 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 * J0 {2 S, v* v$ T. @) k3 t6 ?
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
/ I$ E8 Y$ h- G$ E3 s一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
9 ^: |( v7 w, Y$ r$ r: R/ H空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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8 p! I+ i; {' n! ~' S# {２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
$ @- j) u1 g# o$ Z2 T. A主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
+ \$ ^4 X: ~: O4 w8 O1 ?: B& r的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮9 E- Q. b$ T: M9 Z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。- p0 h& `3 }! W& T0 j6 A' f
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键1 m3 [) P9 g, B: T! k" T' {
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。5 U" n2 p" O1 q! y. A& _
' a( [+ X$ i1 l( w. Y４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
5 ` }7 Q4 r6 c0 P唯一发达国家。
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* C/ {. b( j3 C7 W% F, W* \- X; r5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
! M$ Q6 H0 s2 E& h$ Y5 D* Y+ f事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子/ v% z L/ x4 O, Q+ h9 A7 T/ C
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严8 `5 S2 m8 K2 p& J
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大, I0 i2 D& H: J9 ~# Q3 w& ^
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。" X# h+ u6 ^8 a" s& A
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
) M2 B5 G. p D房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
+ n( m. N( y4 V- z" j少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
+ K, c; \) X9 S; K1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
0 P8 l" \) Q" ^两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
+ e9 c, B/ [5 A1 T0 t" J, W说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
6 d8 g0 o% U* A9 ~! I$ H可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。. ?' u8 A; M4 {% B
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
2 g Y% f0 x4 j9 D+ `4 C7 r租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。' o; G, Z1 c" R1 z1 M& a
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 6 \+ W: x( d. f+ F, Q# d) L
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed " E$ ]# D! q& r' h" d' ~" w
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 P! Z6 {6 n/ z; K
. v( F2 c3 J+ k" }" i+ p% W10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原9 V/ F) L. r+ E `6 |( U% m! x" M, | F8 g
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
! m4 u/ T7 K! u! U \在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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9 A4 t+ f; D4 u' w0 W12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许, N6 g: {+ ]% i, Z
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降$ b$ J5 f+ Z/ ^1 U; n n( z+ ]
息，进入本金将更多。' w, w0 H( ^% j
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个# B3 @8 U4 ?0 e6 O
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例7 o% {/ Y1 K, {/ [$ Z* r
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预- ]7 N/ w. l4 H
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
+ {: C$ H7 C; ^9 t可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明1 T) V" p5 S5 w) ]) P6 l. E/ G
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明0 d% C3 g+ B; u
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气! Z H. n$ {; M, H" |( C
氛下，很难卖出好价钱。4 r* R ]0 f8 @: G9 `8 j7 U
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
; {4 q) j3 K' _8 E4 }- y只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
: a/ D! w+ A) e/ F6 c. ]1 ]6 D线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线# V/ {* ]; D( |
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们3 H' @2 J6 `" l- x1 b
便宜出货？9 D) _0 p+ g! A- ~& S5 Q/ r# L! T
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。5 l0 \ |0 ` U- T y
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租" u: t' d4 L% d' I* x: A* c
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
& F+ p4 [" W' R6 [/ I" M9 {额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
4 e" e$ I/ y' A9 k' W０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
1 e) i( r& i( @8 K降低了。8 U i3 }9 M% |
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
) _4 q* J2 }% A C1 z么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０8 ]0 B% `( h O8 I% a
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某# o4 M( Z/ ~4 K$ `8 ~$ ~2 t
些统计方法误导了别人。
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& Y T2 J9 N" o: N( N17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
- d* H1 u; G+ g/ }$ K# Y! R* M降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了$ W7 H& O/ u! y; }8 a1 f2 Z/ j6 c
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价# e9 z" {6 M3 B0 `! _9 E) u8 B, {
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差/ }! E$ R6 }% D. E7 }+ h% ^. e( v! K
的时刻出手。& O2 C! a: S4 Z. U" T2 d0 W* }
% N3 c' r: P8 `! C4 z18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上* R9 G: o8 g; _1 c
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。 b' ^* ~0 m- s" H* r4 V* J9 a
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
) J( I8 y# ?/ t: x! @3 f大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
. _' t' a, b' o; M9 U% M5 T. A就被消化了。
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补充两点：
- j& U7 t d2 U/ Q) h4 |１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
% Q$ \9 S! Z3 g8 T% E出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
' u6 |7 A3 Q5 a# t' l慢复苏。/ {7 q x& I3 M: V {5 T
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
, H* O0 [! N9 Q( ]1 g, _卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。, c$ O ]! n E, `9 F
; w$ B, ~' f9 I1 L1 w* K２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为： r2 g8 L, l$ D
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
) g# W% h1 m) i2 N你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价' F. M2 y6 b( I: A2 y7 C7 o
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
" l1 @+ B3 W* E3 h. P) l二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交; H+ J' s3 z( t8 ~/ `! ^
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
7 n, F. D$ J& @1 q, Z4 t. {" w7 }9 w9 R也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
$ O0 B* ]' T) M( J8 j家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。3 s. t6 f8 W# N& k; W2 ?7 L
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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