为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& G* v4 L& B4 }0 t& Y/ B0 H
3 j* w# j4 C+ n: q4 Z- ~) G5 Y2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
- y3 |! I' X- ?8 Y# r9 e* a- ]2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
  x; I  J$ K- U* a( |" n% c2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

' t! s+ U& ^4 O5 @2 g' j! j, ^% D以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
. E6 J! L2 X* B
9 z7 F5 L+ U" U/ p8 B6 F  m结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

! _+ L6 H, c7 R# {注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
6 ^4 e. l$ q/ F
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
9 `; c! G0 s, j/ Q# ]许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

6 _# @0 g. e4 r8 a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* `# r; T2 s& X
为什么现在不是买房的时候？
( @( s2 U7 v, ~" N7 z- u谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" @2 U" U& [  g; H: F% P一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ d2 R8 e- H4 \2 F) s看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
& M* L8 ]" D; k# ]2008年爱城房事将继续调整
* z, f' b$ w) e爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
* o2 G5 k1 R$ i让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
! S- b* l  i5 Y9 p. s" [- k5 `谈房论地----House & Land

$ A- s9 p/ d) N# ]6 T6 n& E其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 h1 q( l7 v2 [$ m, L

3 s' n  i) a% k3 T1 s为什么现在不是买房的时候？
6 {; Z# w* b- z3 w( L1 E2 Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ N# G6 C& x; ~6 @+ b一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# H2 ]$ K) f( ^1 F4 x# F2 t2 C0 n看涨派帖子的几个通病
8 v4 ^+ w, d" E, X3 s/ Z$ {谈房论地----Hou ...

% O& m9 ~; c8 x( _6 p. v. L) l
4 X- S* g: c( g1 X3 M收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

. O' r7 a+ j7 L  h) |  z

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
$ r, ~/ t' X4 q. n; H谈房论地----Hou ...

- v0 I- j7 Y- B+ {: x- t$ {忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

$ p/ V2 N! e7 i. A7 B& b2 x不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
+ J% ^, J' a9 \/ X1 Y- f/ ^" [3 N请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( m# t- w- _* n+ [2 c
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: }6 c' C+ ]" }; e* B+ e  P5 T7 ~
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
, f- y* l+ E6 e, ]8 \: s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
( S+ {: f& E6 Y' O2 V
: I* @* s) j$ M% k* W( ]% J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

8 @7 ^' @; D  @

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* b- |* ]3 x6 i0 u2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
0 h) C2 `. y1 L/ g! i2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
8 w, E( K$ K% D. g我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
; H% h: M$ d- J' n) }" S+ o" g) X说实话我确实是马甲,现实见过你.
% Q$ l7 w, [) Y, q* O" v; B我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
; l2 f  {4 \# Y# g  x这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% d3 u- _) g/ J( L0 r: y
7 N7 |3 O; E$ K* }
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
0 S% i5 A2 ?% c$ g7 F* G0 v

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

8 \8 F9 D# k3 u/ \是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

/ H; Z% r! \* L  K9 ]  N, o
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

3 z! F, D8 k$ q; e我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

- v5 U: x# ^4 @* n2 \
; |8 ?+ F+ c. V( k3 g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 Z* ?. {$ P9 m也太简单了吧！！

# ]5 T" D, a! D7 X. Y8 v) z! T
2 y7 Z+ y0 A  O! }4 y房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
/ O, c/ D9 R! L1 h8 V0 f5 c) ]5 T房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
0 q5 A6 a) v2 P3 C3 U我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 l& ~% r3 F7 H/ n# a
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

/ u$ L5 E7 H  Q2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
3 v( z3 @1 Z$ n* p$ u! g2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
# K5 F! K% ]: X- K; x- q- [2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
1 g7 _, p5 |! w* L2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
- c6 x/ [# V, P2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
& ~+ R1 _' G) o6 k
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
6 L* q1 ^6 |2 j# g& m# z+ G6 _2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
. ^, n' O" f% Q8 P9 K, X2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
6 V( |0 A  A+ z: s- j- D4 a2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
! w8 z' l1 g4 Z7 T/ k( l
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: n5 l1 X& j0 W( W6 ^- u, r
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: i& E  Z4 j( E
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% G% w( |/ r! W; c' k
& {9 J7 U- @$ S7 }% g+ Y9 e大家多交流。谢谢。
. S8 V; V$ [& l7 j5 }  t: g! G, E
; ?+ J# c+ o' t3 _) d1 Y; A[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! t( N. U# M* W- d5 Z* `
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
" r4 t# J9 I' o8 {# v# K0 G我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 e( x* ~0 Y; ^% }' J" h" P4 y
) c5 _4 p$ x* y6 A! F4 L: I你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
: _. U( L& Y' ?$ ?) [# J不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# |8 T& b7 q* h5 w! K$ z6 [% P4 T- t到底是谁病态？
# J' I3 P% L2 o: ?& f; F) ~
- v$ s4 |4 z8 z: E/ B我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
6 e! z. B0 S* H/ E  r1 h) y- b' [9 Y
5 q* s" ~4 v8 v2 B8 B& m& a你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
; o" E# D5 d" I( F2 X+ Y4 s

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* R; T6 l" A( ~/ x/ B$ J8 v
8 D+ S( J) k5 M4 I2 Q1 ~+ Q& U7 @2 r/ G是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

9 r- q" X* u) N3 Z  O% O- G难道你反而观之。