爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
' Y; U% `6 V' N8 s: X- {& A0 H" F
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
* A2 C& h+ k4 P% W- n7 s  R2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
" H$ K* t/ j! z/ y/ K5 _4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
; v$ `, I$ ^0 @) u  J' u7 Q5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
' n. J* P: G3 A) S& |      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
! V. P: n0 v) o3 i
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
1 A6 e  L$ F" {8 p
8 I6 ?' a! r! V8 ?' ?下表为近年来爱城建房数量：
4 t$ ]" y, n- J. H
Year                      housing start

$ a; P  `5 W; r8 s. {4 ]  Z  c2002                        12581
$ s' @% @7 m1 [, C% u8 T2003                        12380
) G) ?$ }5 m  @8 q7 j2004                        11488
2005                        13294
. c- `3 H) X' _! Z' F" ]) j% K2006                        14970
2 A; V$ C! b  r6 {2007                        15000 （估计）
) `! J# l8 o5 X/ F! F, n2 e/ \
4 U& F$ F/ x) d/ I1 R* {以下连接为迄今人口增长：
6 b7 z9 b: Q% Q
- T( Q  B9 J% u% g. O# p+ n0 ]. z, iEdmonton Population- Percentage Growth

5 S0 ?0 N* X3 @  m, ?如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

8 r8 A' |8 Q  E. h期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
, b! J; e' g) |1 G# w3 l0 d; S好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

1 A6 m4 l+ o! I8 w$ o9 i反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
+ y' H! L3 G; E- c3 Z2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
  N+ g2 Y8 M  S* E& L2 E以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

7 u% d2 Y+ x% B" R# }/ n

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

! W- Y1 B2 q, c  ~# A 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
" `9 j% K" f- X$ d: @% U$ R0 M( _- s
3 Q2 O5 O) `# n$ r- B3 }7 Y1 k如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

, d7 s' L1 t' z' x4 J1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2 A1 Z' Y, E1 s7 v) H& k9 y1 _2。 连接如下：
% o2 x3 ]# n. mhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
) A( A7 u$ n) H4 ~' s0 D, Q2006 - 2007 人口平均增长约3%
" j8 u) ^! o( |8 q0 Q2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
  U1 o- v& D5 J. R4 {2 F3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
5 ]3 d+ w/ C/ z5 V4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市 ...

; p! P& v" T+ |! ^, T. I- _正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
- ~0 b1 e( k3 }7 f! Z* \- H
+ p( n' M# Q; Y' y
# i6 _) l$ |" ?  c3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
1 C: k7 i+ U( ~# w7 {8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

" B0 e4 A( v/ \2 b* ^老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

0 s9 G: D0 V3 Q# V仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
& _7 i& V& g8 j! ?

房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
5 ~4 V$ @9 _8 G/ j' N- I0 B

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
% S2 ~: ~( J! \
  {3 [( P: B; @  m0 z: A- \正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

" p/ \% c1 n# ?" x
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
( C1 M$ x9 V. T* f1 S+ }
$ q+ \, [! w6 v; q( j9 t

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.