为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
. g# o5 t6 V( R$ D2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

7 ^+ ]! o2 ]& _; Q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
( z1 Y3 E8 l/ x6 k7 J
注意：纸上谈兵仅供参考。
. P2 Z( q3 j7 G" p/ G: x- ~

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
( Y* R. M) e( N
; w$ L* m( t, g9 C9 S. p其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 U4 t* U/ s7 i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

+ ^6 c6 ?; q4 g6 C7 F. a' t' f: J6 f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
& |. B, R6 F& q3 z) P3 h不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
2 y, m0 F. F6 u让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# m# ?  g2 A+ ~) c% x5 o& p& V& g2 u谈房论地----House & Land
8 \- W  G: @' g: l
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ L# r! N2 a3 S+ c

/ K- @7 R7 F' d
; u) Z( U  E* z7 M# V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* D+ I( `+ S3 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

( q7 V% h2 `$ Q, V% i7 s
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
  u! c: O$ R5 |3 |2 I2 C有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



( c6 V. k/ d* ]9 w, X为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 w, `% C( q7 s7 `- B2 O# U& ~( k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: Z9 ~5 L7 Y- a; a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* u9 c$ V4 V) ~看涨派帖子的几个通病
) q9 }# E6 Y7 m0 H0 n) _谈房论地----Hou ...

( J6 v# h: z$ w$ \5 X, t忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

6 @, H$ B$ ^7 N2 M4 U4 R不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% `* }. S% a( I/ \" {3 U楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! ]- X7 J, v! g$ ^% V为什么？
2 r" ~' b- e  B; Z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

. K! a. u1 G0 t  L如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

% S7 \. i! l2 U, L$ P0 e5 y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

0 a6 k, n1 |. o0 b/ a“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
4 n+ {  V9 r. T) S8 |2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
) s# Q! K. t) e) E3 v4 `2 gratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 d+ f2 X8 t! ~2 o3 ^6 s8 ]7 _
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
& F' |* O7 I4 I6 H* J说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

) n0 A$ [$ g2 c; ^2 o9 [& G6 ^9 P( M: m
( _, W1 s7 Y6 g# h2 e! X[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
  \4 Y& I+ g8 G0 W4 _& j
$ ]1 ^0 Q  }( g& }: T7 Y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& g, A/ `: w5 J3 i说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ n0 g" s4 ^  b' N: H9 {# j* g
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 k4 f! P7 v9 S6 B  k5 X5 l6 _也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

1 \2 O: G, [+ D+ @- F
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" |' W9 Q7 k3 a6 t8 D% u4 n
2 f' E6 x) a- U2 k1 x6 s+ w& Q我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 M; Y9 s4 s2 s
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 n6 ?' n* I" O9 y) n5 @也太简单了吧！！

. n3 x+ P; s2 z& z* V' b$ ]
' o2 P: p- r* [3 x" z* }- [房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
& c8 l/ V' t& F2 }3 }

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ ~, D7 W# c" ~6 C# `" ~) L" _( b大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

: N( o8 l2 S3 d& g0 O- x; _7 n& f我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
3 `3 |4 Q. J- I- c/ M2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
" b1 h6 c9 {7 H6 M2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
1 E$ }8 j( ~: a8 f6 c2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
5 t# e! m' J9 [$ G/ w2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

* p  W7 C: W0 U7 W) i2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
7 D* C5 v$ c1 F4 r; b! ?5 D# ^2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 N$ e4 Z4 P' l2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
9 `, p* z+ a4 F" r6 z. l2 \) R- C3 {2 o. `2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ B% A: L% _* ~* M9 v1 U. v
/ e2 I" ], o, g# C按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
& I8 E- R8 A# }: r
8 [% m, V3 U. ]. O0 r打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 G* M/ l5 i, h! C% h1 J
) P9 u8 R5 b) Q8 P: tratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
$ F4 G+ f) B7 p2 c; o
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

7 ?, v: h8 ]  D: M真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
& L$ ~( Z+ L" g. |8 J
; t4 a3 g. Q% d/ N[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( @6 o, r1 x/ d: B# A' r
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
" q. t5 B8 p& b- J) F: q3 {我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

! N7 U( g5 F7 J9 Y4 H3 ]4 s/ v( s你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 m/ u+ P0 h/ K7 ]% X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 u# d. b1 C8 V' }5 n不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
- T! U, z) e; k! t; V# M大家看看他回贴就能了解出来.
# E* }6 N/ j, e8 `9 t我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

) z2 }% x+ `4 S" x: j# n
到底是谁病态？
; O6 l. g  I5 f* o
& c3 \0 o% ^0 I我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
5 Z6 H! Q; ^* T! x( _
% k6 J! \2 s* Z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
. W! ~, |/ d9 Y7 N

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& D% ^' J) v" V

/ L8 F" N9 R$ i, P2 h是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 R9 F  b- C1 y
也太简单了吧！！

6 K2 o/ q& z- {$ {0 [; L0 B难道你反而观之。