报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
& z6 g6 i  l# B' y/ b1 O如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
3 {9 ~, r  {1 h; m/ t) t8 N2 G& v100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
" J& p& h) a( |, ~如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
% M# X% `+ Z3 E8 @) D100%肯定。

* K" {8 F# ~  ]' l那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
% L5 P7 ]- E: @  e$ T5 ^1 o问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
, ^4 K" L5 C2 b3 ~- l7 v1 K如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

' e0 ?0 i+ n: y: c
" c7 q3 I- V, Y7 V( x当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

2 m% R2 Y, z8 g  a% }我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
: V. t) F% f. |% f  l. r; _+ m  S

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
& f. l9 ?$ l4 W; K* p5 a
$ R( a: e+ K! ^, x我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

6 e9 ^% p8 d$ l关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
6 f0 r+ }1 o# O2 s3 m( ]楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
' r( n& C7 r5 }- k) j& ^其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

: y/ f8 }( `9 M9 Y关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
7 E0 s1 j- f8 F* D( M楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

( j( g7 j5 |: {# m4 M. }9 L
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
9 A" }  S, k! a8 `' D, u* U
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

# R* ]+ M7 o+ k* @[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

8 ^- ]" k1 ]: i$ I; O, `你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

2 D" D% Y" d, I$ \! I3 E" ~顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
3 E& s( [( \2 q" \. H% {4 J
& W9 p3 V& B" j* r( I+ q: B! j就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

9 P1 k3 [" g+ o) D# h
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
+ y. J& y. I) P) ]( T0 B

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
: {8 W$ t2 G' s2 t2 ?! s
你如果想讨论 ...

, T$ F0 x' a( e
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
6 g4 G& K8 x" w. Q; t/ Q4 y% Y& e9 Lcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
9 j0 k& w) d' {as being either income or capital. However, in making such determinations, the
2 i. o6 M. q" A' D. p# ]courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
. [9 A8 A: L! h1 G6 Z" S9 j
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
, w  L% o  l& w3 a; R7 a5 v8 i- `7 wits purchase;
7 Y5 o$ i9 t/ b, k(b) feasibility of the taxpayer's intention;
4 v3 q6 B2 ^2 ]9 p(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
4 ^5 |" G" E2 Y' O/ c(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
& D9 _& M# `9 ]( F2 K- ^$ _(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
; M9 t  j5 M9 D. P2 c6 _and associates;
2 Y9 I( H. C: \. f8 K- ?; }(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
6 W9 e3 L1 a2 R8 Lacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
0 z: ~/ c' E0 R, y% Z(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
6 B( O; l7 g! H! Q$ staxpayer;
1 |' s$ s" J/ c; o4 h7 R(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
  j" S8 X3 h1 `& Y6 rthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
9 t$ l. x- e$ {: S' n) h4 Pas well as their stated intentions and courses of conduct;
) d& x3 q  W$ w0 m9 S3 E(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

# O  o$ Y- P; r- h" h
你应该把全篇文章都贴出来
3 X9 f4 q& P4 s: k

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
; A! X( u' G. x2 R0 `. Win determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
2 W# H$ R  n0 l4 p7 S) W: lsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
9 V( B  C0 d# |1 r* y% ^  Dintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
' e2 T8 t  T% r( |/ t" has business income.

: Q) N& B) {; M% R, m8 c# `/ W; O9 [[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
" a6 x8 P! P. O你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
, @2 }; E6 h: [6 P- r2 [! i7 \


你应该把全篇文章都贴出来
, ^2 G! N) k: v+ o
! D9 r6 K7 B, p' u- f$ H8 d# o [/quote]
$ x. h% u! ?# O, n! i* ~
1 l' H( X! B- D  c- w& S, S

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

5 m# Q, z! b. D  \4 U! hProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
4 `' s0 X  b: ^& E& I" Z7 ^. Y
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
* b" P3 w6 X2 u$ _
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"
2 M& \1 _5 o: R6 p* q
) k& v8 k( w$ F% N/ W2 X( dcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
# x7 _2 G/ D, T, H1 V7 A

Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
' J2 }- v7 ]+ [' t# q) t' }, O  @, N
1 t# j; c7 z/ D& k: k7 U* }) F你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

+ ~5 ?9 S" d# b* _说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
- d5 j3 C" d; G* b
( F% _. P& E) p. W4 v  x各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
9 `  O2 o2 _! V
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
' E) h% M1 L  P  V5 |  ]/ B楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
( j2 b  }' F* N0 e
; l" u% {/ Q7 s( o! M: s各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
/ ^! [2 r# Q! A0 B9 _) G7 f5 b楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

0 j1 ], W/ I4 F  ^
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
8 N' V2 ?* H. I7 o
# k& U! q) [0 X  Z, m. O. D你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
1 ~. e; Y  g5 h9 w; x0 @

( i+ V# B/ W, B6 E其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
  ?. `9 D& E* p. }
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

, n4 ?0 _) B4 @1 s3 I- h8 D如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
2 y' d: Y  J7 U! Q& Y8 W7 ^再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
+ c4 ?2 a5 ~) y% }5 n
  k: G1 f/ O! h& Z4 l: ]
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
! w7 B% e" M/ o: P
$ X$ M  n" V/ `& O4 U. a$ T你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

# o' T! f# m7 u6 ?2 A0 {另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
! l' S3 d- h; D1 w9 A/ P7 y" x
1 E; D& p; |2 b8 }[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
7 j- Q) y- J& n6 W. y3 f6 A0 O1 g8 C你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

: K& h" K4 J  Q/ Q* i8 ?* m
8 I# P" ]" l# p  I' h; j  f2 o我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

$ Z, Z5 A5 J) Y8 C! s" S


7 g8 O' e& M+ E* j: t$ @我的牙呢？谁看见了...

* g, z' e8 a3 r& U* K我捡到了,你想买回去吗?