感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

8 V& z: j& X6 P0 c' i: j/ G至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
$ n9 y9 n- \9 Y$ e9 A
4 i5 x) e$ H( G, T. b( A2 t想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
! X$ O% V; Y$ f- }; _8 z
- X9 m  f! m& w7 y% j' `[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
1 w: e0 z5 J7 |# X/ v2 M$ b* W涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

& X+ y6 x) A/ A- i9 w: M5 K; [( N+ P3 L
回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？
6 A5 V" M+ a' \/ V  e" M1 \; p
(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
+ F% ~4 [6 A  y- D! Q2 y    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
- h* |  j% I2 a1 q所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

+ G$ l; ^0 G+ g: l4 i" K% i7 D" G[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
4 l& e! ~$ t0 A/ N- v
' k/ u& E) v' v. L8 X) V1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

4 g6 v2 d$ `  t/ [( Y. n如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
8 H- I; U; X( k& M1 P# X4 I4 m
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
. K9 }) r1 m4 F( [如果现在买个40W的房子租出去，

1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
$ x6 W( k0 ~, L4。如果出 ...

! n# e4 P" ?2 y7 e40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

% O6 R! }& L8 A. ^40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

0 q/ x, W0 o/ |5 M+ @$ K7 I  _0 l

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
$ O  Z# P6 b& O- M, [
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

  \9 K8 c( E$ c. o! b; D

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
/ a- U3 s$ N, U6 d0 K
7 S3 @, }) K% `. u! g9 x40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

- X" ^% \& q6 m2 Y+ Y, C+ {
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
0 Z' ~) @! I; w- n: M
6 j* |6 u/ N4 d& R. F' w: k1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
- q! Q9 z( H8 v* W6 l4 c- E% D
/ R4 w! R( _  U, i7 m+ f好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
1 l! O3 H) T! x: [$ \4 p
9 Q  h$ x( P! C5 U( G, J/ l
; y$ L( G6 i9 Y4 y1 i! F& E开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

3 f1 S; Q2 [) ?4 h7 K4 e( V0 Q5 C1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
) C" d1 O% l7 z/ C3 [7 _2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
! k9 [( S" b; x/ M3 L3 ]3。能租多少钱？大概
; Y/ H& U$ K0 @( g4 _
好几个朋友 ...

http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
0 d. `9 g8 v, x* g! @4 C: T
For Sale:$216,000
! w9 v* T+ ^* d: J/ V0 o2 O! b0 B Real Estate Type  : Single Family
6 @! U2 d! _* D0 t  eBuilding Type : Apartment
' ?! k- L$ C' O# y! R6 M: O! FBedrooms : 2
, i1 `7 u4 ~% t! z. a9 K4 ]  DBathrooms : 1
4 Y/ F# M/ \+ S' GBathrooms (Partial) : 1
Interior Floor Space : 87.50 m2
! x3 d; Z" z, K3 L: C9 L9 l4 b% H8 CStoreys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
Title : Condominium/Strata
/ P0 v5 j  w, e. V4 c) dLocation : 103 7407 171 ST
' z7 [# P8 s7 p, b4 A5 \# WEdmonton, AB   T5T 2R1

( F+ n3 G7 W" J6 Z上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。

这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
( f& E/ {7 Y$ h5 t" @) h  j
我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
: |- f" s  `  Q6 r! z" e
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
- l) e. G3 e* |. U, n' U
6 H4 y* i! _: E再次感谢。下面继续讨论。
; P* ~' B0 Z1 ]$ C
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
; f8 v( c3 a4 f4 N8 }
如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
( ^6 X  A& _* L2 ?2 d- _1 h
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
  n1 i0 v: R! _( `8 J房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

) J$ Y' i- }( x3 p, C) L如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

  H1 V1 j; F/ O! o1 P7 O! P1 {长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
3 Y# e+ D3 W; _2 \5 u3 L
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
  Y; X+ y/ a2 E  Z! c
; b/ Q) z. i$ M$ K& w5 z从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
7 ?. ^! M5 g% `8 {& t
从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
" T* F% W4 i! d7 Z/ g4 A. `3 O
4 {3 q$ K6 [7 ~: S总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜