报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
% G0 h8 b$ q) O. J  R100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
. y% |: _) Q5 ?1 w3 Y. B如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
: {& N- s% p/ K6 \100%肯定。

: ^# q. V1 M# a+ r那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
; m6 U2 b9 P% j: H$ C* f6 a如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
% z9 A) ^' |. w5 d8 Z问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

0 d7 K4 T. |0 F% X" k当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

  a8 P& {6 ^+ b4 {8 U; C0 r1 N# H我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

0 F' F: M0 e9 g+ h- v[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
% `1 n# x  v$ I8 E* R( H7 z1 S
# q' A; `2 C  b( E( V: S  M% W
* J* `! w( h* S2 ^0 U5 X& z当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
4 J+ Q- {. l- H7 A3 ^
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

  g, ]/ ?* j& r& ~4 g7 _7 x关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
+ f1 V3 S( j) T# O
关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
2 x  j9 m$ o5 D9 c$ P$ {. ~6 ]楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
5 ?: b$ W# X3 J7 y8 z' K  k其实不光是这个，任何税务问 ...

; X" q: |+ q! A, S
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
  ^) Y$ r" q6 S. @& E% W8 S+ r
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
( K# F+ Y# ^8 V1 I- h8 _

4 ~/ H% O2 t" v我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

& X& _8 @7 y5 R你如果想讨论 ...

* W3 }5 H/ M# y$ L# Y就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

- g6 G5 i" v7 k# Y: E就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

$ s1 v, b+ U  s& P1 G2 U顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

5 k, Z0 {1 l/ L  d1 J6 Y8 K! F
$ w; o9 @# p7 _' `, i9 D" Q完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
- z; I- m5 b' \6 P% J
你如果想讨论 ...

: L! b2 j. u, e2 ]! i* l1 D2 Q
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
7 z: G7 W& u5 ?! n/ u! Q4 @as being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
. R; ^, V* `- z2 ~/ A& Nintended to be exclusive of any other factor.)

(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
, V& k7 C  c. Y/ w: R' J, `( H(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
  p- |6 h+ e- w, Q9 P' n& U(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
% n; A: T0 }* i* |. o6 C(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
5 q/ ~8 e$ n) ]9 }5 G( r0 Facquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
8 ?. V, U8 V/ _" G% @3 r(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
  C: e9 r0 f( d# u6 [. ~(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
: m( a, p: I. R- hthe real estate;
2 P- {* w: w) \6 b(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
* ~. j$ f, G! a6 F6 E$ Ias well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
, D1 S2 u/ y" c, l* {: ?estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
" h9 L  `, ?( e+ ~+ y* J. r
0 D+ ~& ~1 P# C3 N3 e  x# O8 P: D9 q

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
, [$ n6 O$ G/ ^' U! I  ^
' x# L  ?% c" H0 M6 X6 q9 W

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
+ Y( h5 h! l$ b# O% S* e4 fa profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
# @% U5 l/ R7 vintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
% H) z0 [# ~4 [7 a/ Ias business income.

5 C" E7 b( Y$ F7 s[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
5 F# ]1 _! T( T2 n. {8 n& w
+ }" I; p1 b2 c4 M1 y$ n7 i7 n7 |

你应该把全篇文章都贴出来
" ~1 c9 [6 c4 s: d
: r+ `* K5 }. I" g. h$ [ [/quote]
1 h3 r0 a! f; _8 i( E' r( {- X% ]
2 E  Y3 P, @) t3 i" d# }

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

( r: E6 s8 t2 t3 |" b
: c) w0 Z/ D6 e$ P- E* MProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
& n: B& I% J! Z' H* K9 M/ z8 M这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
1 |% g! T/ F; W4 T3 x
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

& F! T2 y, B3 n- [" j1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
1 l1 X2 `5 f0 B3 x# y& }- F: d2 B2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
; ]% q# t. d) J! Y

Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
- P; j, c+ K# \Any gain on its sale will be business income.
# b$ M8 {* y' `8 `
0 ?) b/ z5 h3 n; B你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

8 z8 E) ]+ I, A1 K1 w6 ^说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
4 ^8 `% u! [* a5 f! {如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
: f# A* o. e/ `. U楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

5 C4 c( B% c. R各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

1 X0 [9 x; f! f* o其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
8 H8 [: X' X4 l9 Q. y. |$ l- q
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
0 H8 e3 c( L0 U$ T: G+ [
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

  `* F+ g, e/ `  G: y
! d' A1 V, }: r% {2 ^5 {- L- i  _其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
+ U+ L$ K8 k/ m# S
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
2 ^  z2 M0 z- W5 n7 R$ S2 G再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

& \1 Y' x& Y! C$ H; ]% W
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
% k" `/ t3 x3 j
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
( d; L: Z; @1 d" t; ?+ z
$ ~: f2 K6 g+ n& Y. S另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
' {% R) l2 k/ O$ l" s还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
9 H+ N" \9 g4 H9 Q, Q5 b. e你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

9 t% ]8 O5 D$ \2 y
" x( \# r( @% r! H8 U2 C+ @
1 V. ]" S* C! }& {
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

3 o0 l2 |! J1 K) k; ]0 h+ d
# T' N1 F: |% s2 U' V" G

% m. j+ E& B  u7 {我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?