十五个买家失误与对策（转译）

Crisis

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Translate by Crisis from the blog by Bob Truman
" t* L& }' k6 W+ Q4 ePlease refer to the original copy on the following website: http://www.bobtruman.com/15_Buyer_Mistakes/page_1829283.html
- R: O9 f: l! ^; J' i! ~7 M& xPlease do not spread it without permision, thanks.

失误1：糊涂买家------明白自己要什么之前不要找房
! m( b, w1 u% H. M9 f+ J) x“想要”与“需要”总有一段距离。为避免浪费时间，造成让自己与代理人难受，同时不让自己后悔，认识到“先满足需要后满足想要”非常重要。
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9 ^7 @$ }4 K7 W6 j2 r& }失误2：短视买家------不要忘记考虑未来需要
6 D* l5 z8 F% V+ _7 _' ]# S" n" S考虑近五到十年的需求。
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; N# ?) w3 m, i) ]: A失误3：不切实际买家------找房前先明白自己的承贷能力
$ x. h6 F; ~6 u, e" V5 I3 @别忘了房贷保险，估价费，验房费，税，律师费，等等。最好多多咨询
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3 o! M+ P9 e0 a% m" X$ ~- A* G+ G# c失误4：无房贷买家------先证实房贷
卖家都希望知道你是否能真正买房，故买家找房前应该先办理房贷，这会有下面四个好处。
' d. K/ c; {( b! z. P' U) m" l2 m4 ^1.        Pre-approval好于pre-qualification
, F  k8 A5 g7 O3 \# X' i' k2.        明白自己能从银行借多少钱
3.        与卖家的谈判中占据主动
4.        买家经理人会更努力地工作
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失误5：缺钱买家------可能你没有想象中那么有钱
. {# l' w; F+ C审视自己财源中的种种陷阱，也许你没有想像中那么有钱！
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失误6：银贷买家------不要仅仅从银行寻找最后答案
寻找最好的房贷：大部分人认为贷款仅仅来自于银行，实际上还有很多可借贷者
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. T) I; |8 Y) E8 c6 R失误7：信息不灵买家------熟悉房地产市场以免自己多花钱
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  C6 M3 {2 X# n  {8 F% o失误8：无经理人买家------找到自己的买房经理人
找到自己的买房经理人，他能帮你尽快找到房子，与你分享房屋信息，帮助你利益最大化，确保你的利益不受损害。而卖房经理人一般不会为买房者考虑。

7 S- t7 r. i" U% {* o& U; w失误9：无代理买家------找到自己的律师
& b( _; E( g5 v# v% K买房经理人帮助你找房，一般成交后你才会付服务费。而律师则帮助你审查合同，确保你的利益不受损害。你不需要使用买房经理人或者卖房经理人推荐的律师。

# Y9 j! s8 i1 o7 e8 u. y! H失误10：懒惰买家------找到职业检房人
3 w# n$ {- t% ^& ~你的合同中必须有检房条款。找到一个好的有证书的检房员，问问他她曾经检过多少房，能提供什么样的报告，什么时候能收到报告，同时弄明白检房时你是否可以在场，如果“不”，那就换人吧。
检房员得检查房子并指明需要维修或者替换的地方，并给出报告。基于这样的报告，你可以开展谈判并最终决定是否退出。大部分法律规定，卖家必须让买家知道房子的所有缺陷并形诸文字，确保自己和你的检房员知道。

4 V0 q! _: z& I7 h5 X失误11：不做功课的买家------调查房子周围环境
弄明白周边区域和相应的政策与条款很重要。譬如不要签了合同之后才突然发现自己房子后面会修一个机场或者要修一个大型综合市场。最好的吃惊是没有吃惊。注意房子所在小区的一些特殊规定，如果是公寓房，注意公寓委员会的一些特殊规定，比如限制房子的外观颜色，不允许小孩子进驻生活，等等。
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失误12：激情买家------控制你的情绪
下面是常见的五个激情错误，尤其是初次买房者
2 w* l5 j8 q2 z/ [7 P4 Q* T  I1.        爱带来伤害---爱上了一套房子。前面提到，买家总是要在理想与现实中妥协。太激动，可能让你失去理智。而且，房子经理人也可能利用你的感情让你很快作出肯定的选择。记住，绝不要在没有看其它房子的时候就决定买你看到的第一套房！
2.        保持控制------失去控制会让你难堪并作出一些轻率的决定。不要无主见，被自信的经理人牵着鼻子走，也不要随便采用家人或者朋友的一些不合适的建议（他她们是不会住你的房子的！）。和经理人，房贷人或者其他人的冲突也会让你失去冷静。
% d( s* e3 y- c. Q8 w3 \+ r3.        决定，决定---无法做决定。如果你无法作出决定，无论是房子还是房贷中的任何环节，那也许你还没有准备好买房。不用担心未来没有好房子。花时间作出一个好决定，同时不要害怕作出买房决定。
4.        你目前的状态？---不明白自己作为房主的职责。买房子很爽，但需要时间来适应你作出的这笔可能是有生以来自己的最大投资。确保自己准备好吧。
* F4 B( }7 b" k2 M# P0 W" @5.        现在是合适的时间吗？---准备好才买。仔细考虑买房的必要性和自己将来的负担。和自己的经理人，房贷人，等等，好好讨论。
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- c4 w% o7 A3 m8 j# m% [失误13：位置-位置-位置！
( X; Q3 V9 d3 a前面我们没有提到区位吗？房子的区位是关键。你的房子的价值将受这个因素的严重影响。你的房子不是孤岛，仔细看看你的邻居吧。
是否好区决定于下面一些因素。
1.        周围的房子---房子的状态，包括建筑物和地
2.        房子的大小---你的房子和周围房子的大小比例。大房子包围着的小房子可能地租会很高哦。
  w6 Z1 s# l" _7 H! v! D3.        位置------除非紧邻公园，高尔夫球场，森林这杨的大片空地，一个小区的外边是无法和一个小区的中间的房子比的。
+ h1 \$ h4 ]0 M2 R6 [4.        最好的交易---好区中的便宜房子是最好的交易：你可以买低卖高。

失误14：卧佛弄砸啦
& e- n0 O1 \2 L5 `7 K) o: e& x6 n1.        出价太低---第一次买房者通常出价太低。这让卖家毫不考虑就轻易拒绝。
. ~- E% y) {" C3 c6 P+ S2.        出价太高---不要不计代价地竞价。意识到有别的买家让因害怕失去而出价更高。注意，即使有别的买家，不要跟他她玩：这个游戏中没有赢家。
, ]: ?1 E. o& Q; H1 l4 F3.        害怕讲价---大部分人痛恨讲价，但这确是获得好交易的最好办法。明白自己的底线并时刻准备在无法满足的情况下退出。多了解卖家的情况如卖房时间的要求等，对自己的财政状况保密，都会对你的讲价有好处。
4.        压力下作出匆忙的决定---不要让卖家的压力影响你作出匆忙的决定：这种压力可能意味着一些问题。如果房子已经在市场上有一段时间了，就没必要快速作出你的决定。记住：肯定还会有适合你的房子的。
5.        不要求卖家---不要害怕要求卖家为房检和房子信息调查额外付钱。问问自己的经理人，他她或许能告诉你卖家的底线。

失误15：不坚持到底
要保持警惕并坚持到底，下面是最后的几个可能失误
  @$ `6 v* M" `4 `! ]1.        入住时间---弄明白确切时刻。譬如，你以为的凌晨12点，而卖家可能认为要到中午12点。
7 Q! e9 n) w# d7 A2.        保险---确保房屋保险日期的衔接没有问题
3.        最后临检---确保你所要求的所有东西和条件都满足了，譬如，合同里要求的灯具，家用电器，等等在交房时都在吗？
4.        撵走---入住时间过后，不要让卖家呆在屋里---他她们可能损害你的房子而让你除非通过法律诉讼无法拿到赔偿。

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