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房市的利空与利好

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发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
0 s' g+ \2 J9 ?& ^' X7 ~5 N: o; ~
' _* a! z0 D6 N' S; I7 i虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
6 c" g% n- ~) q4 R1 {3 a5 h' u6 l) U6 T6 S4 u2 M
谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:
- [1 @( \1 R* D! A. f) A1。存量不断创新高;& z5 Q. M  s7 K! M2 y
2。房价依然太高,购买力不足;
7 ]$ L2 h. ]% l1 o3。来爱城人已大幅度减少;, {2 k- I* E% V5 I% X) S/ i: c1 a
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
* b  s  B& g3 q4 g5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。. j& E3 }9 s: v0 l* P. F! Q, D

3 r: F2 z- K: @' w看多朋友则认为有很多利好因素:
% \  w3 }# R, K6 I- U; ?% c2 |! P1。油价不断创新高;" G, ~: z. W, B4 @
2。 工作多,经济好;- P, [# X2 d' M" T1 A
3。利率降,贷款负担减少;
( h5 T) x2 o1 O+ p' k4。美国经济可能已见底回升;4 Y& o) T! L2 O
5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。, e, V5 T) c) [4 ]3 T$ `, D

! l$ m- ~' s, ~任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
9 M$ `4 s, j% m; E# p  r4 C2 x1 l# {& R
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。6 A& A$ q6 s8 h) s3 S% z
  F$ `. }" u+ s0 ?+ b/ N8 x+ ^8 L4 c
2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:8 Z. n# z, r( t! P, }
        1)炒家屯房;# X* h) E/ {- w* a. ?
         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;
) M2 Y4 r. a: @+ L. g9 \4 y$ C         3)建筑商大量建SPEC  home.; @, b( N9 {# Z& a$ |
表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。
1 c- t) \6 m  T) Y: K' R8 ~
1 _0 p' ]7 V% |* ?) D3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:5 U, Q6 R  a' P/ X
        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。! W" {9 O  Q$ ?$ R
         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;
* m8 G. \. z3 J( `" `8 u* x) [* |         3) 新换房的人多会选择先卖再买;8 u$ @. U% c/ n, m
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
. M: N- y6 H% ^! L5 r8 _4 L" w; _
* s+ i& Y; m! _) b) K4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。" z2 _& V: K% |8 l' N$ S5 Z
5 k5 [; d$ h% j( S. [$ B& Y
5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
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发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?) S+ x  H) Z" @! _3 e
坐下看。
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发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。
/ V' s- ~0 w* q0 p, E4 T, `特别是第2、3点。
- f/ f* F9 r7 l* ?1 @5 t) K我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。" ?! w5 H6 M! h
可以印证LZ的第3点。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!9 Z* f) C7 N/ }# a9 l

$ W# }/ l) p; y( d3 Q根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表 % Q& J& Z8 D$ @  \4 ]1 K
通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

: O4 U' D' E- G0 ~6 S6 W  u" i" Y. t! H* n: Y7 p1 n0 H
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
! d$ T  |/ l- o: }% P3 W6 J' C

) B7 r$ b  o. ]: w/ _  e: ~" L, v, q! |7 U
By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
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发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
理袁律师事务所
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
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发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表 6 b8 j5 x, I) F; M0 C
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
' M2 N3 @/ @' u" w
非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层

/ O, l  S  w# ^3 E' s楼主才是高手中的高手.
理袁律师事务所
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发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
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发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。
4 A4 ]( n% l/ o% i  l
' N: l7 w! B  ?) ~昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。& b; V/ [% b; g! \
& y9 v6 }( U& m" k
LZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!
9 J+ p0 a/ Q" i6 D1 @% x  K9 x
, h4 _+ O4 y' o6 @* B# j个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。/ {; c; v  U; f

4 D  R9 M$ m. Z/ GLZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!( q, l. [$ n2 x. U! n) }

4 W# r) H1 l( F" x0 s, n 4 V/ C! l$ K! p( e

3 R7 k0 v9 {; V% {LZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。
, Q, }6 z5 m9 c. z7 C
$ O3 u, k4 I6 s  m+ bLZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。% q* E& R; [4 k* o. \: Y# l. ~, N

) ~2 k) w2 Y# n6 p: w: ~' P6 m[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
' u# L: d  E/ W9 I# Y9 u% @/ X8 u1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。

2 A9 n9 C  d6 o+ i  h$ q# E6 L1 m" F2 h" ]/ u
LZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:
" u2 c' b3 Q: ~" l  ]* e9 cLZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?4 J: S1 J/ F+ j4 b4 H4 x
9 s! I8 l% ~* O) U# j  ]# V9 d

6 N5 C/ S3 b, ?9 I( F: ?4 t$ ?) z+ a; P) D* ?& x2 B
; T/ P" Y5 G$ A# D2 m- F
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表
0 U" \$ p  T: o: A9 \- \$ @$ [希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

  a; j+ s( R' |  v
0 d! P" w3 H- p5 I: {( D4 {
7 G& v3 z3 D% |1 t6 e( C: s希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战?
+ }/ r. N6 N$ a6 c  k2 v! }% ~0 \
) j. U, o, U- v$ W9 T
! X3 \6 A  k, a
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表 2 ^- g) _0 G: |
+ U, ^+ Y" d! q( \7 }8 S6 m7 [/ x2 V
& k/ R6 ?) b1 [; |* p: A( v$ H
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希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...

2 z. H2 P# b  p& X4 j4 b8 N' y5 m
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  g9 x3 b+ f) r: E5 x希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
: e/ I1 D- h3 W' b5 Z* z' i' P% D: V: @% Z9 Y; `0 p
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表 ( z& V, u. N* k8 b
  R4 M$ |: s3 ?5 ?6 {4 H0 v2 K9 u) p
" S' F5 D0 u" r8 ~8 a  e" {. M
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
: S/ e) R! L6 G1 h
兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表
9 j3 O! Y( s* J& m% l
1 Z/ j" X6 `+ O5 B兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
6 a. u$ D0 g3 a) f4 S0 K; m8 `
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!( c% `9 ]" I5 @( K0 X5 Q: f
$ |/ @3 [8 Q% M8 ~

- R; N/ t' B4 Y/ u& }! x个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。6 t( H; H+ S2 V+ f8 F: _$ ]
目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。5 Z( c! T+ C. W6 W
总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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