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2008 年房市将强劲反弹

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发表于 2008-1-3 21:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
理由如下:; k+ j  N& N4 p- ?
1 k0 f* ^8 }0 `& l+ G
   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将下跌,结果房价直线上涨;
) q# B, k) U5 K) X1 g   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,或是盘整中稍微下降,结果房价狂跌;
  |/ c5 G' m+ F# z6 M! f   2008年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会狂跌,或是盘整中稍微下降,所以结果将是强劲反弹 。。。 , r. [% a9 M7 V$ s+ ?+ \
0 G3 A) x5 D2 V4 L: t$ w
   和大家开个玩笑,祝大家新年快乐 !4 h5 u& E2 B, I: O3 z
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发表于 2008-1-3 22:56 | 显示全部楼层
你趁早多存货待沽吧!
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发表于 2008-1-3 23:29 | 显示全部楼层
哈哈,你逗。
Z
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发表于 2008-1-4 10:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认识的人里面,出了我自己,所有人都已经买了...
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发表于 2008-1-4 13:09 | 显示全部楼层
[quote]原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 21:41 发表
) \, }& _, y$ q8 P+ r" F; J事实是:6 P' ^7 G9 x# c- G
. J. x" O# U! F  h$ _
   2006年时,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将上涨,结果房价直线上涨;# p/ t: h6 c+ e4 V5 }1 b9 a4 K
   2007年初,这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升,结果房价涨10%;
0 }$ E& ?, `$ t9 `   2008年初,这个坛子里原来预测上涨的大虾们预测房价会继续上涨,结果。。。。
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发表于 2008-1-4 13:30 | 显示全部楼层

回复 1楼 的帖子

也许梦想成真,不是玩笑!
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 楼主| 发表于 2008-1-4 23:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 自由的像风 于 2008-1-4 13:30 发表
. Q0 f$ a* v0 U也许梦想成真,不是玩笑!
2 r* Q2 g5 ]3 S' ^$ o1 r/ @2 z

. M* o$ K7 [4 F& d
% e  G3 c$ ]$ @+ w$ b" a5 Q* Q  k2 I$ j; `
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。6 B6 z  y" i. P, g1 m. U' e# t

0 h" _0 x0 u3 I4 z$ a8 a2 y$ q$ O1 i理由如下:
. ?( V1 R' t9 E1 C3 r' w2 g  z+ g, j3 j
1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素。这也正是为什么多伦多和温哥华的房价一直上涨,而那里的经济却比阿省差得很远的原因。从整体上看,爱城的市场需求依然很大,而且会随着爱城市油项目的开工而越来越强。我个人一向认为,推动房市的原动力不是投资的人,而是最底层的购房者。爱城经济火爆,而且工资收入比以前提高很多,加上吸引很多的外来人,使得原来没有房的人有能力购买Apartment, Condo, Townhouse等小房子,这些卖了小房子的人会买较大的房子,以次类推。。。还有一个事实是在爱城出租房很容易,空房率很低,这也证明爱城的市场需求依然很大。。。
: b& U0 z/ D, H% E/ p: [2 F2.市场上的11000套房子并不都是投资房。一个简单的例子可以证明这一点:大家可以到MLS上看看,现在的房子总数量比10月份下降了很多,这些房子不是被卖掉了,而是很多都是要换房子的人,到了冬天这些人不愿意搬家,所以撤掉了。还有一些投资者进场较晚,所以持有房的价格比较高,现在的价格可能已经跌破他们的买价,所以索性退出市场,先出租出去,等待市场反弹。所以,市场上的11000套房不能说明房子过剩,只能说明市场很活跃。换房子的人卖了房子并不能减少市场的需求,他们还有买新房,所以他们反而会推动市场的滚动。投资者在卖出房子获利后,他们还会买新房去投资,也不会减少市场的需求。6 `: n8 D7 {$ b0 x; O& ~- l1 k
3.虽然影响房市的最直接因素是需求,但是房市的涨落还要受很多其他因素的制约。很多国人用自己的对中国股市的经验去预测加拿大的房市,如石油的价格,经济的好坏等等,结果可想而知。我个人觉得影响房市的另一个次要因素是银行的贷款利息。大家可以回想一下,历次房市的下跌和上涨都是和央行涨息有关。央行已经在11月份降息0.25,据说可能还会再次降息。5 s: M4 q6 K) D: w% J: s$ @4 a8 F; m
[未完待续]
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:14 | 显示全部楼层
贷款利息的涨落很关键,利息的增长可能使得买得起房的人变成买不起房,利息的下降可以使买不起房的人变成买得不起房。。。8 U0 E$ O; o+ {6 m8 m  ]) C
4.简而言之,房市的暴涨必然孕育着房市的暴跌,而房市的暴跌必然导致强劲反弹。爱城原来的房价偏低,有一定的上涨空间,所以2005-2006年的上涨是合理的。2007年,爱城没有经过卡城的调整,反而被外来投资者和爱城人继续超高,导致房子的价格已经达到了爱城的收入水平无法支撑的程度,再加上央行加息,还有美国的经济下滑,房屋次级贷款所带来的恐慌,所以房价的狂跌是必然的。现在,随着房价的下跌,央行减息,爱城收入水平的提高,投资者信心的加强,房市必将会遇到强烈的支撑,进而反弹,正如卡城去年盘整后的情况一样。( m: Y; r' a6 d
[未完待续]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 00:40 | 显示全部楼层
5.无论你相信与否,房市的被支撑正在进行。你可以到sterling的网站上去看看,所有的西区和北区的1900多尺的43万左右的房子全部Sold, MLS上的40万到42.5万的像样的房子已经不多,现在爱城的房子的价位已经和去年卡城盘整后的价格相似,所以是应该被支撑的时候了。如果央行在三月份左右再次降息,爱城的房市将被再次激活,强劲反弹。美国的经济不景气,股市和房市暴跌,我觉得说不定对爱城来说是好事,从美国股市和房市中撤出的庞大资金说不定会转投阿省。* r. `( O# i4 f
6.由于新房的原材料,人工费,地皮费的增长,新房的价格只升不降,不会打压房子的价格。Builder也不可能作陪本买卖,他们只会降低开工量。像sterling这样的大builder可以用Spec home降价促销,度过难关,看似降了12万,他们其实并不赔本,因为所有的Spec home的合同都是一年前签的,地皮、人工、原材料都是大约一年前的价格。这些Spec home很有限,不可能冲击整个市场。很多builder在市场不景气的时候反而建Spec home,好在市场反弹时抢先用底价获利。
# c% h& ]1 ?. d3 a
! n" D% N4 J5 y* ~* a6 T1 J6 ]' V[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:00 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-5 01:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
7.历史惊人的相似。关注房市的朋友都会发现,爱城和卡城的房市发展似乎相差1年,卡城的去年的房市会在今年的爱城再现。我说不出其中的原因,毕竟来加拿大还太短,对其经济发展的内在必然性还不清楚。如果奇迹会再次发生,那么爱城也会像去年卡城一样,经过暴跌后会在转过年来后强烈反弹。
/ S0 s: _. B- A% n8.再补充一点,健康的房市发展的原动力是需求。回顾爱城房市的发展,2005年和2006年的新房开工量不足以平衡爱城的市场需求,正是因为爱城市政府2006年底的地皮批得太少,造成2007年初,房源奇缺,房市暴涨。个人感觉爱城的收入普遍偏低,投资的人进入房市多在2006下半年(在4月份第一轮暴涨之后)以后,而且很多投资者都不够专业,过于贪婪,手持多套房子,超出自己的承受能力,当房子暴跌时,急于抛出,加剧市场暴跌。但总体来说,爱城的建房速度和爱城的石油项目所吸引的外来人相比,还是跟不上的。房市经过短期调整后,必定会继续增长。# J0 r4 X9 P6 q$ [) Y2 q. g
9.所有builder的新房价格都没有下降,而且去年建的新房的价位也很高,不可能打压总体房市的价格。5 @3 }9 T: r5 \: o' T" h
1 Y8 z7 _# k/ w$ x  C% p: |7 @
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:48 编辑 ]
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-1-5 03:06 | 显示全部楼层
10.人性是贪婪和愚蠢的。只要一有风吹草动,在这次房市暴涨中获利的或是看到别人获利的人们必将会跟风追买,引起新的一轮房市飙升。纵观所有的投资方向,投资房子依然是最稳妥地方向。历史的看,只有房价是只涨不迭的,历史上没有任何时候的房价会比现在高的,对吗?而且,房子是最省事的生意,不用花太多时间的打理,出租还可以挣钱,至少可以打平银行贷款。从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归。
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发表于 2008-1-5 04:13 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表 0 {4 X: [+ m6 {% x/ b( c$ z" j

2 G$ e+ d' T6 g+ g+ i
: z) D5 N4 p9 w, z: q/ o6 |- K; b
3 _9 T8 S& ?9 T, V2 z* {
3 |" I/ ?- x1 n$ c  A1 z5 i这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。- D: I+ c8 R+ Q  h$ ]
+ b$ |: Z! `  Q9 y$ I
理由如下:
- p* `: f6 }" j' G1 S) b+ k) \- X. N$ }! x. E$ v/ D+ ?- t1 B$ P( A
1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...
7 j+ t' ~" d) r9 z

3 D5 |( [0 U: K  T( t不认同,太浮浅了。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 12:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 陪读老公 于 2008-1-5 04:13 发表 ; o; t# b, z: k, k1 x9 j
, h: P( a3 t- d, b& r: W# I
6 n( T$ W  S! I8 l& Q9 i
不认同,太浮浅了。

: ?7 w: D; q& x0 L6 V
( k) m& F' r- r' t7 \) n! m无论你是博士还是博士后,要得到社会的承认首先是要找到适当的工作,而不是去打工;, e0 r5 W5 X5 O5 k6 L" v5 F& Q

9 ?: ?7 c# l, e; I5 A9 L. C同理,每个对市场的预测都是要得到市场的最终检验,就让未来的市场来说话好了。
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发表于 2008-1-5 12:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
又是个(此处省略4字)的人在分析投资和市场.# T- z# M( s* S; R% S1 [! J
谁告诉你"历史的看,只有房价是只涨不迭的", 谁告诉你"从长远讲,最终是可以获利的,不会像股市那样可能血本无归"?6 J8 k1 O6 E/ C7 ?5 x9 ~$ B- V& j$ u
看两本书再来"预测市场"吧;
6 i6 Z/ C, [* g' P; Q
+ I$ X* y% m7 i! ?6 o- v& e) i3 y"得到社会的承认", 就必须"首先找到适当的工作"吗? 定义"工作"先.
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-5 13:06 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。
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 楼主| 发表于 2008-1-5 14:53 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-5 13:06 发表
' ~7 O9 ?, {- L' s) n2 V. a对zhucalvin的10条分析并不完全认同,但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析,至少让我们开阔了思路。

2 i* f' t3 `! L5 e
$ W( K' W% [7 d2 q* r6 {谢老杨所给予的肯定,老杨的关于“預測房價上漲與下跌的經驗之談(http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1)”的帖子无形中是对我的论点的一个支持。. s" r" J4 D# W- s7 s! N
* b% B- u( t0 y0 H& d" B3 `
正如老杨所说,我发此帖的本意也是想开阔爱城朋友的思路,如果能够抛砖引玉,侥幸给大家一些帮助,那就是我最大的欣慰了。1 _$ N- m4 T1 M/ w9 Y  F
7 [9 p' E7 ^* G3 M' \+ k' G% x: W
祝大家2008年好运!
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发表于 2008-1-5 21:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表 7 I4 d! Y% f2 O+ l/ K2 J
) [1 r9 q% l1 U+ q

- a( h/ B9 B- s) A$ v! I; j
2 Z6 z7 ^( s) J+ G/ |6 e9 o
4 `" g. w5 X+ h9 w' h# w9 f这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑,个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。1 a6 \- H0 N6 r  t2 ^

6 j1 Z) B- p5 g) h理由如下:2 L5 F8 @" x( w- \9 M& m. _
; C6 q( T9 A* f! A
1.房市和股市不同,影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好 ...

1 D) t. }+ E. I5 A- [我不知道经济会不会继续好,如果经济继续向好,那房子是由可能再升,不过这也不是靠嘴上说好就能好的。
1 s0 h2 {! \, `* M. L' J: R* ?目前房价和收入比来说还是太高,4年前房价是现在的一半,4年后也没见到所有人的工资都翻倍了,工资是涨了,涨的多的只是那些与石油相关行业,这在爱城人口比率能占多少?最终结果还是表面上的繁荣,买不起# y- b* ~3 ^7 z- M# @% y
房子的还是买不起,买的起的把房子价格给炒起来的。如果油价真的下跌了,工作都没了,谁可以负担那么高的贷款?0 X) r0 p: U. {, D0 I4 E( z
老外不象中国人,可以把一年中的收入的50%甚至60, 70%都去还贷款或本金,我所认识的外国人大多数还是今朝有酒今朝醉,圣诞一过完,兜里都没几个子了。经济只要一不好,他们是没有能力还长时间的高额贷款的,最终也只有抛房。所以房价能不能稳定还是靠经济好不好。温哥华和多伦多一个是金融中心,一个是最适宜人类居住的城市,爱城有什么?好像除了石油啥都没了。
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发表于 2008-1-6 15:00 | 显示全部楼层
个人一点想法:2 D" n  O! z1 W9 o, X
1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平.
9 H6 W' [. ]! h- u$ j2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.
/ l5 A" N; u" [3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 18:17 | 显示全部楼层
个人认为2008年的房价会维持平稳态势.原因是:: R6 u/ K' \; y5 E( [! t4 ]( i
1.从技术面看,过去几年本市房价的暴涨和2007年的震荡,应该在2008年有一个振幅收敛,进入调整的过程.6 Q  W* ~8 y2 h' }
2.从基本面讲,经济面向好带来的房屋消费资金能够消化一些即将竣工的新房.2 q: q# {1 h8 D8 z1 \4 d* n
3.美国大选会左右新的石油市场趋势,在一切没有尘埃落定前,大规模上项目和砍项目都不太可能.
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发表于 2008-1-6 20:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的手里一定有几套住房吧,你很想挣钱吧,要有德行啊!!!!!!
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 23:16 | 显示全部楼层
对zhucalvin的10条分析完全不认同。说2008 年爱城房市会强劲反弹简直就是痴人说梦。楼主说“影响房市的最直接因素是--需求,而经济的好坏不是直接因素”。这是对房地产和经济的关系缺乏基本的认知。显然,经济的好坏将直接影响需求,目前的空房率不高将随着经济的减缓而升高。尽管爱城经济有能源的支持,但官方经济展望报告预计2008年实际GDP增长率将从2007年的5.5%降到3.8%,这就是说GDP增长率比去年降低30%,失业率也将增加。在这种经济环境下,不要说房市反弹,房市能够维持现在的水平就已经是万幸了!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-6 23:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
楼主说:08年很强烈地向下反弹,因为升的太高太快。捧得高,摔得狠。但愿不要弹得太狠。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 09:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
个人一点想法:+ R4 A. n/ w- p0 C  r" G: Z0 N2 \- w
1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平.
6 D- a( K1 n0 r# T+ P' }0 @; n, B3 u' V% C2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.* f8 D% g7 f9 S9 y' J; ?' |
0 F& x& P; }: o1 E/ Q: e3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.

% M& j( U& V: F9 n* L) q我比较赞同你的想法。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 14:13 | 显示全部楼层
现在房价普遍在40-50万以上,如果再涨上去,那么民众每月的还款会是多少?占家庭收入的百分比是多少?
( ~0 A/ P; b+ Q! T) u4 R3 o3 W爱民屯没有大石油公司的总部,经济再热也不会与石油价格同步。
% M& a6 s; }% j. S美元弱势的产生,最终会直接影响加拿大的经济,石油价格高企,最终得益的也只有加拿大西部的几个产油省。$ _( @1 c; c( p, `- h
但是真正达到收入与房价同步高涨的,只有Fort McMarry了,那里才是房价会继续高涨的地点,其他的都只是边缘效应。
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