为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; E) W& F6 [- ]# J! _6 @
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
4 C: \9 _$ ~' r9 R+ i2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
' z) ?& [7 ^2 Z
. c- q0 z* p9 T1 T+ c以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
$ O8 ]. s2 k: @: X+ H$ q
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 `3 r' f5 J$ u! p9 Z
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! D8 w2 b5 J1 ~6 c! n) k9 E. u+ @) T3 T8 H
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! P8 A, f% {3 ?: h# g2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' T8 S3 Q$ n4 o/ ]( \6 w
3 M( ^3 S0 x  p
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" L  D4 y* X/ Z* k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( G3 T0 B( {; z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
6 d1 C$ w$ [: V2 D  m4 I' ~谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
6 s* f+ |# m& m+ O2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
9 g" H: G$ `5 Z( ~% {不要把歧视说成是窝里斗!
7 P9 u5 o( O; Z移民生活----Life of Immigrants
( t3 `! t8 [# s4 H$ U: H让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
- x  K; n. d& e谈房论地----House & Land

( X4 ]# Z& |$ H) m5 g9 S( \其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 p8 _3 k* ~& t, d  E
( d5 I7 S0 z: M1 e
为什么现在不是买房的时候？
& v& X% @$ p8 T8 {1 @& m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" C& R7 O' Q- ~4 u; L
9 t- q+ r3 U  E% W! G+ M( i收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
& ~, R: Z- T( H) y% _0 t1 c4 h


" u3 `; g$ J, q为什么现在不是买房的时候？
' B4 G7 c% o1 B8 q7 K/ a" S" v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. z. m! b  \. e5 T5 c8 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
7 O4 T4 K2 u6 r5 m$ r5 p谈房论地----Hou ...

+ N1 G' o) L& ~: x
5 N7 ^/ {3 A% H3 a; t8 I- p忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
/ {, D: L4 x  ~. |: Y. T/ ^0 x说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
6 q  Y; l& d0 Q- f% N请问：2003年一月份的平均房价是多少？
5 ~: |* G8 N5 T/ M9 b  VRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
7 ~$ x' C4 P  g3 u- C1 F: s我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
; H* t) Y8 _1 A& E3 M2 ^$ }. J楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ U; J% z' @9 n$ x2 W% e
6 c5 C! i0 N7 Y3 ^不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! e1 Q$ @6 p; V) K& k3 |5 ~
6 }" e! q1 n1 H1 l& E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 v" Y' P4 q$ `6 f& i- d
# g2 A, B$ V* ?

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
) W" M6 _) w! l6 W2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2 P+ F: I' A! @1 [. i3 Z6 b( n2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
- h, n, d0 a3 L1 o. Q这个结论怎么样？事实就是这样。"
9 A$ F  S; y- `+ b" Z, I
# S% G& L; w0 U现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
( X! @5 J% [1 q% k+ _1 R1 l0 ]9 |说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) Y5 V8 l' w1 W; I* H$ b$ z5 I
1 z, S4 z1 Y' \$ d
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: w7 @; c0 W2 b- g3 y8 w; S$ Q5 Z7 |
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
/ \, K+ T4 Q; g( x) C# F4 f3 [+ ]说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, Q% `8 N" L4 Y( l
' ^9 Z. Q2 Y# c9 {是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
& {7 s  M, Q4 s8 ~" U& s
& Z: d" k* L+ `5 V3 l6 Y6 L也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
; X! i4 f7 J3 o% ]
" x. q, \: L% l; T$ B
: N9 i+ U: N" B4 A) ?! I我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% `; I; M4 s2 f- P  U, T8 j: J

; T, h  l, J( f1 r" G' }请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

# n2 t: g; a# t8 B我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 b) ~' x1 W) ~& M3 }  L

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

* F0 ~: d# P  t& Q/ z! J也太简单了吧！！

* z- V7 G) ^9 x- {# V3 n
4 V3 H1 c! T+ z6 ]' O房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
( A" x$ r8 z/ d) T

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. S2 [0 d0 }0 [6 V+ P大家看看他回贴就能了解出来.
# `) _" |3 c4 h. A$ }  r' I* K我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ y) l; s1 R$ k6 P, i9 `
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 a9 T: G' E/ m: I3 r8 j; D2 }, J2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
% Y" }% E" g# B8 ?* _2 x6 N2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, I' v( [. p7 A6 j6 X) K
0 u% H* }$ J# ^# n2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
& O% Z4 ~# ^, c. {2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# P4 A# N2 o+ O' w% K  l. \. I& F/ l; W2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
, Q* E; J2 W5 Q4 u" F
$ N7 I# }" y+ s# rratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
# F! }+ v) Y' F, X$ O+ X
6 X% R6 K2 g6 d; S7 B4 P再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
  {$ l3 ]# Y- Z5 x
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
' O- B8 [4 n! T
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

  v+ X& h7 `6 D. V% m我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 O' I2 i1 D, V/ t7 b你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
8 Z8 S+ h* o  j; r, Z我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

9 Z* c" o3 w; ^( F7 C2 |3 `/ ~. h你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

( P% N2 L: |# [" e2 i
到底是谁病态？
% C4 B4 [1 ^/ _) C0 Q
( \1 I( H3 {; l4 ?2 c我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

# f+ [! L6 s* M0 f% p! e你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

/ z& E& D/ G2 ?; }另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, c5 f* n% m8 T( q2 n9 @$ C0 U
# U! B, A0 |/ j2 L
; K# _" `, Z9 m: ^' J是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  X5 b+ Y  q( {. v4 a
也太简单了吧！！

难道你反而观之。