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为什么现在不是买房的时候?

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发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:  ~. f2 K& O7 Q& m& |' C5 q6 \
+ H( x6 l+ a; o, `/ D
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;2 ?* Q4 r& A+ V, Y1 f& M, ^
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;
, e' C4 Y( [& E5 r
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;
/ f. z* s. f, e$ p5 S
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;
- G1 A# `+ X4 i; d
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
& P0 `4 T% a) _1 _. ^
. x0 a. D$ ?" Z5 q6 |以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。+ J5 V7 P$ t0 {4 ?- t  e

; O% C( Y. `% Z; B  Q9 f3 X' p+ G
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。; N# `" h; i1 H4 f" Y

( R/ P% [( n+ O3 ]2 B
注意:纸上谈兵供参考。1 b" |% ~9 |" k- d: i7 |) |1 @
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。0 R+ @. h1 I- v0 {) j; L
8 {6 M. w0 D! q
其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 \% U1 {; {) ?7 d许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
) U; e" ]/ e3 V# D  g2 K- n# f3 f% {2 @4 G- ^. Y) j
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;
1 w* n. F/ S1 P5 C& E- S' }2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...
# c7 U$ E1 L1 {  O- f, c9 x; [9 s0 c
6 r: ]' [6 \2 ]) ^/ }
! T! i' t" C, a0 Z8 W% W3 H
为什么现在不是买房的时候?: W& \/ B: h  g% T3 {8 Z  T
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- ]+ k3 l' N) q0 J. \7 S4 m一月份售出房和上市房之比降至历史最低 * t+ ]% ?7 b; F3 o5 I7 [3 J! b
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# R7 X6 m* _) g看涨派帖子的几个通病
6 U4 }$ x. ?  U7 w  x0 c/ ^谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47 - d- x) M7 b" X$ k  V3 u6 p1 w
2008年爱城房事将继续调整 ! n8 Y0 b: h; V5 b
爱城新闻----Edmonton News3 G# {* x3 s  D7 \
不要把歧视说成是窝里斗! 2 x$ d0 B& U* W9 Q
移民生活----Life of Immigrants0 P! O  h+ l1 x  ?" j
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
. h% K& L0 q% O2 r& [谈房论地----House & Land
& z3 A. a9 n/ ]$ n5 q0 `8 N7 B# `2 x  n
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 F) b7 |( A3 d) T, N% `/ O6 D
- F( |3 X; s$ r1 ^( J! F
6 R( ^# c3 t1 ?( @/ ^/ w2 @
为什么现在不是买房的时候?
) L( M6 p( i2 L9 O8 \! H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, J) F) j) I; {: B0 W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' M9 f$ J$ J, f7 h0 e! g- B7 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 5 m' k: d( }3 T/ `
看涨派帖子的几个通病" ~1 W: M) M6 Q) q. |# `# V
谈房论地----Hou ...
' }: v, {" B8 r' v

4 Z, u' r3 h, a9 X# ]: L收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。
1 i* t8 N4 I+ Q, r有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲?
4 j  x) Y4 N: O) C( P6 H5 L
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 T7 ]0 \5 P* H2 I1 @
9 J  z; [' F- D2 t
5 ~: u& i* e6 ?/ F6 x, w
. I. X) B% f; k为什么现在不是买房的时候?
1 O# e9 J2 a& I- [% A! u) P3 p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 u1 A6 ^8 `8 |5 _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; T  Y3 g" _3 m, w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 % h/ e( @, Z2 O) A. J# E  @6 X6 e
看涨派帖子的几个通病0 Q  h/ y" r. ?3 d& B6 `2 l# I
谈房论地----Hou ...

2 ?* g! {' g8 k! c: y9 g  S5 w' V% n) f' L9 d9 a: o
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!2 A" V  N, S/ m2 \* k" O
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。4 B5 B* H0 @" _1 C3 K3 W
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。7 E5 Q5 s* S9 K/ ~0 |* _
3 ^3 z1 A$ W- Z3 M& e) h, @- a; }, U
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* l1 n4 t. @/ h) v; z) a为什么?  v2 c* j; B. P  l
请问:2003年一月份的平均房价是多少?
3 j. t& F& t2 T$ QRatio是57%。
$ ?9 p: L; L* ?( q1 Z; i! A/ |5 K# r, b" {% T
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.5 x! l! j7 f9 \# |; Q; e
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下3 p6 u* A2 L0 g; O: q6 q5 n6 W

. }& p# s8 f/ m' r! S! b: X恐怖?谈不上吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' N# ]% V: D! x! x' X楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。
  i; S: b6 Y" s  R
- c# ^7 Z+ P6 B. S7 S  s, A不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
- g- t- V. b: m为什么?
1 c% v# c3 q# |! L请问:2003年一月份的平均房价是多少?) ^" Y$ ?$ E9 k/ a# ~
Ratio是57%。( w" `* y) D/ A, r4 Q
, q+ \, M- P; p, w' _# \
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...
5 X' ~, m" S! Y( B

9 t+ r2 V- q4 t2 f, V/ ~/ o+ {1 Y' \3 E
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:

+ |( x' ~( g+ _& n4 f& }“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。9 ?5 z+ Q9 C& S  _9 P
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;0 o+ ~& s3 K, ]* ?. y7 z
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!9 ]' p' a& V- `8 J3 R# }$ N
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:
; Y6 {3 v( a5 }5 q2 |
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。
+ K6 G- s; g1 c$ S这个结论怎么样?事实就是这样。"# r# l" ]$ u. v# ~
2 H4 K$ d! k; d& A% b
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了6 Z8 u% \+ v# K. S
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 y) i, \. M3 N说实话我确实是马甲,现实见过你.7 }6 u7 l' y, K# T+ W$ z  @5 p, Q
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- c; Y: o% ?1 w4 R( G* c0 V: J
8 [' U& R* K* a9 G现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?
! ^$ y% c3 U% L+ U+ |7 p+ o这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。4 {9 u2 ^" `- Y. _5 X

: L& f9 d) u" u% n" s" W1 I' c
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ B9 V  i) T5 Y9 s: ^  f4 i
# a+ z. d6 K$ }- _6 i
7 f% s* b/ G! z) p" ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
( _& b. Q6 B* s" r2 A, Q# I; ~* V说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。; b5 ~* x" P1 w# j

/ B* P2 D4 a7 e  ~: A) R( U8 g6 ^* ?8 A* {; ]+ P$ r0 {) Q! V
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? ' d0 x3 d  z. @4 j3 q* L$ C6 n
8 ~- _* i/ e5 k- ]2 N/ I9 D1 x
也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表 9 w' D) `2 N( Z. ]1 b2 |

) C1 m. b" m/ m0 b6 k; }4 y) `0 P3 R# `, U# Q
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的: 7 @$ @9 h% I2 g. I) P
“这位同学 (指yxi ...

9 A8 r6 V" T* D4 g: o' l. c" m1 d* l3 J* Q; i1 L* @
7 d, e3 Q, |$ r8 _! Z0 o9 P1 u, L
请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。: J* j3 P# w' \% B) S! V

# u- }( D$ Q0 Q* o0 p: Y我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% L/ A( p. W" \2 j5 X4 Z
& K) g$ Q6 j+ P- v1 m% E% e  }2 |- K4 z  Y) A$ S+ Y
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? ; v. {, }% f' @# a& v
3 N. u7 \7 S3 I9 d$ Z
也太简单了吧!!

6 J1 @0 Z& e& U1 i' D$ N! [+ v6 ~6 f. h( \. h
房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?
! ^, h' \# I9 j. [房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为! # a0 y$ ?( I3 p, k2 R: ^
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
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发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  P# \! m+ W( m大家看看他回贴就能了解出来.
2 ?  t$ G* j- ?& m( T8 h1 }9 X我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 k) x3 W1 d* `4 S2 n  E: N+ ~3 J
1 b4 u6 p) |: H& }: O我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
/ q! ^9 c+ U6 X" X. C
# z' G$ p; {: ~" b2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
2 H: i1 @* r, c) ~2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;+ z$ K" W3 A3 P
2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;
- V; N' I$ r% `' m& T' Z2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;
9 n9 H- s& t% S- e2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;. t# D6 w# t3 s. _
2008年1月,平均房价332051,ratio 36%7 G- j) S0 g% r( U: {
. q& E3 T- w$ C# d  u" x0 L7 Z3 B
2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;/ I8 B; p- y: t9 N
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;' a2 [" {8 s" _' ^. m# r
2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
* J% w9 r/ S( f5 V1 _/ G1 ~1 v2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;$ i8 V3 p, \. q6 u# `" r8 f
2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。& T+ F1 {( }, C* _5 C$ U; Y

3 B3 h- l, f/ H* R按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。5 `# B2 T. R2 b4 [* ^( t% Q
3 E. C& H$ ?, {8 q& Y. i, {
打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?
+ B3 N/ L$ z( l' t
$ z! z! |+ H& t4 s  wratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。3 ]4 f; o; X) R, m- N' {5 x

/ L# u1 E7 K) Y6 _% {9 j0 u再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。
: L: P3 T$ U2 ~2 Z+ ]# x) Y8 Z( r6 |1 }! j; W4 |- c6 M
真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。' O9 }) f+ _7 e& Y: a, J5 t

, U  J3 q, X& U$ c$ F大家多交流。谢谢。
$ d0 u: ?& X$ C5 u& D/ K& ]* i( Q* X) Z# ]8 Z7 |2 o3 [/ @7 i
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表 " {" S1 e" k2 N, W: z2 [
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: O0 |1 Y! f5 e7 F& Y# W2 Y* \8 Q. d
, q# K! k8 z3 Y. E8 {, `' g我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...
- _. k# N# Q$ q; J$ M5 l" Z
5 a$ f* ~( E! t
你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。
5 U% ?2 \9 T" K* [我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。
, _# L% ]! _+ P2 ]7 O" U' H& y8 a/ N# c9 L" ^1 q! N1 X$ e
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。
& h, O( \* E: v% t1 C  n: ~* J# R
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ Z# Q) E! J* B& q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& J3 i; D" |! V- }7 {大家看看他回贴就能了解出来.% K' t  A/ t% A+ K; _8 R2 Z
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 T& T2 t5 g# W% Q* \! G3 U4 `: z" u) `6 `8 A! h, p! m
到底是谁病态?  }" H: }1 A  R+ s" i: s
: t- Q: E7 s7 ?$ f4 ^
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
' O+ \# q# b. G" n
& @3 B5 P2 o5 k' V你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。
% T  j: ~: I' x0 [+ B; u 2 F; T' C8 U& t
另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。& ?) O3 b* q+ V
理袁律师事务所
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% U5 N3 V1 _% l) |' b
9 R( s9 R# f7 y, J
# {8 g' F3 A, O2 W$ B- S是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
0 _5 ]. N* b+ r& w) ^% J$ ~' `% d! F8 V7 D8 z6 S1 a
也太简单了吧!!
# Q6 I. Z8 ]8 x" R6 B/ S
  P- h4 j. t1 w4 ^! n. T4 ~
难道你反而观之。
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