为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
6 `8 k) F# @* c# z, p% S6 H& S
( t* |" q% T( Z, x9 L2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
9 X; o( w# b. W+ E6 n# H2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

- j, p( @1 g& v以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
! K  F- M8 |* \) l7 r
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
/ Z8 B* O3 Z/ T! n! m( n) P6 A6 A' L
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

, U( F$ c5 D% I# U- R其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
1 y/ n$ o& r) W3 W! P8 }: r9 `* L许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 B! g' S, x1 P2 z0 ]& X  {
, v+ K8 y/ c" A. J2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
9 X  m* H2 Z# K* u: \2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 S# x5 ?8 @2 R' m5 s( s/ ]
为什么现在不是买房的时候？
" n3 i5 T7 l7 E% f) A; s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ Y% c2 V" s; O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' _! t& e  @4 X+ K+ a看涨派帖子的几个通病
1 N  j3 d6 @$ h7 f8 z# }谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
! g* h1 @2 B* I! Y0 w7 I不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
4 G! A- m) O# K( E) z+ A让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

6 O- y* z1 q" q2 K
4 ~: [% o2 S# k! j0 ~  l0 B6 g
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# S, r9 R! T1 k8 L1 K一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: Q5 C3 M) o. N( h" a# t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, R+ Y6 D3 s' [$ ]" S1 @" a看涨派帖子的几个通病
; N( @) V3 i: E3 X0 z" q谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
' c8 ~" K3 ]5 K- \" F, ?有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
4 Z5 ?8 J; o7 ?# H6 I1 U

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 X: f# u4 h. X  R
. N1 {# B4 h& H8 G) }# e) O" G
" S1 `9 h* d* U4 j) R, E5 X为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

& z9 ^  g0 Q& J* m
- ?: P6 r2 N' y' g忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 C1 H, ~8 c5 c9 I2 ]9 ~1 ^% p说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 ~: P: t# M, B' ^1 g# T1 M' ?
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 b- k' L; w3 e$ n8 t为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 R- ~1 M8 [% B* T7 K6 GRatio是57%。

$ t6 d$ C" ^4 k# |如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ p9 D, i" O, z6 T我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
  `) p6 a5 p0 J6 N6 F
- h$ V1 P8 C& `) o  w! X9 l1 |3 T恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
8 |" e9 c' B, ]- o2 x2 [楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# k& L; z6 A- f! [' c7 j/ ~% w" N4 D
6 V; R+ O, x6 `9 u9 Z4 ]不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' R+ L4 H* j) X1 J) y为什么？
0 B" s9 q7 B. {请问：2003年一月份的平均房价是多少？
! ?: ]+ S. O7 F/ fRatio是57%。

0 D# t' `+ e5 z0 A, L; d) C0 l, ?. A如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) j% J& g! K( |  A- k, R

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
' M# v$ e4 h' B4 x# K0 L, m: A( S2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
: q# i, j  R! @0 I这个结论怎么样？事实就是这样。"
$ L4 c* h( d) L# e
6 G- A# S- O! o, o4 V5 }现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
5 T1 }! Y7 B9 ~2 S! m) m# o9 d说实话我确实是马甲,现实见过你.
* ]: R4 K/ i, \# D7 A我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 z: K' n4 ~  a9 k9 O2 N现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 E0 A' P) l6 [4 [# c这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* b7 t4 g( k8 R  b' i, E2 o0 Y
  x+ b3 f4 E( J: L
) h" A/ p: M) |# |' h[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

2 g3 h9 h  e8 J; P, x; q" R
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# H. }8 S4 e( _- z& d) E

9 A7 G- h/ h. E, P是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
" B- t1 O$ ]- {/ P2 T
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
$ {) i9 P  \$ Q' u2 l
. A. L: k/ e: r+ q& G
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

, ?' c8 F" O& y2 K" R  P. m) U

$ W4 u% i; a* L6 \0 {1 q请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
- q9 \  Z% \- o1 M
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' @7 e1 L- m5 v: a8 g8 ]也太简单了吧！！

0 D3 }) m; V& V: {! Q" {. F6 f* A
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
* X' U+ h. |% l0 l9 u8 i房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
3 R  ^9 D- k& J* i3 R2 i

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
, N/ P1 @/ k' A; _" M" W6 S我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

9 W/ P) {/ a8 O6 u6 \& m0 h) ]我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
" V5 ]4 h& j, `2 J) @4 |
, W: w8 r7 Y4 f' ?- a" p2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
. V, J: Q8 A2 A8 k4 `+ F8 A7 @2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ N' R5 g) `* a+ y+ _1 f2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

4 V2 `# H, }0 }  L- s- K# a& s% }2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
  i# B+ k( v. l& ?& c) X2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2 t. _! p+ n. q9 x2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( E) }' r( _$ c& a8 V2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
6 i# X2 w% Y5 q  V: L
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% s! z6 [( s' Y1 S1 ^0 p
# n" d- v9 f6 V. X$ r+ C$ j6 y打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
/ X9 p0 k% e; {5 `3 g2 @
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
, F, M7 a, `0 y5 B0 F
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

( e0 L# a' o3 p$ B6 |3 |真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 t! F9 ^- n- q9 {6 A+ ~
大家多交流。谢谢。

% G* C, ?# a" ~* \$ [# j[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 N, u1 Z2 q# P# F5 M; V" s" x
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ H- S: L% s# J大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& Y& J0 R6 G6 i- _' ^* O: U. K% Z
; ]6 V) n) H6 x+ Y- x* E到底是谁病态？
4 j$ x# W9 |  C, e3 E. G- _; Z% }
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
) o- ^+ T# P# s1 g% B
* P- B7 _6 ?- \* p* k; _9 }5 T另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
2 R9 c4 B" b( y7 \

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 a0 ^# R, ~" I) i% v  f7 W- ^0 z
% f. @( H% k. w% H& s3 {$ M- x2 i是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# E- h3 D; ?5 _# K: o
# ]! {8 p/ E/ w( J7 V3 u也太简单了吧！！

3 @1 n+ X& f/ O难道你反而观之。