分额外的保险，那么，一般人的税后工资单又将减少多少？这些是每个家庭所必须考虑的支出，而现在很多人却忽视了这些开销，把相应的收入完全投入到房贷上用于加强自己购买房产的能力，这样得出的是真正的负担能力么？房产不能解决一切问题！要保证自己和家人将来在加拿大的幸福生活，不得不考虑这些未雨绸缪的支出，合理计算了这些开销，再来结合日常生活的支出，这样计算出来的负担能力才是真正的家庭负担能力。
7 i* K( ~  ^  a. U9 S加拿大的房产价格已经涨了十年，房产价格增加的速度已经完全超过了工资增长的速度，普通老百姓的负担能力持续下降。这种现象伴随着房价的继续上扬而更加严重，最终导致普通消费者无力负担房产，从而导致房地产市场失去买家。所以，负担能力的恶化，是我看空房价的第一个原因。

二、经济形势
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加拿大是一个资源出口型国家。除了能源、矿产、化肥、林木等原材料之外，由于加元一直低于美元，制造业也可看成某种形式的人力资源出口。商品价格的飞涨，当然让加拿大、澳大利亚、俄罗斯之类的资源型国度发了财；但是过高的商品价格也会提高企业的生产成本，伤害全世界的消费能力。油价暴涨之后大衰退的来临，某种程度上讲是有必然联系的，而在衰退之后的恢复过程中，高能源、高原材料价格也是普通企业所不能接受的，全世界的消费者也不能承受高成本制造出来的商品。所以，能源及资源价格的走低是必然的，这样的趋势将导致加拿大等国经济恢复期要比美国等国家更加长远。
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' e) l  r& A; n# I& j- n: W2 x对阿尔伯塔省来说，经济形势最大的不确定性来源于油砂的环境问题，这个问题的严重性甚至超过了油价可能走低带来的经济风险。而随着美国大力提倡新能源产业，这种风险正在逐步变成现实。不仅碳排放问题被限定了时间；而且新能源产业在未来还必须要解决美国的就业问题！在政策的支持下，新能源行业占据传统化石能源的市场份额已经是铁板订钉的趋势，石油行业的暴利必然会受到相应的挑战。在这次危机中，重生的美国汽车工业也彻底更改了产品路线；高昂的汽油价格虽然有一定程度的回落，但是美国消费者的驾驶习惯却受到了无法全部逆转的改变。在全球需求和供应状况根本没有实质性改变的情况下，石油价格未来的波动幅度会减小，石油行业的利润空间会被压缩。即使没有因为环保问题而被制裁，本身高成本的油砂行业前景依然不容乐观。卡尔加里未来因油砂项目而带来的就业前景应该是暗淡的，相应的工资增长幅度也不可能和高油价时期同日而语。这样的趋势对房价的攀升及市场的稳定来说，构成了很大的压力，甚至是潜在的威胁。

; ^/ P, P7 K; e: x- U; t3 o0 C; j) [当前，更加严重的问题是：就业形势的改变。随着时间的推移，卡尔加里的失业率已经增加了一倍。虽然从今年三月起，油价从32美元的低谷逐步攀升；但即使油价重新回到80元之上，增加了一倍的价格也未能改变本地的就业形势：失业率持续在增加。如果不考虑服务性行业新增加的就业机会，我们可以想象出问题的严重性。虽然商场在招人，服务业在提供就业机会，这些新增加的工作机会带来的薪酬是微薄的，是不足以对本地房产价格带来乐观情绪的。

7 y& C- p3 N4 E( A三、炒作
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虽然基本面不支持房价的上扬，但事实上房价的走势往往和基本面的分析走出相反的行情。这种走势有其存在的理由，那就是资本的炒作。

油价飞涨，卡尔加里诞生了不少富翁，既有传统石油行业的大款，也有地产市场的新贵。更主要的是，银行利息跌到了历史最低点，企业的贷款成本也达到了最低，这给地产市场提供了一定的支撑。而现在全球对经济反弹的美好预期又给房地产市场提供了绝佳的反弹动力，所以房价的上扬不足为奇。问题的关键是：这种反弹能持续么？普通消费者能疯狂追进这种反弹么？

美国道琼斯指数从14000点跌到6500点，我们可以说超跌了，因为大部分企业盈利虽然减少了，但不致于出现大面积的破产倒闭潮，市场的恐慌情绪是造成超跌的主要原因，不理智的抛售导致股价非理性的暴跌。现在股价反弹了，连续八个月的反弹，股指一涨再涨还涨！再看看现在的股价，看看企业的盈利，这种反弹的可持续性让冷静的投资者开始怀疑。同样的道理，在失业率处于高峰时期，消费者购买能力处于低谷之时，房价的反弹是缺乏持久动力的。市场情绪的调动可以逼迫部分消费者因为害怕继续上涨而被迫入市，可消费能力的限制是硬伤，最终决定房价的上限不能超过消费者的负担能力。随着商品市场、股市的回落，市场会从疯狂回归冷静，价格的非理性也会从上扬走向另一个极端，直到购买力的增加修改其趋势。
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美国房地产市场现在处于价格谷底，长期贷款利率也在历史纪录的低点，美元兑换加元的汇率也处于历史的低点水平。对于价格高局不下的加拿大地产市场来说，美国地产市场无疑更具有吸引力，更能吸引投资者的资金。对大的投资基金而言，现在投资加拿大的建筑市场远不及投资美国的回报率。而且美国毫无疑问将成为最先走出衰退的主要经济体，市场前景远高于加拿大市场。从投资的方向性而言，加拿大不是好的选择目标。
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* e! e. x! X" G' w; ^3 [* R房价，牵动千家万户，涉及成千上万的人。对于普通消费者而言，缺乏准确的信息，缺乏相关的专业知识，在做出这么大的投资决定之前，确实是极其困惑甚至是苦恼的。国内围绕着房价的争论已有几年时间，虽然房价不断在上涨，但是大部分的国人仍然对一直看空房价的郎教授给予了高度评价。他的出发点很客观，从老百姓的负担能力出发，切实帮助人们看清自己的负担能力，帮人们看到未来可能出现的经济走势。本人一直看空卡尔加里的地产市场，也是本着帮助同胞真正认清自己消费能力的出发点为宗旨。在整个北美，租房的人群不是少数，并不是每个家庭都能真正负担的起房价。一场经济危机之后，美国的惨状让全世界震惊，谁能想象一个世界上最富强的国家竟有如此众多的民众被房产剥夺了一切？对加拿大的民众来说，尤其对卡尔加里的居民而言，在房价已经飙升了百分之一百的情况下，我们是不是应该冷静的好好分析一下自己的经济能力呢？我们是否应该客观地去看待和评估这个城市未来的经济形式呢？虽然很多人渴望专业工作，盼望高薪，期待稳定的生活，但事实告诉我们：这样的理想虽然美丽，但决不能成为欺骗自己的理由！纵观加拿大各大城市，数十年来华人的就业状况表明：一份高薪的专业工作不是容易得到的。几年前卡尔加里非正常的就业火爆制造了一种完美的假象，欺骗了太多的移民，给了很多人不理智的幻想。即使成千上万人被洗出就业市场的事实也未能完全让人们清醒，很多人还在期待那种火爆场面的归来。也正是基于这种期待，人们宁可幻想，也不愿意去考虑不好的一面。的确，我的预测也不一定准确，但是中国移民几十年来的事实证明了：没有哪个城市能够在短时期内给移民绝对的希望。温哥华的技术移民，多伦多的技术移民，蒙特利尔的技术移民，他们的专业能力和语言水平低于卡尔加里的技术移民么？为什么对这些人来说进入专业领域会成为大部分人的梦魇呢？仔细回想一下，卡尔加里过去五年的火爆，究竟是不是假象呢？如果是，那么房地产市场的真正走势应该如何？
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7 K& E* R" A7 s, u$ Y% W负担不起或者是达到能力极限的时候，是更需要我们冷静思考的时候。牺牲一切来负担房子，能带给自己真正稳定的生活么？能带给自己希望么？想想那些失去了工作的同胞；想想美国那些失去了房产的人们；想想一些看起来很负面的东西。再回过头来，衡量一下自己是否客观而不是狂热的在看待地产市场。油田，是赚钱的好地方，但未必是安家生活之地。

用葛优的那句台词结束本文：“冷静。”

宋兵乙

支持！！！！！！！！！！！！！

萨隆吧斯

caoqian

强烈同意LZ的观点,大家该清醒一下了,不要被房价迷惑了眼睛.

紫光

有一点楼主没有分析到：那就是人的欲望和面子。为了住好房子，夫妻都可以反目，有几个人能够克制住自己的欲望，不在乎自己的面子？
2 t" u% e% I0 |7 k, v有人花10块钱吃一顿，有人花2万块吃一顿，效果上完全一样，都吃饱了。而且是人都知道2万块那一顿太贵。
但是人人都还是想去吃2万块一顿的饭。

feng99

支持!
加拿大的房产泡沫已接近崩溃. 大银行已经开始第二次救房市.

laoxi

1# i_h06
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) Z( [3 ]  e6 G你这种观点和分析面N年前就有很多人做过,但是房价还是涨,即使在现在经济这么坏的情况下.

caoqian

有一点楼主没有分析到：那就是人的欲望和面子。为了住好房子，夫妻都可以反目，有几个人能够克制住自己的欲望，不在乎自己的面子？
: N7 ^( \0 F+ u6 U% ?, u( x% x5 }有人花10块钱吃一顿，有人花2万块吃一顿，效果上完全一样，都吃饱了。而且是人都知 ...
紫光 发表于 2009-11-20 09:08

吃两万块钱一顿饭的人要么是疯子,要么是公款吃喝,要么是亿万富翁,有几个是老百姓?况且,非吃两万块钱饭才健康吗?吃两百块到一千块一顿饭不好吗?吃两万块钱饭的人寿命一定会短暂,聪明人自有权衡...

末底改

只要房租没有降下来, 说神马都是白搭. 俺知道好多人手里攥着好几套房子, 根本就没有打算卖, 而是出租用. 房租维持高位需要两个条件: 第一是人口流动进多出少, 这个爱得猛屯好象暂时没有问题, 第二就是大部分的收入没有减少, 这个TM也不是问题, 虽然老是有裁员, 但是没有被裁的人的工资依旧很高. 电工油砂工原来一年十万二十万的, 现在还是十万二十万的. 省长大人去年顺应潮流, 不是给自己加了40%的工资么? 只要工资在高位, 物价就在高位, 房价就在高位.

caoqian

只要房租没有降下来, 说神马都是白搭. 俺知道好多人手里攥着好几套房子, 根本就没有打算卖, 而是出租用. 房租维持高位需要两个条件: 第一是人口流动进多出少, 这个爱得猛屯好象暂时没有问题, 第二就是大部分的收入没 ...
  F. O5 f- ?# \末底改 发表于 2009-11-20 10:45

, b* M* w9 l4 f# a* p9 y4 n, S- c卡城房租已经降了10%了,大批FOR RENT在DOWNTOWN到处可见,说明租房市场最近已经供大于求了!

紫光

8# caoqian
不要激动，当然这个例子是极端情况，但是说明一个问题：你可以控制住自己的欲望，但是控制不了别人的。
要学会尊重市场而不是尝试一个人去与市场搏斗。
! C$ w$ Y9 b+ ^就房市而言，一旦开始跌就会跌一段时间，但要开始涨也不会一下就转向，这和股市、期货不一样。不妨想一下，去年那么多人没有工作，经济一团黑暗仿佛开不到一点光明的时候，房市一个月还能卖出1000多套。而且是在市场存货超过1万的情况下。现在经济已经看到了恢复的迹象，金、银、油、股都在疯长，难道房市反而会逆势下跌？而且是在存货已经下降了接近一半的情况下。
$ Q) A! }( t7 W7 z; g6 q我个人认为等下一次下跌估计得等些日子了。

白水

谢谢楼主分享， 有空有多，讨论就会深入多了

小黑炭儿

卡城房租已经降了10%了,大批FOR RENT在DOWNTOWN到处可见,说明租房市场最近已经供大于求了!
caoqian 发表于 2009-11-20 10:48

' d* k( d  Z0 l) K) c
我们在卡城有一套房子，一直在委托房屋管理公司出租。一个租户9月底到期，我们还有些担心不好往外租呢。结果9月中旬管理公司就来邮件说新租客10月1日会入住，而且房租还涨了点儿。
, ~1 H7 A6 U% w! n) t+ L; e
6 X' ?% }$ s- ]不过我说的仅仅是个例，我们不在卡城，也不怎么经常过去。具体情况不了解。

camel119

fancycat

有一点楼主没有分析到：那就是人的欲望和面子。为了住好房子，夫妻都可以反目，有几个人能够克制住自己的欲望，不在乎自己的面子？
有人花10块钱吃一顿，有人花2万块吃一顿，效果上完全一样，都吃饱了。而且是人都知 ...
/ D* B6 ]0 |+ s/ H* {紫光 发表于 2009-11-20 09:08

" H) f0 T, F9 l9 W2 a紫先生啊，您能不能不要将自己的想法强加到“人人”的头上？俺知道您有钱，可以盼着2万的一顿饭，俺咋觉得10块的吃得更舒服呢？

edmonton-fish

紫光

15# fancycat

- o' P: ^. @5 t3 d3 s
; S, R! K/ r5 O; y5 u9 t& L4 M我没钱，刚好只能吃得起10块钱一顿的饭。但是我心里装着几千万呢，就是不知道什么时候能够赚到。

cougarzuo

有趣的现象是，几乎所有的外来人口，包括从美国和欧洲过来的，都认为当地的房子不该值这麽多。而大部分的当地常驻人口，都认为当地的房子每年涨10%是很自然的事情。

老牛

我完全赞成搂主地分析，但也觉得房子这么涨的话， 作为无房户，反正迟早要买一套，当然愿意在没有大涨之前能够拿到一套，至少从2005年到2007年那种上涨至今让我后悔没有 在之前及时买房。 所以本人希望看到正反两方的专家多发表意见，这样对我们这些对买房完全没有经验的人有些参考价值，毕竟房屋投资 几乎是我们一生最大的投资。

ama

5 O: m1 K( S. ~* ?7 R/ `
/ k. F) J. ?2 s+ m8 aho， 我什么时候可以吃10块一顿的饭啊

目前的水平是2块 :(

uuqq

有一点楼主没有分析到：那就是人的欲望和面子。为了住好房子，夫妻都可以反目，有几个人能够克制住自己的欲望，不在乎自己的面子？
有人花10块钱吃一顿，有人花2万块吃一顿，效果上完全一样，都吃饱了。而且是人都知 ...
3 \# d; Z$ p* q  ]  O7 L紫光 发表于 2009-11-20 09:08

) g  @( J! X) p1 u- ] 不是人人，我就不想，有什么意思，2万元可干的事太多了

i_h06

你们有跟踪过, 失业率么?  都是 谁失业了?  
这是个白人 世界.  他们的日子现在很不好过呀. 看完今年的圣诞节.....
; z: e9 ?  e& I3 k# m明年再说明年的事!

ted8955

等着房价下降的人们啊，早点觉醒吧，长远看来房价永远是成上涨趋势的。而且还不少涨，尤其自住房，短期的波动可能偶尔会出现。 等着房价下降只会越来越买不上房子。没看过蜗居的就去看看前10集吧。宣扬租房子住的人，其实私下都买房子了，可能还好几栋呢，就是想让别人都别买，都租才好呢，正好有人替他们养房子了。养完了，人家剩下房子，成百万千万富翁了。房客们什么都没落下。最后发现房价怎么比以前更高了。不买永远都买不起了，所以再用更高的价格凑合着买个不是很满意的房子。 怎么还不觉醒呢都，还相信房价会大跌。自己去google一下几个主要国家房价几十年的走势吧，就是经济很不好的时候，房价也只是短期波动而已。人啊，思想上真是有差距。

BMO

是醉酒兄弟回来了吗？