为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" D* `# z8 o2 t, m& H2 [: A- x) b
( W# u3 N0 K. j1 ^0 X2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
6 F8 R% @# E7 k7 {8 ]3 Q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 H8 O6 |% z/ e+ X) u# T4 E, Z! U2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' o" p' E, H5 a! ?( ?- S2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
; L, n/ F  p) D1 v4 M8 h2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
5 _" ]8 C: d& Z2 Z
  x6 r8 a6 \$ Z5 y以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

# u9 F9 B+ s& w+ ]3 e结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

0 K6 ]0 C* P3 ^- z6 \注意：纸上谈兵仅供参考。
' H6 i  `% u2 }6 Y1 I

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

2 J$ W& e+ d  c( E+ f! h其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 K8 N3 x9 A* N3 \' m/ b8 z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 i8 W+ s2 p+ l  i* k
3 Y* s& p( P3 q1 U0 [2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 m; l2 f* m! i8 m2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

" z4 q/ }1 N+ G" R( E6 C
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ Y: C: V7 S/ \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
3 G- d2 w  ~# A. K1 V2008年爱城房事将继续调整
3 v" e( r# e& d爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
' S7 v. A. U* `& [移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
$ g1 }! |$ O) B/ N0 \3 y( T谈房论地----House & Land

, `1 n; i9 I  R8 A& i; S- S3 h其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


  c5 w4 a2 Z- L& i) ]
为什么现在不是买房的时候？
% N# ^0 P% L! Q# J6 ~& ~8 V( e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& W2 M% H; D8 S" b! i1 q  n一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, `) w; S. r% _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 Y% N+ ~( {2 s; b, x3 i( M+ g看涨派帖子的几个通病
  a, m" v( C1 n: B, _5 P9 Y谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
( b' Q+ H/ Z7 t! V& k9 n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


# b* F  J. x. D+ S9 ?; ~# E
! y" p& M6 X( R为什么现在不是买房的时候？
% X" p' |+ \) }3 |( g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& J/ G3 }7 F6 l8 p4 a& G& y8 _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* L8 O: k; G) [  i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# n) Z" b& p3 `  o看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

- ^, M, U/ k: Y! _. T6 Y+ D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: ~' M0 m  K# h7 T6 J# M说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! A) _1 o9 q# _# j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

7 N' ^1 A6 B* e, k5 r: A8 Z0 m如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
# P2 {7 F1 K+ y# C* H% B% I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

* }) @1 a8 P& A5 j恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
- o- r2 R6 V- r& `) o9 ]9 \- N楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
/ q$ w& K% r! ^* d; A请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 ?7 ?9 l3 U( r- d
' m6 u3 n1 N3 M4 }如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ l9 h1 M8 U9 Z# N0 [$ a7 {
% `: b% ?1 j- Y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* d/ s# b) V" T% d2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
0 c% r3 v/ l; Q& f- g, U我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
6 k. Y$ R& A3 S) C' A这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
) Q/ _( |/ O! Q, t说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
7 G& c, _3 _6 R2 h6 [( s( H5 |这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


# [2 e: }* z7 P* |[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: D0 s1 e" V4 X  ]8 z! Z
. ]  r7 G2 h, e& x$ S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, K( g  |. I- ]! x
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
( i5 s% T, i4 e5 O) a  X+ d

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% n: }# p! ]5 B0 Y) O
8 U# C' P* [) t* F* L* r, u5 t/ G. \! T
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 D; b- `# G- G5 C; K
. X9 g, q# N7 L* b- M! j是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. I7 B  R) C/ I+ j大家看看他回贴就能了解出来.
, m5 v# `0 p# t7 D, G/ z我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! I1 \: J" }& P* T& V
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
- ]* t/ ~, l& k8 D$ g# S! M2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
5 w; X* j2 k1 ]0 R: I2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
  ^/ I7 X" i& |; z2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
4 D" E; x3 y! \( w& E1 t* o2 Z
/ m% {9 F/ P% S3 u2 a2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! n' m5 J$ e% Y/ S2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
" d# h5 r' R& K2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
$ [  }3 F$ _" k, n6 E* |' [2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
! b  D) D" i. [1 C, ^* {
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
) O  R! @. A% i  H: c, c
. r/ V( b  o* N, k) w! |  e打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
/ q) F) N8 t! |( V0 Q8 D
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
; A* U' K' G2 V, k" L
7 ]! l" N; T2 P+ [+ x3 X: A; b8 |; Z真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
& B6 x: Z8 S& d) H& i
7 y* T: B2 g3 d/ w  C8 c  E( W大家多交流。谢谢。

, `( [0 x  @8 T! S0 ?" L[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- J2 E6 V# F; C* X3 A, a# I9 Q
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! q3 {) n2 w) z9 a& Q
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
1 O8 b$ s, n, R5 ~" a6 \5 ~, D3 j我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 R  T) w7 l/ @我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  e% \. U; q- v* u4 F/ w
/ Y$ _% k( b+ [9 h0 o, Z2 b到底是谁病态？

+ {" \" [3 k3 }# \/ M我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 n& U& `8 F, r3 q
# y6 I/ O, S; J: d* l& Z! e你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
6 V7 o* e  [$ q8 ^2 X/ r. _( B- u
! k% y+ G" F! n! ^; v% f" R另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
3 `  z3 F( A# |+ d3 }0 T

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 V" i. y1 F# ~; F, S3 T  y+ K
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 V' @+ D1 e% h, u
也太简单了吧！！

, V2 Z5 F) }1 A- F: H
# Z; s9 f5 Y0 o4 k3 }) P难道你反而观之。