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给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

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发表于 2008-1-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)1 E% s5 O' @7 h# a
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.- b. R5 k4 z" B2 o4 K1 I2 U

) I8 r! A( M" b  y! V: S- r) p要比较这三个投资问题,先要做几个假设:  g/ J1 p" c( q* W8 r1 i7 |
1.        假设有2000元存款,这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
: v7 `0 L  |2 \5 O2.        假设Mortgage的年利率是6%(按月复利), 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%(按年复利)。9 k$ T9 _) B" o. a
3.        假设小孩今年出生,18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
- |6 P1 ]: f6 A* A4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
; d0 ~4 b* _. r7 g- E) Z0 t) S( g6 F1 E& J
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后,你的:
* y3 R3 v: u5 H4 _
! c8 Q: P& h( C4 g0 Q# n6 MMortgage可以省利息:2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
* \# g1 y7 c* [. ]: FRRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
4 T% m% M# R" n, }+ b. W% URESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 71271 K1 w. G- ]8 T# u* {

( Y8 O2 m0 |- K, n2 o" J7 |那么得出结论:
  }6 S6 E7 \  I" Z: E/ E0 r1 I2 ?) |1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.# C  X% P& r* r; V7 _
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.) ^8 S, E+ x% T) ?# |6 L1 n
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来,拿出来就要交税,可能还要等18年。现在假设18年后退休,那么可以拿出部分免税,部分交低税率。
- }3 W: e$ E& A7 ]7 z: k* p4 Z
" e+ B0 Y6 M$ p9 z, W那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
4 Q) R  r; @9 {/ h2 g% g& Q! o- t: n) w5 j
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 14:44 | 显示全部楼层
问题的关键是,你的投资收益率是否高于贷款利率,如果是的,就投资,如果否就还贷。
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 楼主| 发表于 2008-1-30 15:34 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。# M  B, i3 Y' h9 Z2 q- t

; L% d, t0 w5 D0 l  a% a9 U至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:
( ~- |' h2 b7 b0 t  |# H
' f# D' ]) b4 J: {你省利息,2000 X 5% = 1004 y' T  A8 Y. V
付利息, 2000 X 5.75% = 115
# {  X8 l3 z" ]- f: d# g( H7 W股票税前收益, 2000 X 10% = 200) V: ]# T1 Z3 P/ ]- Q9 k
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 1831 U7 v; N+ u+ i
实际收益183+100 - 115 =168
1 A! y: Y" ^2 k# p" j1 J
4 d9 ^5 n$ d  i$ a而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
% e' c- W% @6 N0 B" G那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
4 ^2 v7 A( P3 \如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
: s& R9 ?$ W2 w) T& @, d/ U% K: P9 Q6 F2 _; y3 I$ P
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。: |9 C3 d8 @/ Y% I1 D: a
  I* Z7 d1 H7 g0 C' S) _- N
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。" _8 \3 `: u! ~3 K6 C$ q
4 t' V# }2 n- M9 z* r/ P
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183

. g: q; t9 D" ^# ?* G- l$ u: A
9 c9 N! ]: K( a& m+ [, b你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?7 L2 n/ `. C% l
" [+ x% G( ]( i$ ^# H
如果是这种情况的话,应该是:" v9 h) s2 `3 o
Taxable capital gain  200X50%=100& b# Z2 L2 [: V/ f' Y) Q
Interest expense                          - 1159 e; C/ d4 c! v( Z/ M
                                                          -------8 L" b6 j( Q# ?" w
Taxable income                             0  can not be negative
6 A- {8 ?+ K$ [/ E9 T, n. [% ^, }4 \
税后收入:200+100-115=185  l. K5 w. e3 A* V
1 {/ p: ]9 b& y! U4 a
另外,提醒两点
. v6 d# W6 O4 C2 o* X# i' H1,RRSP额度是可以累计的,就是说,我在供楼期间不买的话,供完后一次买也成,如果是这样的话,这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此,先买的话,差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间,按5%的收益
' @! f3 O2 f" N; j6 l
7 t2 c& \. ~9 O) U2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
2 |4 D1 u+ \  f" h4 d+ k, S1 f; J& ]6 B
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:42 | 显示全部楼层
楼上都是高手 ~
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 楼主| 发表于 2008-1-30 17:25 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
5 W; K5 n/ T( }
3 W  Q% k, `+ p, v( n- r/ U0 {) O3 i0 c. d; c  t! H4 H
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?. h2 m$ C  M/ \; i6 F0 n

2 N1 H8 y4 T7 T' |" W7 j如果是这种情况的话,应该是:
. S4 }! R! ]+ \& CTaxable capital gain  200X50%=100, X- p" \+ [$ X1 z* a8 d* I- M
Interest expense                          - 115
9 X% Y1 y7 n% H                          ...
% F3 ?" Y6 N+ \
算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
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发表于 2008-1-30 17:27 | 显示全部楼层
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2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
8 s4 p6 u) G/ L8 i/ J# O$ S

: ^- o; i& q# m; y- `  e假设股价上升为A,不买RRSP的cash flow为:8 W3 M  ?8 ?0 k4 S$ ~* Q, b
) P1 t# B6 Z) u" L' C3 U
2000A-(2000AX50%-115)X40%+100-115
6 S& V4 `9 d' G* h% w% `9 l) S5 I: t
买RRSP的cash flow
" [$ H8 ~: v8 S, j" V; C2000A/(1-40%)X60%-100
. z! _9 s4 B% @: F# `% }5 z9 O( l' k! e( ]2 m- d$ Q& \
计算出A=32.75%,即,如果股价上升超过32.75%,不买RRSP会更划算,不考虑dividend收益。
) Z8 P2 I5 s" I, f5 R
' ]9 p9 [, a3 o8 H# w, b[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]
大型搬家
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表 + x) Q, e* [" l. ~0 T* b, W$ g

, G* x) ^; b; @, K9 ]" X算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?

2 v. ?/ \0 g0 Q6 E2 e" ]; L1 ]
% a3 |. e' V' e, ?5 ~7 VTaxable capital gain当然是这样算了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-30 17:33 | 显示全部楼层
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。
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 楼主| 发表于 2008-1-30 18:41 | 显示全部楼层
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原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
8 K2 P/ V) b4 @8 T( y* C
* L; }0 T& q) U
- E  Y4 j" j! Z. R! R" dTaxable capital gain当然是这样算了
( k6 L) u# t9 u5 g8 m
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
理袁律师事务所
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 19:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
- v5 P: L" |2 a
$ c- Y4 S7 f2 Y8 E$ d9 X' ITaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
$ r7 e. U4 o; w2 E

: y) F! R/ o6 f3 _+ d, T1 q5 {你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。6 b$ ^; O# A0 S0 S/ |' b
+ s7 f$ T, G5 \/ p
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: z/ X. i  x% n! L' y+ U+ g
9 m* `& V9 s/ `6 C1 F5 O) R0 j搞清楚他们的关系
: n. b! H8 e. ^" o8 C
7 l% b* L# f% |" K. g( B# @[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 19:29 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表 * a; ]* ~9 u6 X! x9 q

5 i- ?& ^3 e. T3 }+ _' X+ u- {1 g
- R% U' l1 b6 V你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。# o7 l. Y  D! t

% m0 h; H1 N4 @0 E6 S: i如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: I9 a' H4 G1 {7 T' h+ Z' `2 S0 H; u5 I+ {# N4 C( ?) G, ?% W8 {7 f
搞清楚他们的 ...

8 C7 s: ~- ?, d. Z肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 20:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
  S, y, a% P. T7 h+ M
/ t1 l$ ?2 n* ]9 S2 n" h& i肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

9 S0 }# i: w* V5 B
* q+ T; c: p3 w4 `; w你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头( C4 [* H0 M# N

) b; @4 H& U/ p- g2 t1 `; v* G! M[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表 , P/ p3 d! D3 }2 w- S7 X% ?) K0 _0 h
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

- s$ L+ V3 }3 h3 h$ x! G4 o) l目前来看, 出来您和俺, 其他楼的好像都是高手呢 ~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 22:42 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
) B0 n+ r# z/ u! X, c5 g* I, i5 w9 x& I# n: G3 Y! _
- Y1 d1 @; y, K& e2 p1 E. _
你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头

1 C8 b( z) H* O  _% C$ m" ^: ?按你的算法,你在股票上赚了200, 付了115的利息,结果还能报captital lost, 你不要太肯定了,要不让权威人士精打给评评?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:23 | 显示全部楼层
大家就别开火了。
' s  K+ e- l  g% T5 F+ ?- |2 Z% \  A
在利息这方面,如花是对的。
) j/ Y; f3 \9 m$ d7 k& e% f( y% s4 m3 z+ O/ K
最重要的是,interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话,你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候, 罚款+利息。   请留意!4 x1 ]' _3 I. R2 p  U

' f- S4 Y5 o1 o4 Q还有,你说的Mortgage interest, 省回的利息, 你没有计算当中的 opportunity cost。s4 c( N, A# u( J( B
  d5 }8 }# v# s
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:30 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 08:44 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
' d- D8 {3 r9 O% Y6 U
. z2 T5 T* t/ p$ a+ z0 ?. {
5 q& a7 l, J( c. y
" V% o1 K. @5 K5 C1 I/ F8 v5 k. P
哪我考过了In-depth Tax course(加拿大最深的一门tax course)就是门外汉?
- s: w8 l  r$ G. \! b; A那不是capital lost,是non-capital lost
$ Q8 o3 k$ i% K9 n
我不是选金融的,只是按照常识来判断,我尊重权威。
* r1 C" }6 W% s  G1 i$ x% J
3 R& M" d0 ~8 N$ O3 ]但是我还是不理解, 你投资赚了200,贷款费用115,结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税?如果真怎样,你说的借钱投资还真是好方法。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-31 10:13 | 显示全部楼层
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
3 S1 d$ {) j' d/ Y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
* t4 _4 d3 }7 s% B: U: x; |) I' ~1 D如果你有理由解释,你购入股票是为了赚取dividend收入(即使没有收到dividend),但因为股价上升了,所以卖出赚取gain,我认为这也是可以接受,当然最终判断在CRA。
* F- T+ |' F- a) _- X还有,如果贷款是为了投资某股票,而后来卖出了股票,但仍未还请贷款,这个利息是否可以抵税,这个是争论之一,有案例认为,保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税。
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发表于 2008-1-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注中~~~
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-1-31 10:40 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
4 q# C2 L: A$ einterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
6 L9 Y) y, z4 }3 i3 Z一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为1 V* b0 q% n- r7 P2 Z/ c
如果 ...
3 ]4 x- K0 O/ g& T4 F1 Q
, T! L( k! K* O4 i8 M
用quicktax 2007证实了一下,填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下:
  a+ @; ~( ^; p& F( a; l4 D# A0 _7 A& Z4 h& B. k
Taxable Income for Monster  6 Y" r9 k/ b; f3 o3 L; C! w8 m. @
Total income   100.00  1 A7 ]: V9 {0 q- K* y" o, W% d
Less: Deductions   115.00   
; ~2 x& y" f: y& ~9 f! H! wNet Income   0.00   9 j" j) U3 H) k+ L; S' W; a) p' _7 i  E
Less: Deductions   0.00  
1 _- }! O/ V3 L; j  u- ZTotal Taxable Income   0.00
9 h$ }. e& x9 k5 v# M4 V- Q8 a7 d) w! a  {" E
说明如花是对的,不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income,没有提到stock的capital gain.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:56 | 显示全部楼层

三楼板凳的帖子计算有误,应该改成:

同言同羽 置业良晨
回复 沙发 的帖子
3 _9 J( I6 e5 @- P* t+ K我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。" [; m! W3 A; C' u! N

$ x6 r0 J) ?" B) P- u至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:8 W/ T+ q- {" w! D! W0 j) Z

5 @1 e# p. U! Y* J( O8 Q" T% R7 k你省利息,2000 X 5% = 1008 x8 o/ U, P% ?1 c
付利息, 2000 X 5.75% = 115
3 ?# ?5 k; v4 B# V9 N- w股票税前收益, 2000 X 10% = 2000 a3 G) m! H# f+ h- c( U: |/ s
应交税:为零
' a8 h# x( J- U8 n6 s8 b股票税后收益 2007 L+ k1 x) R# y# A/ D+ h
实际收益200+100 - 115 =185
( h. }  L& f4 ~  Y% Y; j& z. G9 [
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,, y7 [% j! e0 q$ t
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前% I3 q* o. T" @7 i/ _" v
如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后* s, g: v/ N' s! H* Y

; C0 [2 j' _2 q% E还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。+ P5 Q" G  K7 ~) B  b
9 |9 C& @, b# o9 ~% N
如果股票投资收益大于10%,比如20%,那么:
6 o7 N; G! c" V7 B
, G/ H6 n+ k8 m2 ]你省利息,2000 X 5% = 1004 k# |4 M( ~4 }
付利息, 2000 X 5.75% = 115) s# _- N6 b, M: `
股票税前收益, 2000 X 20% = 400
' ?, Z) E, I% o应交税:(200-115)X 40% = 34  ~% m8 p/ d& i# O) o
股票税后收益 366
- a& y7 p; M  `实际收益366+100 - 115 =351  x4 N2 V$ Z) m; `  k* t- l2 u
; P: t4 m" q/ h3 I/ z: K0 Q& y7 |
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,3 n- i5 X1 I! `0 B% I
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前& R) S$ u8 c0 I- C* u6 H3 k
如果把这税前的钱拿出来, 666 X (1-40%) = 399 税后
& P0 }( ^4 p6 j( I' o
: ~; R" N8 q. U7 `3 j, }! q0 e还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
6 F/ s7 C6 I% _  A4 r' V7 E5 ?' r/ _2 h2 D2 \% }" `" z! S
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
大型搬家
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。) Y1 J1 V% r( B  _) p+ U
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表 , f' e) g$ O4 S" P! w  m
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。; `. o( ^  z1 s% q7 x# z
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。

1 k6 q1 L5 ]. v8 e& D  Q6 f* d' z+ @  w, C0 k& I1 \
着个比较通俗易懂
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-31 14:47 | 显示全部楼层
关键是这句' H% g3 K, w+ C! t+ {9 m8 a
“保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税”
6 Z8 z3 N2 R6 j9 V  s; C* w$ A; e2 S7 H! F
对于这个税务法律,可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
  p: m- h$ o! y& L6 g( C( G2 i
* E* Z) i- D, l* j: c4 p$ Y2 p: d' o至于一般人, 假设有人买了投资房子来出租, 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子, 有人将房子租给亲人收取非常低的租金, 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦!
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6 h9 L; [4 x4 F  P- Q3 r) m& r9 G[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]
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发表于 2008-2-1 09:53 | 显示全部楼层
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