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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
/ `7 T: R6 j& J
: P1 n: {, r7 r# b) @9 ?. @至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
0 X8 X6 b; I4 M+ ?  C& s6 Q- ]: L0 }# K0 q  q
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
, D; @$ I4 K; i6 Q. [( _% x; X+ k
4 a: ]" w/ M4 _. R想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?; d) {. v( l. }  v  _# b- d

0 Z. v4 G5 u& E' ^: E& p[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
大型搬家
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 ! q( D$ Q0 x: k: N0 e% C
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

! j! U, w* R4 m: y, i1 F- k
! Q) @* {3 j8 a  c回答两点:
" {5 L( h+ `+ V1 G(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
/ V+ A) t& V' J  n1 w+ [" `" A! M/ ^' n. @8 s( W
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),1 o3 \* P, k& I2 f9 e* w4 E$ @# v
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
9 [. ]4 c: L- o# K) w3 L. p# P% g    存RBC:4.0%=16000$/year 收益( r5 o3 I7 r0 x# f
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益8 b8 _& ]( d, {1 v8 G' V7 x
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。$ B5 P; E( M- a$ t1 I+ @" x+ }

2 s6 H; y& U9 Y2 X- c[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,  a& V$ N& U: z. K7 O6 E

4 ~( l! [5 D( ^1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
( t: ~; S; t" [" @  {) P2。如果能COVER,大概能有多少利润?/ r' Y/ q- w* a  d3 q# K
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)" [8 C; j% a1 H: l
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)  f+ b! u( }4 Z* Q0 Q

! P  f9 \8 }0 h如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
8 j( _/ c# R; E$ @
: [5 y6 G' u+ I& U! H* b+ z+ s8 n[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 * D1 m* q7 [8 E8 F! T
如果现在买个40W的房子租出去,
  m9 q/ W3 Q  ]! T4 Y, c# l% W: e1 g+ L# Z
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?% C2 O4 R3 U& F& U( D
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
9 ?& o! R$ b& n5 O3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
- i4 X7 V& A# @8 t/ N4。如果出 ...
% j9 \/ c% \+ y& U1 Z" j: Y
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
# |, p1 G: t# j' H+ ]* d0 N7 k7 H8 z. u1 o
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

% s2 \: U# Z* ^4 r3 V2 Q
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% y, ]. Z; [6 u' `# l7 `" t+ p) b2 d1 [& \  U/ l
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

8 l, ]: y; e$ e* m
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发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ' r" M2 M% H. q$ {3 x& o

' N# W! i) |) W, `7 ^- x7 x, ]( _40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

3 C( R0 x3 @4 {6 {, d$ \% J* i4 [3 U) Z6 u/ \  d
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?/ K6 r( r$ c( I- Z; b, B+ x

  e9 i4 q% V4 z7 D" E1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
* R) `9 o! I$ B# s% d4 {: `2 @2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
# c7 C& F7 o3 S0 t  N. U9 l3。能租多少钱?大概
$ W  I. a) g" B, L  |9 O; l6 t" k. P, a3 e& K
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
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发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
6 r1 f4 z) c3 Z1 R0 ]2 h
4 D. D5 Z! ~) V& |' |
1 v. p% k; Z, p9 b) Y% O! r开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
$ T& A0 d5 [$ U& y7 r6 [. u; r: c6 s+ f2 r+ x7 Z+ O) p
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概; y! `: R( U3 l% }5 x0 O
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
- M5 o3 ~/ D2 J1 [4 E; B/ X- R- x. T3。能租多少钱?大概
/ M# ^# A  P" d7 m/ |
5 \  ]  |2 y! x+ M- D/ s7 r. T好几个朋友 ...
& M/ X: c1 U3 R" X: o9 U
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
4 O& C2 _1 j. I# L6 T
" z1 ^' r: E1 Q6 ^7 rFor Sale:$216,000* m( q2 K& y4 Y: F
Real Estate Type  : Single Family
( C, \& a0 |8 }& O1 N9 c+ rBuilding Type : Apartment; V: a' d9 C9 W# s0 o: ~3 g
Bedrooms : 2
2 f* ?% M/ \1 f! u  c) rBathrooms : 1% `! i& S$ ?4 [# a9 a. i3 ^
Bathrooms (Partial) : 1. o* w9 u3 [6 K( t
Interior Floor Space : 87.50 m2/ g0 k- P5 q+ V! Y( e1 j
Storeys : Low rise
  L) p$ u. R7 S# ^2 g8 D2 A) ?Built in : 1978# h+ t% k: O2 A* h, S/ C& S
Land Size : 170.53 m2
0 |9 Y0 O1 b- w. Z, z7 j7 w* DTitle : Condominium/Strata+ P: J2 x# K5 ]$ C5 g
Location : 103 7407 171 ST
- z, t5 Q/ c1 y& T# F% Z7 e) WEdmonton, AB   T5T 2R10 `3 q" F; J. X% [2 q
+ [1 ]/ G$ n3 X7 Z
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
' s6 m2 e$ {- }$ _" h
, Z! b9 t8 b. x这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
9 s. Y% N" `; G, P5 r* u4 T% P- c- Y6 K- ^7 p! T7 @- v0 w3 r0 F
再次感谢Monster。下面继续讨论。' Y$ d& V7 t3 N" I
* F- }) p5 u9 ~5 D
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。
8 `9 ^8 x) ~% w# K
: A% Y; d1 q" G$ J3 u4 P[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
( u! E. E- N" u6 Z# ]多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。6 @9 k- U* N- H; B5 g2 Q
  d- X% V, C9 i0 n
再次感谢。下面继续讨论。; g* w4 _; Y, g' Y% E7 q

7 V7 r1 b4 S$ e# t0 x* Y) U6 I我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
# x9 r. u, I1 K( N0 E' R3 b
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. " L( z8 v/ o6 _7 ?: k% g1 d4 C
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
" k, k" \8 X6 L: U
# L3 e2 ^, \6 z+ X, ]; a$ j% f; [如果真能做到,可比其他投资来的好多了。4 B: o# O5 `4 K7 S2 e5 j- W. n
8 l3 a) R2 N4 i& c' n( \1 q
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
; i% V% }( o7 L7 G; R$ v房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。$ @- t5 `2 I5 v2 c9 k, `% C
' k/ J4 P) H9 w: {+ ?% l
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
+ h# U' p8 o: ^; [. d( M2 }- E- x
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。
5 I1 Y& k$ ~4 @  V8 O: q. V
, \: n/ n( x# g& b买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。  w" j1 w( A  z3 j, p. B2 P
9 H9 S; Y1 b& J. x5 P/ y
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
6 ^; ~7 R2 P, ~3 s5 P
5 H, J* f: _1 j5 o0 u: m* H3 x从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
: V% L+ J7 q. b/ a9 t# Q! ?( r4 X6 q9 U1 J2 O
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
: s6 j) p5 g  S1 ]$ @8 N2 p% w: a1 w* |
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
  B6 |) h. H3 A( y" k
1 D8 |# K  }1 G- [) P至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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