为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

9 z: V8 s( t; h" I2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
: f4 t; k$ l# v  B2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

! t5 x; b* [, r$ g6 c结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
: V! s8 [4 r" {0 T9 [
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 q% |- G& ~: g( s2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
+ `! t7 W1 d7 ?' [2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

9 s$ t) {: h6 ~+ {

为什么现在不是买房的时候？
  E4 a5 j" u  L# Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ n$ y- R' L* g4 d/ [8 o看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
) l3 x$ _5 @2 c" A0 F. u移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
" }# i/ d$ `, D
! |. H- }' I4 y; p9 g其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% \6 w  V! @( D2 O1 s
# X; C2 @, g5 F& q' F/ Y; p

' r2 z' U, Z; i, Y为什么现在不是买房的时候？
" D* t! ]& V5 ~, Z' O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  C& k! p2 d& |+ y- P一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 v4 I  Q& R( m' [& t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! f6 n4 H$ r% F$ z" s看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
% l- E7 ~+ [/ s2 ?. ~7 `* V9 o. ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; Y+ h( x5 U# l' ]

+ ]5 O; H# u9 F
为什么现在不是买房的时候？
) H* j8 Z+ ]5 ]! {( ?9 h% t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ M) d+ Z7 ^) d8 u谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 C: f1 x) I  ~% R看涨派帖子的几个通病
& ?0 W6 |: i. E4 Y1 z谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ U+ k4 V. O9 }- \( k/ q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 m( F4 B2 d3 v

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( N2 p  K9 X  A) n3 `
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* j/ [/ M7 f% V3 y4 I3 P1 ERatio是57%。

; I! L1 y+ X2 Y& I如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
# R9 S  p2 z% P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 J( D5 n- {- n0 b5 T0 f+ r
7 W; y3 d, F% `1 y" @恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
9 N9 a4 r( a' T% ]2 d; _+ D
5 q+ H* ^6 {; V/ `. e' C, t不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
5 k3 f6 @; ]! y3 S& {为什么？
5 ]6 x) |- z6 l9 c4 P* k5 O* x( d请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

# S) Z$ v- Z8 v+ }# l& A4 Z$ v如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

! ~. V7 j) ~4 l( l. [
' g/ l! b( ~6 D  B

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
! r- z( }: M$ V' Q2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
' w# A% }+ m  b8 V4 Y9 F& I4 Wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

) E6 u' {5 ]2 f0 a* n现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
/ T6 P4 t; j: p

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
* m- M5 m9 |9 L我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& k- I6 K9 B* U$ @, n: k* n+ t7 V
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  W4 X* g/ [% Q$ s" \  o; T这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


$ m& e6 |3 Z9 f7 ^( ?[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
) j( G; n- F2 @- ?% g% F% T5 R
& o- M6 _1 _4 U$ C$ t
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

+ o) |9 K8 ]' L8 a: }$ W8 P- |( H
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
  X( [  k/ _4 S7 ^
+ e; V& m: ?' j4 J% e
3 W7 o1 f) X2 p# `# e我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
+ O8 @' i+ ?4 B“这位同学 (指yxi ...

2 D0 \0 H* h6 s2 p1 T
% a0 _* a* E' t- F5 R
7 T" s2 h' P% R, A0 j9 l" r" c请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
' j  s7 B- A' |' w: @
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 E; p. [6 B! }/ v
, ^$ b; Y$ `! W9 U% |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 V( y& n# I8 V7 W也太简单了吧！！

4 A1 |! U: i/ Y5 z" v5 Q$ g  |5 T
1 Q  ?6 l" j) `) u/ ^1 @+ ~房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
; W% U5 q4 l+ V+ Q9 m7 \0 T/ A房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 j, H, \6 w) Z# b大家看看他回贴就能了解出来.
; d$ W' d* `4 B4 Y3 u" Y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  T  y/ C9 ~! Q' e* T8 p
5 p' D+ F' e* T: [1 V! ~我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
& Z% f1 o3 t! M. G5 E' r$ g% v
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
6 i+ N0 ^# e* F0 }* u2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
3 }" r8 I4 P+ Q: f7 s9 G/ d7 D2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" l3 ?5 D7 ^3 Q
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

7 B* B/ l* [& H$ u- o按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
1 e, _) s7 L/ B: q& _
4 C  L5 f6 m2 w4 I打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
+ d" [! W& H2 r. V1 |! O
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
+ w6 S6 g) m( h) }; |3 k( c5 t
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
, q2 `) I' [" Y& ^
) C! Q6 A+ {+ O' I( D大家多交流。谢谢。
& Z( }% t6 L2 C
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

+ C. f6 r8 K, p7 M/ T+ S# q我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; H* G% d6 F6 w6 c你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! x1 O& }- Y  Y1 c1 D5 ^/ f: P  ^我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 K/ Q- V4 k3 C  O
" w9 @4 S5 e- A: _( H0 x你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
9 U2 s& j& S. N$ \. B+ v- U不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ i  x/ h, ?4 a2 I  Q6 }2 Y大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  r1 y  F4 u; t3 @8 ^; d& R到底是谁病态？
: k4 |+ k, K3 @. }( C
" j' v' E1 H, }4 Q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

; P# {1 x1 ^! a/ g9 b0 W1 Z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
4 y  f* I8 O, l3 `2 o  J
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, b0 ]9 `/ T1 t( B$ `+ I' C$ R

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
# X( E2 Z# u  n. D- E8 x" D
+ w4 \3 m7 I3 u4 b
2 P" [: v5 O" J: W; }是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  ^( v, ^8 J# a& R8 r* f  L
( r( s9 ^( l5 U$ O也太简单了吧！！

难道你反而观之。