请教Monster?房子升值后在用LOC借出来

cxzcs

请教Monster?
7 U0 {2 |2 O( ]2 M房子升值后在用LOC借出来.LOC是怎么意思，如何操作呀？

Z

line of credit
; ?  W& g: c  X# d6 Y去跟银行谈

牛眼熊心

line of credit对于房子来说，就是拿房子做抵押，银行增加贷款给你。比如说你5万首付，15万贷款买了个20万的房子。现在房子价值40万。那么如果你需要用钱，比如投资，装修，度假，那就可以到银行去对房子再评估，如果银行评估价值40万，而且你的收入符合增加的贷款LOC的话，那么你的贷款情况如下：

  f8 X6 Z: E, r$ b( W0 X0 }1. 15万Mortgage贷款
" M3 S7 ]' b+ ~  S% m2. 40 X 80% -15 = 17万。 其中80%是你的最大比例贷款，减去你15万的原来贷款，就是你的LOC额度了。

当然你也可以做re-finance, 那么就是40X80% =32万的贷款， 你增加了17万的贷款，但拿出来了17万现金。很多人不拿现金改为LOC的好处是，LOC可以想用多少就拿多少，少拿出来的不用交利息。比如你做个17万的LOC, 但今年实际只用了2万去花天酒地，你只用付那个2万的利息，而且随时可以还进去。而re-finance拿出现金后，你增加的全部贷款就要每月还贷了。

兔宝宝

我还想问一下Monster,是不是通常re-finance的利息要比LOC 低.
# A$ k7 M) T: I* Q( w如果要做一LONG TERM 的贷款是不是re-finance要合算一些.

cxzcs

哦，是这样呀。如果这个房子现在是出租的，如果我选用re-finance。我想把这个17万用于其它房子（自住）的down payment。是新贷款的所有利息可以抵房租的税还是原来的15万所产生的利息可以抵税呀？

王勤

我来回答,可以吗?
7 A2 r) \0 F, ?! P; h+ p这一种line of credit 叫Home Equity Line Of Credit, 简称HELOC,就是以你的房屋为抵押,获得一定限额的贷款.在法律上,一般的房屋贷款是第一贷款,这种贷款是第二贷款,你卖房子的时候,如果第一第二贷款还有余额,律师和银行会分别清偿债务,你拿到的是之后的余款.
! L8 e* i; d: z我个人认为HELOC有以下的优点,
2 S' S0 d: P7 x( z& u一是提供了使用资金的可能性,有备无患.
) O! w9 J& i) c8 |$ H, H& ?这种贷款批下来,如果你一直不从这里拿钱,那就没有任何的利息,贷款额度一直是供你使用的,一旦有需要用钱的时候,就跟从自己的帐户上拿钱那么方便.
2 m; a, `' X. x$ ]$ |) q二是使用方便,计算单利
这种贷款帐户就象你自己的存款帐户一样,没钱的时候就可以取,有钱了在网上银行转帐就可以还回去,每个月最低可以只还利息,没有还款上限的规定,也就不存在提前还款的罚金.至于利息计算,一月一计,不象一般的贷款是计算好多年的复利.
三是利息相对较低
% C0 e8 d% d; V; K3 d  C这种贷款的利息一般是PRIME+1左右,比一般的贷款利息要高,但是比起信用卡贷款和一般的信用贷款利息要低很多.我在使用了这种贷款之后,已经决定到我的普通贷款到期之后,用HELOC置换,增加资金使用的灵活性......
/ _1 [6 n- y; J7 H! t$ Z2 `不好,孩子哭了,回头再写.

王勤

也不知咋地,这段时间特别喜欢写东西,来,接着写
至于要办理HELOC,各家银行应该都可以,一般计算限额的方法如下:
- m' J  a3 o) d- w2 [$ \. {房屋市场估价*50%--80%-目前第一贷款余额
50%到80%之间,由银行根据你的收入情况和信用情况来具体分析具体决定.
你可以先通过电话与银行联系,约定与某位业务人员面谈贷款事宜.当然在你的开户行或者贷款行办就相对简单一点,因为可能可以少提供一些文件,但如果其他行有更低的利率或者更高的额度给你的话,去其他行也是可以的.为缩短申请时间,去面谈之前,你需要准备以下文件:
  O% N; J& _9 m6 f, V" P1.你当年的地税的STATEMENT
/ p( I; Q" N9 m% }) ^: C4 {6 Q2.你的收入证明,如果在这份工作已经超过一年了,你可以用工资单做证明;如果你想把OVERTIME也包含在收入里面,你可以用最近两年TAX ASESSMENT作为收入证明;或者如果你是在你的开户银行办理,每月你的工资是直接存入帐户并且波动不大的,你就不用再提供额外的收入证明
1 |& e& l5 F! Z! R3.你房屋保险的STATEMENT
) D! F) L* g- _, B8 E4.如果不在第一贷款行办理,你还要提供目前贷款STATEMENT
4 q+ M9 G  o; E& J- _6 h/ H如果文件准备得齐全,房屋手续又清楚的话,一般在三个星期之内贷款就会办下来了.如果贷款能办下来,你发生的额外费用包括法律文件准备费280刀,还有,如果银行需要人到你家现场评估房子的价钱,就还要交230刀.前一部分的前不容易讨价还价,后一部分的钱可能可以商量.
还有什么?......好象已经蛮全的了......休假在家已经七个多月了,业务生疏,资讯不灵,如果有说得不对的地方,请专家指正.

牛眼熊心

原帖由 cxzcs 于 2008-2-4 13:44 发表
2 K" _6 n6 {; X9 A& Q9 T; v0 r哦，是这样呀。如果这个房子现在是出租的，如果我选用re-finance。我想把这个17万用于其它房子（自住）的down payment。是新贷款的所有利息可以抵房租的税还是原来的15万所产生的利息可以抵税呀？

5 j' J( O& @8 V9 I- Are-finance, 那么原来的贷款就做废了，一切以新的为主。按你的说法，出租房就是32的贷款，全部可以抵税。自住房本来就不用交税，也就不存在抵税的问题了。所以说出租房最好是做re-finance, 这样可以最到最大抵税，而且贷款一般比home line of credit的利率低，一般Home LOC是Prime, 而mortgage有一定的折扣。比如prime - 0.5或定期。
* D4 c; z( G7 M
同时谢谢老王的科普工作，确实落到了实处。

今天闲着

line of credit有的时候不同的银行会有优惠，比如可以给你和mortgage一样的折扣。
+ A3 a  s9 h( W
所以要经常关注各银行的信息。另外，和你的银行保持良好的沟通，最好有固定的银行业务人员帮你理财，会有好的收获。

比如说，如果你需要保留现金作其它投资，但是需要买RRSP避税 ,有的银行会给你prime减1的优惠贷款，使用期限是一年，这样你既可以省税，又多了2笔一年内可供投资的资金，（假定你有现成的钱去买养老保险）。多和银行的专业理财人士联系，他们会在有适合你的优惠计划及时提醒你。省却了你多方打听的时间和精力。这里的银行服务非常好。

5 A( o# L8 S6 Y1 M- w; g& s个人经验是，小的银行收获更大。

pchell

很有用的帖子！

今晚打老虎

多谢楼上的各位普及知识～
" y1 W* i/ G7 ]0 Z+ t* M
- p9 P$ M* ~3 l如果没有房子作为抵押，怎么申请LOC呢？

白水

好帖要顶！

jiating

你的信用和工作。但利息通常要p+

veiclee

看了，还是不懂

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