报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
- W; \3 s+ z7 ~& t  |9 x如果出租过一段时间是captial gain，
; J+ A7 I* f$ u. q2 C  Z如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
; w9 \9 z0 a! e3 z4 @7 T7 n问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
2 \, a; P: r  M$ @7 u如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
3 |( k5 p1 K' D. O# e问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

9 `8 ]! K* t4 z: @" H+ e/ s[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
" n3 q) L7 x  r9 K$ f& f* u7 Z
9 A9 ~2 m; g. b1 x9 l
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
. R- W# p8 M# w3 \
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

* `3 S" D  E6 ]8 a8 h关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
* W/ G! o# b7 X: W5 F- \其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

+ d7 g/ C9 Y: |+ f; d# X
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
: c7 f+ V: J  c; _
' }; x/ m  y; ?. s3 m' Z8 Y* |你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
  j& }1 e6 p/ {- F8 ~
# F) q) ^2 A' A# R
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
( g+ Y+ J, b6 ^2 x: j9 g
你如果想讨论 ...

* ?5 I; J* K8 Q6 K8 P2 v2 u就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
* z" s7 a# W% ?
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
5 L4 s, U( l9 x* W/ f2 }3 t. Z
, c- t) i" n$ l- n5 i" j) j8 F就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

3 o2 N8 o) K4 N4 ]# a
; {" h+ p2 d8 A# A完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
1 w2 X, Y) z& s% Y- U& J1 b- t+ X

; A8 \7 s# R) m. e% x我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
1 s( }4 X# r5 J( y% ~2 D9 L0 F
' W$ k$ Q- m( d) I9 H你如果想讨论 ...

$ a# E& p- p; ]1 t. I我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
! N* R$ G0 s6 l" E
/ A6 @8 v+ K* s- d# {3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
1 v4 z2 T% \9 Q6 ]9 fcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
3 _: n, s$ ?0 `( r8 yas being either income or capital. However, in making such determinations, the
. M9 H/ d/ s& l/ Ccourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
) W- U- R, Z. E% d1 T# J( l' Qintended to be exclusive of any other factor.)

( I0 i/ w/ }+ Z' f(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
- ], Q6 b* ~2 X, `7 R(b) feasibility of the taxpayer's intention;
1 }7 `$ G# {/ ?" J(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
0 ?# B' `9 O9 ?. S5 Z$ o(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
( u- g1 C8 ]- V' Xand associates;
" r/ Y6 S$ B: d2 L(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
* \5 t! m" A* N- {; G1 @the real estate;
+ w0 M  v& |: ?(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
: W# l6 @' y5 Eestate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

$ c" H- v4 `+ I! t# y1 \) a
你应该把全篇文章都贴出来

% X- P# o7 @6 f8 N  V4 ^/ \

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
% h/ B' f4 A  Z# Fin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
# G# a! c! D8 f: m# }or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
) B5 h: Q1 c9 b! Y* O+ y8 |secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
$ c. c1 @8 Z3 ?. e% qa profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

. J) p* U' |- Y, t/ p4 i
9 ?9 b" Y0 V( S6 j" i1 p8 u
你应该把全篇文章都贴出来
: R7 X% |/ _- S, g6 N; W6 U
+ J' p9 A( \1 ?7 i8 G [/quote]
0 Z/ u+ U) _7 ~% a7 X( i) }

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

% ^( y  Z! C8 e1 _0 I+ ^& g
+ `" j: ]% l% D$ M0 Q7 EProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
1 V( M/ g; L) ]这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
3 z. _) J% L$ F
9 M' Y% a5 y' T6 w/ u, o9 V"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
0 N4 i/ G. I( c- B
; u* J8 |9 ~! ?7 n2 M4 m8 r  N0 R1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
* ~5 H. m* c7 f1 ?3 i3 c7 Y" Q2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
5 x3 \' x# A5 B2 U/ Q/ X" I' r/ t6 d* z3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
( K' f2 A3 {* u4.Are not held as part of a collection"

) w/ s: S. A1 j2 }6 \. B0 Hcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
# M& ^! N; G; O, W" P5 J

* x* J, Z6 G7 AInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.

& e+ x% s& I) g1 G/ c/ _  V你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
, A! G7 {- f8 o3 `4 i- v# T+ @; `
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
' n1 d2 I1 X5 {" b- fhttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
+ j) }- g: _5 E  H: _9 b, T
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

6 ~+ K9 N+ Y* b7 ~如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
- c2 o; q4 j5 _( w% j! P' y# J如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
% c) [% w  K; p: y( P* [# s楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
% L* z8 Z# m8 C& o9 g) O  f3 W; l# a
9 x) N8 `, e" o: R% B0 B* t各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
2 [2 h' \/ H' p# h  I% H+ `4 J  l
4 B) `5 N8 ^! X4 q  a2 k* P$ C其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

. y9 I4 E7 J9 m0 G
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
. I* p0 Z9 C# ]7 V
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

9 d2 {+ K, n" }) s2 i; U( Z" V想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
, Z- `: q# A8 L" P$ I4 y
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
0 {& P/ `3 L6 a- y* b5 r; t
2 f, R- u3 O* s1 ?& m
其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
2 Z  Z5 O- q0 C0 q" S; r8 F
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

7 I4 a$ Q* l, s0 |+ N如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
. ?" @# j) [2 m* f
. P9 ~3 @3 ?9 P9 o
  x. k9 Z" ]! f我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

: F+ @7 y) M7 |: T) S你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
4 g9 I4 _0 P& N- N$ ^+ H) n' t( x. f" A
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

# M7 h  [0 b: l' `8 F) R6 i对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
( v0 ]0 b' @" u& `' j4 u8 S* P
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

2 z' l  H; U5 @: ?5 ]他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
* u- r! \  @# G) x- S  w# a还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

: u' ~: m! P* z; O& n) k

* D( F5 b! P3 L" @; f! |
, H  C; q! {' r) @9 Z9 d4 {: b4 Q我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
. q1 ]" r; F5 R6 f4 E( c( _6 J  @

. z) W$ V( j4 @( j+ B; f

) E1 p' S, H& Y: ?- v我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?