给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
8 u5 \6 |( ^6 y! q6 q( j又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
; E+ I$ o! J8 u! t: z! ?3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
* A: b- ?: M' X
4 U2 L0 D3 K7 ~) JMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
9 b$ t/ |- |! b( C5 g+ iRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

; ?/ L$ L6 U+ u. m% l* l$ U那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
8 c% G1 P, b% x4 o. A6 p1 N3 X2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
4 @8 o( V: s  j5 w3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
$ Q2 H4 Y: O8 m7 n) z6 C
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
% ?7 G( s! u( m" d
0 B% |/ I8 H2 D' q# k' A[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
' e0 e& S% A* a/ f
' R9 g; V! a8 A/ Y9 ^* |# {$ Q1 N至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
, z7 A1 v) R; X- U- p2 Q
你省利息，2000 X 5% = 100
% w( @) J1 ^$ Q  P. R* `付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
. H! v+ [% [) l. r, d6 R0 D股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
' [( b( }. R- f: i. `那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
2 A/ f$ f. I" C3 y
( y8 J6 m, O& X# z  }3 W还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
  ]  e$ @4 [9 B6 r- C5 h! _
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
" Y3 M& A' O+ K1 `, M. C- }
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

+ J& r+ S: A! @1 }" b, B你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
+ i3 _  K- v8 _) `! @/ T1 T) bTaxable capital gain  200X50%=100
. I$ Y1 K" x- N, {: b# j: G  }' vInterest expense                          - 115
                                                          -------
0 r2 a& a; S- B2 q" O Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185
- ?) v2 I0 ?* D! {% B
; ], x, \0 L+ o, V4 E4 o- q" k另外，提醒两点
2 a1 l5 h* d1 d$ W0 H1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
& V) \% r7 z6 {9 G6 a
, f, _2 J8 m% j& V8 G/ }! X, C8 g2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

# H5 Y6 W; ]  u) u" ]6 Z[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表

; P1 Y; }. K2 x% {5 Y4 R- v
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

' m! P. z2 K- v" S6 C$ O& ~如果是这种情况的话，应该是：
5 D2 Y! |& I" H4 ^* dTaxable capital gain  200X50%=100
- m" @! g6 c+ c- {# cInterest expense                          - 115
+ ^& f  Y" |& }                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

, J+ H6 t1 g2 {* _
, v- i8 W" t$ x& ^8 e: x- `假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
* ], L: z8 e6 W  K
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
. S" K7 ?$ [7 g+ b& Q5 O+ Z
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

2 n1 B& X/ ^) @& |- {# k) t) B计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

5 h% F' E( r1 i; u9 A% q[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
7 U/ c! N# o7 A7 U5 D4 y
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
, J0 m1 q1 p% {: X0 C4 N. |: l

Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
& e) g. B# r7 k/ m
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

% O& ?! O" k% u6 g, B你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
, H0 {9 T8 V' J7 \. @$ X/ F
; P3 E8 D8 N& V; H$ q* z2 Q搞清楚他们的关系
' g; K; x. E5 _( y
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
# D  p3 T3 _( [8 F0 {$ y5 G
搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
3 ?+ J) u' G; P  Y+ {5 E
$ w: h# Z+ J$ m( s( k& W* ^' f肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

2 \2 t+ D5 v2 H1 N
; Y; p' |# {" U% w9 h1 f2 ?你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
: I. R( Q+ W9 J, z4 i
& K5 |; o  C2 y3 \( Q5 k[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
$ O. Q$ w8 Q, ~' K/ p8 @& w楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
. @) T. ~' a* m1 x/ V9 r

* Z% M0 w/ D+ R: s( t你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
) A! M% N7 j" l7 t% }
7 Z1 w& Z; m- r) u! e/ W在利息这方面，如花是对的。

: {! h: o: V5 ?1 c$ ]+ ?, @最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
1 ^. M' [+ H3 w8 j
' \5 u) }! i1 E" z9 D7 J还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

( D- F: _% e3 P[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
' Q: Q, T5 A& T+ e) v


6 Q; V; X4 b4 ]3 t; R9 F0 C" ?
5 M  f8 p" @2 J* G2 h0 G哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

2 q9 R3 U7 _- i& l6 ^: }4 G我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

4 r  v! @3 h. u+ R- F但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
* O0 K5 U( _- g& p& _如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
0 V2 _' O, {) x2 ointerest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
) U. h" `% D# h& A& U6 Y! [一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
  z6 D( \0 g  b7 H0 y* `: {+ g如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
8 L! r. X2 a/ v4 qTotal income   100.00  
; O$ h/ T& W$ |8 e/ i- l1 K9 QLess: Deductions   115.00   
8 V7 J& e) L$ B- kNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
" }# [* U5 |7 r4 B- d
5 R; o2 p  H5 o说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

' m8 ~9 P  ^7 m至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
/ c1 h( q% _  s5 u) s4 u7 i股票税前收益， 2000 X 10% = 200
( T) Z) ^8 Y# b应交税：为零
4 `4 q4 T" X  @% ?7 p* Y8 t# \股票税后收益 200
/ |+ B2 l% T0 \8 w: T- z实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
4 ~) X3 |6 @; W4 b6 I那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
3 x* t) W/ L6 I
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

9 h6 w9 X6 y4 x' [如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

* o! ]/ F6 _2 C) `" {- @- D你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
7 U+ X6 H2 p: s9 z1 \, P股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
6 f" W" I, {8 D2 q( q, e股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

3 s0 t, w% a# _1 g; Q) @而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
' ?( y; `  C7 H6 a那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
, u  ~5 G2 N3 P3 V# ]1 G. a! J
' ^! d  @/ z- N) A" A/ d' z还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
" @" J2 S) E! B0 h0 ~
# J) l/ D# p) z' G& r, d- r对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
* J% A9 F9 v, @* g# f, D: w不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

- n' t3 x. R; h6 l7 J
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
3 s& w4 U( d4 L# o
3 f; P/ L8 s1 J! T5 R; L& m) a对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

+ A6 Z) {2 k1 u# Z5 V5 M$ {  ^至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
1 S2 b. y( v5 mhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1