 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 * U2 L* r" y* r) L$ p, y
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p) L5 } d$ x: \１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上0 I' Q, G5 t6 A# \2 {; {) d
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ {& m7 ?% S( B/ f$ A! }空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左3 f( V; h' }9 {
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房4 |. I. Y# _( R# s; P8 L' Q
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿/ P d! E) _( X# K' t9 @
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
# K. o5 \+ h$ v0 p. w0 }; i动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键# i1 @1 I+ i7 c
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。( g# X# w1 d1 h# Q& A" @- u2 k
! A3 N. a }+ h- ] R% [5 V& _４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长2 W' f/ f4 Q9 |* A1 R; I2 J
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的2 X0 k: \/ w) R/ q* l _5 }, v2 L& \
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子' [& s4 g2 e6 s9 H2 ?
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严5 u2 m; M5 [/ @- T; z6 z
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大( z& u$ s9 m$ {* d: W0 F* N5 ]# J
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。; y% i( t( P" L. g; M6 x
2 a6 h! r3 @$ k& l6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
6 f& v2 M5 p2 a8 d% E房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
. U4 g- x( O; {6 H4 c5 U0 d少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的0 P; H( Y% \ f, U; v9 [/ l: p
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的' k2 e2 x% b7 P7 Y
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
2 l( e; ]: d2 P; z* B9 ]" U说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
0 h5 u0 a! U# y7 P u可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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& A; _6 B5 r& s8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年+ h* A; b2 C) K d/ w' U
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 5 M/ x# E# J5 N) y( o/ ^
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 2 U$ A; p6 ~) H3 R/ h, p
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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* |: c4 u; H) Z3 M6 r10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
% W; s$ S% W' c! b8 g因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现! | P: a6 k* T: J$ r: l. D* ]4 O
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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0 ?% W# A/ u( {" S8 m& n12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许 D. @' M( d& E' H
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
. @5 f1 h. ?- I2 ~息，进入本金将更多。: y0 d i# V) T
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个8 j) @7 l6 e: T& U
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例; W) H% O0 z; v8 t- |
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预/ f7 |: d' K5 J; R7 l; o
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），* k ]' i# O+ ~
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明3 z/ X7 H, u6 [! r: Y
年11月你可能会追悔莫及。
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+ j2 [* _; L9 V: F14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明" q# i8 p. \# V2 P$ |$ R5 e
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气1 R3 x9 c- }' U4 C
氛下，很难卖出好价钱。
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. m* [' Z- `- W15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前0 a! n+ c& _- B% t% T, t5 t
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
9 u& i2 H) n7 V线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线: J# _+ m" e2 _- j& ^
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们3 O. I) b$ y$ k6 c
便宜出货？
1 m# x+ P* I: L, f4 W( W+ a4 q原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。2 U+ C% ?, A6 ]
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租' U5 N5 y; E& A6 `0 Q# J
走长线。
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5 w7 g# B& J9 J! B0 h% W+ @4 M16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
, g0 `: C# [! c1 k6 ~额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
j' m3 J# M+ v% B6 V1 s7 B7 a０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就$ ]* z; P+ f8 p& o1 S1 ^' ^
降低了。2 [1 Q' i8 l' }
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
4 L9 ]& V; h& w' p: f/ x$ o么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０7 s2 |$ i& t0 x9 X2 }" Y" \
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ d% c# _, |$ w6 q4 D些统计方法误导了别人。& t/ n Q4 C# S6 |0 a9 x& a, {
8 b3 L. |) Z7 R17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再7 V* Y( s: L& n6 Q5 P
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了, G- K' g" o& N
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价2 H1 p7 s; ~( D. Q
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
# R" e& K' S. h, ^4 `3 o的时刻出手。
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! o( z i Y$ v9 Z18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
& A# E7 `( {; ~2 x, u' u0 ]海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。% z2 H" e2 z( w. ]% B- L; s2 X
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif n# {' A. a; W- e$ m
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
( q: @# k i* T' q就被消化了。6 k: f9 W7 h" h( ?2 i# R7 x
& W' E; i. B3 f6 u6 T9 F补充两点：5 H2 b( t* q3 g! m
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，" p2 g8 s, w6 y7 a* y- D3 y+ o# t2 b
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢& T) K0 O. _, Y2 n$ L* f3 O
慢复苏。0 L& C' |( e5 ?! I
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但# G, D6 S0 E( P6 n6 b+ p! T2 o
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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2 b) r; z' \" ] y$ G9 m２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
( e, `5 Y" o/ n1 o3 ^; ~0 K一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果# z6 o1 r8 N5 K! P
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
4 S R) g8 T! V0 [肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。; q5 ^6 Z6 F. ] q0 Y6 ?3 @4 m1 m
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交; S) ]% [8 R0 Z
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然7 ~, ?" ~! X j2 a: L7 Q/ h
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买/ X. k, I% ~. r/ k* W6 a6 Q2 S
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。+ }4 v1 X: W% I& m9 _
0 J! A8 A6 x* X4 K7 r1 p本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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