为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

0 P: j) [( o& k, a# Y2 D9 {7 q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) _  g# f0 ~& Z; ?6 Y5 v: W2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
; m% f4 a- K; A% z4 t2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
1 L" _: l, T8 i/ R1 F
6 ]* f* n! i# L% E' b! z, S注意：纸上谈兵仅供参考。
) i% _5 v& R8 Y$ C. G" o9 K

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
" i5 f) n2 [/ r: E1 |- z1 h$ z6 X
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' F/ j0 Z( E  o: }2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: P: t5 K" C5 c8 q' g8 {1 d
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ i! T: y+ N: }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 `' `" v  S# U/ |+ m3 X谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
$ b# J& o# U: h; f2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
: H8 C; z+ \* g2 U: C( ]2 C不要把歧视说成是窝里斗!
0 w" e: m; U$ y/ q7 Z# F0 k移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
, w7 x8 n9 K, r* ?# v. l; v
; h1 Q' @# |9 a  E" L! G3 c$ M) u$ q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* @9 Y5 b/ X3 q5 w1 o0 Q% j+ P
! f8 A' R' d( y) N$ _/ l4 c
; h) _& p6 S! y6 f$ g8 u
为什么现在不是买房的时候？
% c5 ~& _: R# ~; `: H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 W8 |( S9 V1 |! T: s  R, r看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

1 R0 |. @( T9 i  J# g) A. p
2 q! r$ V1 g$ G5 w0 r收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
6 f, M' I2 X8 B7 s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( Q8 {; \4 X, X9 i" z4 Z
# a+ Y5 L4 T( h- n& j7 C

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% {5 B( V  H; v! _" R) j/ R6 S* w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- {! _. a; w7 J* z! d7 }1 R看涨派帖子的几个通病
- R) [! a. W/ D3 C& E% j' M谈房论地----Hou ...

7 B7 |8 T0 I+ J/ q2 f
7 Q1 G) y9 a) b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  k" z8 M' K: c, s7 B# U说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; I! x5 }& \0 [7 O$ W* B3 u; j
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
7 @( C4 ]) V) R$ h0 K9 w请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- f5 F# O2 @' D( C9 U) G2 A% X, ARatio是57%。

0 r2 H& ^; W5 f" Q4 a6 w6 E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

$ p7 a+ B3 j9 F, f: m# i! X. I6 J恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& a9 ?4 @6 _9 A# b; L* f为什么？
1 I2 j, E0 K$ i请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 M' u5 i: W# k+ N& @" C8 s3 ], A  r- f

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

3 ~4 [6 e5 P' c% K  J( Q5 y- [  g“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 }) j; C- \; W3 ~2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
( u" G. r7 g- ]. l4 p( Q+ E我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( s$ D4 f- V1 C9 I: Xratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
5 M* L; C" o% g1 ]# `
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
2 Y& d. q! y7 e+ w9 I

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
& u9 g3 {6 l* r8 C" r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 A5 c4 J! P% b3 s1 m; V( y
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, y  y1 k2 n% Q7 o" q$ Q- V9 c

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 A5 w/ M7 K" o2 }: D

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
2 [' B' M9 t1 z, ?& V) m8 B1 w

1 k& S2 m9 D7 r( {' y7 E我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
& e& @$ _# b! m3 E3 T8 C“这位同学 (指yxi ...

+ {& X. Z" {4 W9 m' l

) N- z+ I3 Q4 N8 z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

- }7 V# A4 H; I) s! d" c( T我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
" o# d/ v6 {$ s) K3 M

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ ~0 w8 F+ ]$ ^* N. |9 {0 f% ~
" {/ E( Q% M' y6 y" ~4 [) Y' Y也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 U- u2 b% ]' m" }3 S7 s房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ J0 A6 N1 z3 z" S7 E# b

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( e* Q6 F' V- |0 h大家看看他回贴就能了解出来.
( X# U/ w( W8 `0 n- }' @0 G我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 W/ j1 ?  V3 }) ]9 f' u
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 t7 d* P  S$ T
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

; e+ \0 C  M3 \2 p6 E2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
( i+ o3 S& m" q; \6 @) x2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

( G& Q3 e6 Z2 T按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

. {, f; p( Y7 ^* @/ }打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
' B. g+ h- Q  \* @, Z+ J+ a/ n
# u4 \' e) R, b大家多交流。谢谢。
5 H* w+ J& {( q% Z* G& n2 K" P3 W
# b0 X7 S7 s6 t7 f6 h6 {[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 Z0 c, [6 @! e' D& ^% V4 a% {; V
% b. K; |, X' ~% G4 u我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

6 C7 @* u4 k4 s% `7 R) m2 C你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
& f) P% j# x% h+ d我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ f/ A$ i6 D9 {0 F7 A大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 P7 i" s$ U' t1 s. K& Z) J
5 d# `) D; m9 Z4 _8 U# Q' l到底是谁病态？

4 C9 L. ~: r: L! @- T我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
- f* C$ @+ U6 Z% ?( n# q" R
+ F( r9 C& ?+ ^# M你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 `! S7 K% O+ E$ n8 _# q
6 B6 ^. y: ?9 k% E. F. B( X' o另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

: y. ]8 Y" v& a2 O6 U
3 x) j9 H1 o+ U5 l4 d5 A是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% j- A) x1 a# Y! Y* P
! w* Z& U4 F. G) l: G: ~' u也太简单了吧！！

' l1 d/ @$ a, O$ P4 O  K1 ?9 A
难道你反而观之。