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维吉尼亚州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一个拥有4万人口的市镇，坐落在华府郊区，不仅被当地人和地产经纪称作所谓的外绕城(the outer beltway)，更是该地区房市繁荣和萧条的完美指标。' C3 o5 a+ E5 a. e3 h+ i. U
* `: F1 E5 v6 m: J3 T. ]. G( h* e- }美国率先触底反弹10房市。4 C0 j- r' N7 S& n1 ]
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伍德布里奇市拥有许多可负担的住屋，安静的街道，绿树成荫的公园，因此吸引一大批民众前往聚集，在2000年至2007年之间，这个城市的人口增长了 27%。此外根据Trulia.com的数据，当地新屋销售量也不断上升，2003年至2005年间交易量翻了一倍，每年成长高达2000笔。2 M. T2 @& e) y' F' Y+ m- M- U
. ?" X' r) [' `/ N- g) E但是，这样的荣景它消失的速度也是一样的快。目前当地的房屋价格已经下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的时期，足足掉了一半之多。
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. I/ R; h4 O/ b4 K' I7 n% Q不过对市场比较敏感的人可能已经发现，已有买家在当地寻找好的交易，当地的房屋市场已开始出现反弹迹象。事实上，伍德布里奇市的成交率已逐渐恢复到 2005年的水平。根据贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亚州的浮动利率抵押贷款、和次级浮动利率贷款的违约率高达23%，是全美比例最高的地区之一。借款比例偏高的市镇比如伍 德布里奇等的确是遭遇了麻烦，但现这些地方近日来却也出现了积极的修正现象。- c. \( `9 y! J ?/ I9 {
6 C7 a! X$ {; R7 d9 p/ u% i) x1 E伍德布里奇的法拍屋平均价格为213,416元，从一年前的333,900来到了低点。“看这样的价格，我简直不敢相信，房屋究竟便宜到什么地步，以 致于人们又开始购买了。”华府地区的房地产律师沃森(Cullen Watson)说，“这对当地来说是个好消息，至少房价终于触及底部了。” 除了伍德布里奇市，还有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亚利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的圣露西港(Port St. Lucie)等，都是经历了次级贷款和法拍屋危机的重创之后，目前买家已陆续重返市场的地区。' @7 T6 y3 f9 u7 b: Z t+ U: L
9 I% z8 ^ q4 u* _ c6 f0 {; ?福布斯对此调查了全美所有人口低于10万人的城市，透过统计数据，找出过去一年内法拍屋买卖数量激增的房市，以了解买家投资的动向。: T8 `; x r" g1 r
- u0 T" d6 c9 d7 i( C$ u这些低区虽然法拍屋比例很高，但买家却将它们视为很好的长期赌注。比如在华府大都会区内，根据美国劳动统计局，当地拥有全美最令人羡慕的低失业率。而加州地区则是因为长年来市场过热，目前是上世纪90年代后期的第一次，房价终于下降至能与收入成比例的水平。
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! E! N/ s& ]4 y6 X% K+ {也许你认为，法拍屋销售量上升并非什么令人鼓舞的迹象，但是还有许多受到法拍屋重创的地区，目前还未等到买家回来市场。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情况妻惨，今年房价已经掉了25%，但是法拍屋销售量在全国仅排到第465名，这代表了在买家认为当地值得投资之前，其房价的跌势 还有很长一段路要走。0 {; y& i1 c9 D' n
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次级抵押贷款造成了大量的法拍屋，进一步使住房市场的囤货遍及全国各地。根据贷款银行协会，高达19.5%以次级贷款贷得的房屋最后遭到银行没收。这一数字在佛州升幅高达30%，在加州的升幅也有25%。在许多灾情最惨重的地区中，买家仍然没有返回市场。
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* T" j$ }- z: {* C$ p法拍屋销售量上升现象出现的地区还不少，以加州沙加缅度外围为例，Antelope以及Lincoln两地的买家不断发挥稳定市场的作用，两地法拍屋 销售情况良好，平均价格分别为228,136元与327,413元，非法拍屋的一般住宅价格则分别是230,000元与481,521元。这样的价格在房 市景气时是见不到的，不过对于清除过多库存方面却有实质的帮助。# i/ b+ `4 o* o
' d! U% Q8 x1 N! F: K- D不过在亚利桑那州郊区等地，过剩的房屋库存仍是个大问题。除了女王溪开始再度受到买家注意之外，其他市镇如凤凰城郊区的马利柯帕郡(Maricopa County)，仍在难以售出的法拍屋中苦苦挣扎，销售量排到全国的300名之后，市场需求仍是尚未存在。
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0 i' T8 o8 c5 E5 m" T' P" L( X“虽然马利柯帕郡最明显的问题是失业率不断上升，但是当地过多的住房库存和负值资产也阻碍了房价的发展。”亚利桑那州立大学金融学教授桑德斯 (Anthony Sanders)说，“当你再加上失业、更严格的贷款批审、经济衰退以至于买家更少等因素，这些郊区的房价很难走出低谷。”目前，抵押贷款银行已收紧标 淮，并且要求更高的首款与良好的信用和就业历史。
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“在华府地区，大多数房屋遭到没收的屋主，都是些投资人或是那些看了广告轻信自己可轻易买屋的人。随著贷款市场现在更紧缩的游戏规则，现在的买家多是以自住为主要购买目的。”沃森说。
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3 v7 l4 c. w' c& S: T. @, Z4 }当价格下探到一个吸引人的程度，就是买家出动的时刻了。根据福布斯的调查，随著“后次贷时代”的来临，反弹迹象最明确的五个(编辑注：应该为十个城镇）美国城镇分别为：
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9 n9 }& C* a' z* E. y) d7 r1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售价275,053元。
& d I0 L5 o$ W. c5 O2、维州伍德布里奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售价213,416元。9 H6 ]( Z" _0 Q- u2 J. q
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售价324,572元。4 m) J2 C3 x7 P8 b! o
4、加州布伦特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售价376,466元。3 ]: Z+ ]8 R& {8 d) ]6 l
5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售价184,064元。 [5 `. n- y o- }- t
6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售价228,136元。: U { I1 z, N2 t0 U S& h
7、亚利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售价195,087元。+ R: V, X1 K6 f5 k( H4 R- A
8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售价175,430元。
) J9 Z+ S0 n: Y& \2 o% @9、佛州圣露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售价133,070元。
! g" b/ \" y$ ^$ S/ {0 s10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售价327,413元。 |
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狗仔卡
发表于 2009-1-16 16:53
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发表于 2009-1-27 22:15
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