感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
/ `7 T: R6 j& J
: P1 n: {, r7 r# b) @9 ?. @至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
0 X8 X6 b; I4 M+ ?  C& s6 Q
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
, D; @$ I4 K; i6 Q. [( _% x; X+ k
4 a: ]" w/ M4 _. R想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

0 Z. v4 G5 u& E' ^: E& p[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

! j! U, w* R4 m: y, i1 F- k
! Q) @* {3 j8 a  c回答两点：
" {5 L( h+ `+ V1 G(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
/ V+ A) t& V' J  n
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
9 [. ]4 c: L- o# K) w3 L. p# P% g    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

2 s6 H; y& U9 Y2 X- c[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

4 ~( l! [5 D( ^1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
( t: ~; S; t" [" @  {) P2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

! P  f9 \8 }0 h如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
8 j( _/ c# R; E$ @
: [5 y6 G' u+ I& U! H* b+ z+ s8 n[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，
  m9 q/ W3 Q  ]
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
9 ?& o! R$ b& n5 O3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
- i4 X7 V& A# @8 t/ N4。如果出 ...

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
# |, p1 G: t# j' H+ ]* d
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

% s2 \: U# Z* ^4 r3 V2 Q

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% y, ]. Z; [6 u' `# l
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

8 l, ]: y; e$ e* m

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

' N# W! i) |) W, `7 ^- x7 x, ]( _40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

3 C( R0 x3 @4 {6 {, d$ \
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

  e9 i4 q% V4 z7 D" E1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
* R) `9 o! I$ B# s% d4 {: `2 @2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
# c7 C& F7 o3 S0 t  N. U9 l3。能租多少钱？大概
$ W  I. a) g" B, L
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
6 r1 f4 z) c3 Z1 R0 ]2 h
4 D. D5 Z! ~) V& |' |
1 v. p% k; Z, p9 b) Y% O! r开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
$ T& A0 d5 [$ U& y7 r6 [. u; r
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
- M5 o3 ~/ D2 J1 [4 E; B/ X- R- x. T3。能租多少钱？大概
/ M# ^# A  P" d7 m/ |
5 \  ]  |2 y! x+ M- D/ s7 r. T好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
4 O& C2 _1 j. I# L6 T
" z1 ^' r: E1 Q6 ^7 rFor Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
( C, \& a0 |8 }& O1 N9 c+ rBuilding Type : Apartment
Bedrooms : 2
2 f* ?% M/ \1 f! u  c) rBathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
Interior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
  L) p$ u. R7 S# ^2 g8 D2 A) ?Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
0 |9 Y0 O1 b- w. Z, z7 j7 w* DTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
- z, t5 Q/ c1 y& T# F% Z7 e) WEdmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
' s6 m2 e$ {- }$ _" h
, Z! b9 t8 b. x这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
9 s. Y% N" `; G, P5 r* u4 T% P- c
再次感谢Monster。下面继续讨论。

我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
8 `9 ^8 x) ~% w# K
: A% Y; d1 q" G$ J3 u4 P[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
( u! E. E- N" u6 Z# ]多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢。下面继续讨论。

7 V7 r1 b4 S$ e# t0 x* Y) U6 I我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
" k, k" \8 X6 L: U
# L3 e2 ^, \6 z+ X, ]; a$ j% f; [如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
; i% V% }( o7 L7 G; R$ v房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
5 I1 Y& k$ ~4 @  V8 O: q. V
, \: n/ n( x# g& b买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
6 ^; ~7 R2 P, ~3 s5 P
5 H, J* f: _1 j5 o0 u: m* H3 x从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
: V% L+ J7 q. b/ a9 t# Q! ?( r
总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
: s6 j) p5 g  S1 ]$ @
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
  B6 |) h. H3 A( y" k
1 D8 |# K  }1 G- [) P至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

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