为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
, e' C4 Y( [& E5 r2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
/ f. z* s. f, e$ p5 S2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
- G1 A# `+ X4 i; d2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
& P0 `4 T% a) _1 _. ^
. x0 a. D$ ?" Z5 q6 |以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

; O% C( Y. `% Z; B  Q9 f3 X' p+ G结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

( R/ P% [( n+ O3 ]2 B注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 \% U1 {; {) ?7 d许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) U; e" ]/ e3 V# D  g2 K
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 w* n. F/ S1 P5 C& E- S' }2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- ]+ k3 l' N) q0 J. \7 S4 m一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# R7 X6 m* _) g看涨派帖子的几个通病
6 U4 }$ x. ?  U7 w  x0 c/ ^谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
. h% K& L0 q% O2 r& [谈房论地----House & Land
& z3 A. a9 n/ ]
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 F) b7 |( A3 d


为什么现在不是买房的时候？
) L( M6 p( i2 L9 O8 \! H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, J) F) j) I; {: B0 W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' M9 f$ J$ J, f7 h0 e! g- B7 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 Z, u' r3 h, a9 X# ]: L收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
1 i* t8 N4 I+ Q, r有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
4 j  x) Y4 N: O) C( P6 H5 L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 T7 ]0 \5 P* H2 I1 @
9 J  z; [' F- D2 t
5 ~: u& i* e6 ?/ F6 x, w
. I. X) B% f; k为什么现在不是买房的时候？
1 O# e9 J2 a& I- [% A! u) P3 p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 u1 A6 ^8 `8 |5 _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; T  Y3 g" _3 m, w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 ?* g! {' g8 k! c: y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* l1 n4 t. @/ h) v; z) a为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 j. t& F& t2 T$ QRatio是57%。
$ ?9 p: L; L* ?( q
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

. }& p# s8 f/ m' r! S! b: X恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' N# ]% V: D! x! x' X楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  i; S: b6 Y" s  R
- c# ^7 Z+ P6 B. S7 S  s, A不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
- g- t- V. b: m为什么？
1 c% v# c3 q# |! L请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 t+ r2 V- q4 t2 f, V/ ~/ o+ {1 Y' \3 E

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ |( x' ~( g+ _& n4 f& }“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
; Y6 {3 v( a5 }5 q2 |ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
+ K6 G- s; g1 c$ S这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 y) i, \. M3 N说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- c; Y: o% ?1 w4 R( G* c0 V: J
8 [' U& R* K* a9 G现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
! ^$ y% c3 U% L+ U+ |7 p+ o这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

: L& f9 d) u" u
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ B9 V  i) T5 Y9 s: ^  f4 i
# a+ z. d6 K$ }- _6 i
7 f% s* b/ G! z) p" ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( _& b. Q6 B* s" r2 A, Q# I; ~* V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ B* P2 D4 a7 e  ~: A) R( U
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

) C1 m. b" m/ m0 b6 k; }4 y
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 A8 r6 V" T* D4 g: o' l

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

# u- }( D$ Q0 Q* o0 p: Y我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% L/ A( p. W" \2 j5 X4 Z
& K) g$ Q6 j+ P- v1 m% E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

6 J1 @0 Z& e& U1 i' D$ N! [
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
! ^, h' \# I9 j. [房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  P# \! m+ W( m大家看看他回贴就能了解出来.
2 ?  t$ G* j- ?& m( T8 h1 }9 X我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 k) x3 W1 d* `4 S2 n  E: N+ ~3 J
1 b4 u6 p) |: H& }: O我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
/ q! ^9 c+ U6 X" X. C
# z' G$ p; {: ~" b2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2 H: i1 @* r, c) ~2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
- V; N' I$ r% `' m& T' Z2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 n9 H- s& t% S- e2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* J% w9 r/ S( f5 V1 _/ G1 ~1 v2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

3 B3 h- l, f/ H* R按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
+ B3 N/ L$ z( l' t
$ z! z! |+ H& t4 s  wratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

/ L# u1 E7 K) Y6 _% {9 j0 u再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: L: P3 T$ U2 ~2 Z+ ]# x) Y
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

, U  J3 q, X& U$ c$ F大家多交流。谢谢。
$ d0 u: ?& X$ C5 u& D/ K& ]* i( Q
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: O0 |1 Y! f5 e7 F& Y# W2 Y* \8 Q. d
, q# K! k8 z3 Y. E8 {, `' g我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
5 U% ?2 \9 T" K* [我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
, _# L% ]! _+ P2 ]7 O
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
& h, O( \* E: v% t1 C  n: ~* J# R

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ Z# Q) E! J* B& q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& J3 i; D" |! V- }7 {大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 T& T2 t5 g# W% Q* \! G
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
' O+ \# q# b. G" n
& @3 B5 P2 o5 k' V你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
% T  j: ~: I' x0 [+ B; u
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% U5 N3 V1 _% l) |' b
9 R( s9 R# f7 y, J
# {8 g' F3 A, O2 W$ B- S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 _5 ]. N* b+ r& w) ^% J$ ~' `% d
也太简单了吧！！

难道你反而观之。