为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
  m/ a0 v& ~0 I4 t2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
/ W# z% G' O7 u( e6 H/ r2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
! ^& @; t# z2 |0 E7 H2 P# o2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

" P& t8 I' n/ I4 t3 l以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- M, u6 t7 z: R
7 I; N6 \& u. R  d4 b/ T; q注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 V3 F% \. U6 [2 K1 p6 [3 n9 H% K
4 [' o/ y0 d$ w4 D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 N' G" e, I4 l; l! W; I9 c许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 n4 I: g0 y! ?1 ?& c
4 C. `2 g# M) K3 u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

9 P  @' Z1 R. S$ w7 ?* s$ w2 v
8 R$ Q& n0 D* M' V# u# ]
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) |. |: h: p7 B& q  W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% @! q. B3 Q+ s+ t6 ?7 @谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
( \$ @3 m( R/ h; J3 H5 l; R0 b2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
6 B2 ?. S+ b' \8 W让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
$ b3 G  W+ F/ y5 g7 h
4 X7 i. N$ y  W) l2 q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

* O6 t9 L( ^: M5 `- l

/ m' O9 w1 G& i* L0 f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* l; [" Q: k; J8 T& \' _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ I7 @' G: J8 [2 t  z$ P# a看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

6 w4 f% u6 v0 ]5 r. F/ `收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


4 H" @/ Y$ @9 z! b2 G
为什么现在不是买房的时候？
6 Z; `8 x" N+ y. r+ c$ W% m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 C$ k- B" |- k) ]一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 n3 _2 W7 k- i& c/ o- F看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 K) _$ o1 U' h, U9 f% t
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% n9 G+ O0 G, B2 P7 K$ a$ Q
( a. t' \0 _' T0 f! |- c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& _: w  P9 c* Y, Q  x. [8 g为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ Y4 a! M8 N1 Q$ H8 b
- Q% g9 @, ~7 o. C9 e如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
3 h" T' F0 o# `+ t+ }, x* r0 c
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% ?" N0 P" Z- O2 H" ~/ F2 G- p楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 k' h0 Q) e( o8 [0 Y
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 d" ^3 q) w; y  ]( p! Z8 J' ~( j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
9 k) v- y: l& `  y2 o$ u; v% g
% l. g* X2 r" w1 E9 E" |  C' a如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 X9 y$ z+ H+ ~) v1 o
$ F. C5 b8 S7 Y& ?/ i

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

$ W6 T9 Q0 s: w2 a: L" N“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
; B' @7 p* m  V, D) C4 P, @: y0 d2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 I  t  f' k, U' Y) w; m/ c这个结论怎么样？事实就是这样。"
" S' k( [$ X7 y7 g
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
# `8 t$ V2 E* _& z6 U5 R* q说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- N- F# S- x* o: x2 S
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
' t( o. D& M; q这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
. {7 q) F; O9 _4 F3 ]

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( |! ?- E2 r/ Z3 @9 r说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
2 L) t( L5 C$ |6 z5 e7 b7 H# T

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ m( v; w4 g4 p1 B
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

( V' C! e# o/ G" P# E
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
8 n8 w" s5 x1 Y+ i, \3 h“这位同学 (指yxi ...

3 u8 K1 U  I- n4 X( _0 ~! s" \请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
2 l5 p/ D+ W4 r% ]: U  i; e
( s  R+ o5 ?9 q( ]5 H* J我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

) K0 s$ ^! X6 |; R$ s3 H/ h9 `
/ b  b( R! V& w% `9 ~+ x# }房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
2 H& M. u* K$ s. f房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 e8 h, b6 j6 f我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 N) D, F$ E$ d5 o1 o9 H4 b% ?. s
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
' }6 S/ m8 w0 C  |* k' y) ]' O( q2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
% o. z5 z5 P6 g* ~8 z& ~$ ?' j2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

& }& O- }& K  @+ }2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; {) x! F5 R/ V4 D, N& ^2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
, o0 n$ q1 l& p  l4 t5 V8 J2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ A& d3 n/ V0 v+ y' S8 @' S$ \
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

( o, |& g5 X7 W: {3 V打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 n* k0 w3 C( f  G9 m, E
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
( O# Q, G0 n. J4 W  P
3 V% E( c- [" v" J! c- J再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
! m7 f5 R4 b) T
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
, F! \% T/ u% ~1 z/ m+ S
7 P% ~& i/ r1 p) p# ~' m[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" @; W0 v9 `8 g9 x4 [0 I我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 i! W; f9 V8 C4 k0 g6 D
! \# h3 g$ H. [. |) _6 a" @你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
: j; P( ^- R: H7 g' q% D2 T+ o我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 t( v( t. n7 T) J+ d

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 H9 m, Z/ k0 t4 Z/ H0 X# V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 o, ]2 K. y4 {; L) [; `6 Q  V/ N
到底是谁病态？
& q% p: c# ^) [6 c+ b& {
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
$ e  w+ N: H& Q9 l
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

5 J0 X- m- D% A) n1 w3 T另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# w/ x1 H& u1 @2 U8 J$ a3 F, T5 V5 h

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! {4 Z* E' w6 I% M' I4 c
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! q+ {/ j9 v" H! W+ g
也太简单了吧！！

" C" \. v# h: z" s8 M. Y" X难道你反而观之。