 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 5 Z- J( d/ ~8 i- q' c4 S8 \
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" C+ y! Q. l3 c& c１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上8 e- m% Z; L+ h2 H" d
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
. e, r% W8 o0 ~& p空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
# x1 m" J) B& N9 w$ u3 _0 v+ v右。
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" _* \+ X+ P% \0 F- O２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
8 e9 [) d$ y6 T. \) F$ O5 N/ B主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
* H( l$ E1 M) x. Z& S( V的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
1 \8 a' J# u! I0 I动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。1 \" |* |9 s% A6 r
& m9 H, p; k2 m# Q3 K# s３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键, u, T6 [3 G9 D& {* \$ _! G
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。9 u! s) N* B6 g \2 `, B$ ^5 Y
: U$ R* X' t7 ]) D' `) G: A+ H４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长) P, ]9 m8 Q" w# L/ |
唯一发达国家。# |# w6 K( k& ~% ?
4 C& p# \/ A7 s5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
^0 r( @% [" M/ I9 t0 _事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子+ ?! `$ ~) w7 }% x. J2 D) Q. q. o/ L
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
* ?+ X, ]* S4 I5 ] K0 }/ F' h5 W重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大* O5 N) |. s3 ], `! U% V$ L
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
0 a, j( Y! c# U' j. p房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
7 \; o1 n/ K$ g少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
9 N7 Q. H' o2 r6 y. v1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的" r7 R, i! y: ]5 T b. ~
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
4 N9 I% c! ]0 h) D说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
; Y2 M$ O0 m: _- y可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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' v* ]" y0 O6 s' L, E% V9 o* o6 Q9 f8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
1 V, p4 c* d6 I1 E! ]租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。9 `# A! ~; N: n+ t6 D% y! O
/ B0 ?# G' D5 K3 g9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
) J" j, L' K& `# ~3 `0 Y' u1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
- o- u& K+ r0 ^2 D3 s% ?% Nthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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, D* n( _2 O1 V! @) {9 J10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。$ m5 i# }3 ^0 h! _
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
% |& z9 c, E$ L因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
9 T- f7 U) L% e! H( D在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。5 g# z' K$ i; R. o* U/ l
* g. Z+ u( `* m12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许- Z: V1 t% W/ }* x# z+ H3 V: s/ w% {
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降* c; n* R" ^. p- J6 j& B
息，进入本金将更多。) q9 _& w5 P" s# r% ]
: ]" n1 e& p+ X F13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
( z0 c1 C' P q6 o9 a* {5 q3 w2 p& b新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
9 T, W, Z. {& P8 C如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预3 z1 F& n# I; y( A/ R* {
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），& B* d: h' b9 C
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
Z# ]3 d9 w$ f年11月你可能会追悔莫及。3 ^2 t2 t. Z% [
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
1 F( B9 Z( I5 x4 ?4 K" p年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气 b1 v6 \: m. R8 w$ ^# f/ J
氛下，很难卖出好价钱。
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1 V0 y. d- A" C. Y7 n15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前, {! g O0 \- b- X
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
% g2 t/ }2 Y6 Q* p8 I5 }- b线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线! n: c0 q+ O* j1 s: m' ?
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们. p; v( M- l2 H3 j) Q5 z0 w/ j
便宜出货？
9 t0 M& q: _$ S0 @7 r* x原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。2 u4 B( R9 y c( `; a( ^
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租0 ^3 u# O# A, b$ ?5 ]; O9 O
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
+ b* s& v* K% W* E) L% F额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
* O6 ^6 [. [3 Y9 ?０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就5 b* ?. H' V; [: H
降低了。
3 |- y$ ~& M$ t4 z2 Y9 T例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那! {+ }9 n8 v( y% x& ]
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
; v# P! B2 B$ ~万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某6 m% Q @* @ W- N1 p ?6 c
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再3 q/ x% [: F \4 n
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
2 f% Q% R# K3 b+ S$ N他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价/ _: j) J3 J( \" l3 z, g
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
( |) Y8 M7 f D: s0 d0 j6 G的时刻出手。: u" O0 G; } c/ q) V; \$ o, T
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上( L$ m$ c V5 p9 |
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。8 y) ~: V" _+ W2 f! }
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif0 _+ E" j0 I! x6 ^& P
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
8 F5 n0 D3 `- ?& j& g就被消化了。
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补充两点：
4 k) {, X9 B7 @7 ]１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
- j% J! F8 V8 d% W: _) {6 t2 T出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢" P+ I9 A# D* e% z8 |, z* U
慢复苏。
' ^+ U& v5 i6 |! U$ i我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
1 a6 R3 f* [/ `, }" S6 d' F( K卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。4 ^. j: A9 A4 y D+ b
+ m1 B0 B3 z3 {* }& _２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：$ Y9 j1 k1 A% o
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
! Q" p% u8 P$ J8 O+ _你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价- ~! W0 g+ s, _! m$ b J9 q0 f
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
/ u C+ p3 n' z3 d! R K- ?5 E二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
' O. Z7 Y6 v3 c$ o易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
% l6 O! G/ I) j9 s$ j7 B6 R9 l也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买% `' W6 a d" e. H
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。; f! e4 ]4 I3 n' m: X
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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