 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 3 Q, T+ q. |, E/ U- r4 ^2 C% b6 C
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上' M" z5 C5 G. K+ g! w
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
! b% M$ c* B& h/ O# D7 f4 v空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
# \& W8 p- R- Y! Z右。
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$ Y7 p7 t+ O7 T$ b, F, m２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房 }) M. ~/ |6 n& V9 F' `2 S
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿0 N/ Q& ]# n1 w( X' w/ K
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮% f. J3 e3 j* G8 h
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。* E' M: i) o% N
3 w3 h* j' R+ k３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
' C' H. h5 d4 g3 ^ E' \的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
2 X$ f( e' o! [ D P" G2 ]' T唯一发达国家。
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+ h: V& P4 K$ H I5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
3 M+ [7 `0 R, {/ F0 c3 N事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子7 Q- |3 C2 m* U
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
+ U7 x, v- X2 `, y/ h重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
: f |. M d4 t. A0 d) G! W7 K% ]( M经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。2 K3 C( Q+ g; H2 L/ Z) d1 }
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
& S1 P$ W2 Z" H" L房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
3 Z9 ^) k! D* C+ `6 S: ]少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的- }4 Z* L4 C2 D% C1 j
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。; b. @, a' ~5 s; J- b5 g+ M$ i
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
1 S E/ I2 E ~3 T1 @3 h两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
5 y' V. ~) H& R- v) I0 m0 q说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
) c" L9 \. i. I, q% _3 h& ]可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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0 e3 C8 N' G! _, G! K: F/ v; c8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
: M4 X0 `0 w4 ]/ X$ ^2 T7 L+ u6 O租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。2 i% r$ u- S ~7 C1 O2 v
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
2 u q- n0 D g3 l3 u3 v M% O1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
6 O' q5 i2 H1 T3 B7 _) {the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。7 P0 d+ K0 d$ p$ C9 ?8 N
* z2 O) o9 B8 a% i+ n) F11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
- \" {: L, `& @% F因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
0 i0 e, c8 _2 u+ m3 c3 Q在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
5 v8 X$ w7 @ B' b m( j8 U# [你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
0 E8 i: x9 K& A# r息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
. e g& c: S6 W% _. V新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例- r& D2 `0 g: T1 I+ ~
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预8 y/ E/ ^6 Y" J, K$ F1 r3 b
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），7 R' D7 H& C. p, h
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
# l) h* _/ k6 u9 h- A& H# O; R年11月你可能会追悔莫及。7 H; o* Y% i$ t1 _9 k% B
& G6 e5 _% W% F7 G+ Z% A1 r, W* L14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
3 y+ k) b3 a) y: h9 Y* A* c年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
6 m: W9 p0 ]! ~氛下，很难卖出好价钱。% H) R3 V8 d) c# { {5 C
9 N6 A3 \9 R7 [' z9 l! b; p' P0 l; D15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前& r. R9 _; z( r7 I5 k
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
- G( E# _/ N- p+ J+ Z- h线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
; u) Z) F+ a9 P0 j2 I$ i炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们7 G% N# O' V+ ^ m) S2 Z
便宜出货？, Y8 {& M8 j" c @; y
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。8 G# ~& ?) E7 O, k1 u @+ x
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租 R% D0 v( ^7 c) _( X
走长线。( y$ t2 @8 a/ a% _
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大0 F& N C& P7 R2 [4 a! n8 m
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
* b8 L3 K) A' s% n4 d& j０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就( q, ]4 Z% s( l6 \; M( i5 y0 v1 Y
降低了。
9 D. F/ C/ Y/ ~: T$ P例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那) _/ r7 N5 v ?! z7 \- p" h4 c: c8 B
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
, o- {9 }1 r4 ?, i/ h万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
, R7 W; w+ n3 R些统计方法误导了别人。. s/ l7 p1 y- u g8 ~& S P" I3 s( \
6 @& H( K) e3 z9 A17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再( d2 s6 r2 s0 q* ] n/ `% `
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了7 U2 K# f# O& i/ u8 m* f
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
! Y+ V9 Q: z, b5 s& U抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
4 ?8 C' E7 d8 F5 W的时刻出手。: ^* K! u, r j- |, h0 K- K
6 T# D4 k/ {: h- H/ d: U18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上' J% B2 \/ Z$ P: ~* I6 b) g: m6 Y5 }
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
/ z% T# x5 ?# m# p/ w2 o$ M# K上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
4 M0 ]& O* h2 J, x( D2 h大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
@* r* W- L3 l+ E就被消化了。! A3 f' X0 _1 v' H, x1 X" c1 ]' [
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补充两点：; q8 q8 f+ ~0 a! {2 M
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，6 J( |6 a' V( O* A, l
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
l% X* ~* V5 ~" ]+ F# u9 D: [慢复苏。
4 R* d. N6 F/ F' |% q' P) S我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
5 Z3 y# f! K; }, E6 ]( Y1 r+ P卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。& k, k) K# \) ], q+ D
& F8 v+ d4 b9 G: `- E- H8 F$ o２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：% H; Q& I# z# T% U
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果0 M/ j! H6 c. [8 P% @
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价3 v* S1 M0 r& ~/ j
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
1 a( k/ h9 g) H二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
! G* @0 l" X/ M8 Q" |易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
: a) w4 A# E$ M. q1 l' M( S也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买$ V% p. _0 @3 h9 N% N: z( E
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。- E/ B8 C& J8 j- |. B; x
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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