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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
& |) C }4 O" U! z( z( D譬如:% ]$ q( X* P n7 H0 n
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？/ d! x$ Z+ e. U! N& h2 Z$ K
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
' z8 |5 U. o k8 \ \* \' f1 Y* e3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
( J, h' q% Q8 f3 l+ u i. u2 h) y4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
( }9 Q/ j% O! r, a6 R5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.- a I7 E. ~6 P; p5 Y
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。/ _( X) ]9 n: z: X d9 ^7 x
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。) T7 q4 W! y% N0 p6 l' G7 F- R
" m* a, g4 o8 L- p* p% n5 c 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
8 \* T( ^8 R, }# u7 K, a6 D1 n: K) b
3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
* c8 }; I- b! t7 j- E
" w! G2 |6 J/ V" M, V0 Z( _下表为近年来爱城建房数量：
- A% x# d9 q$ \
' w" b1 a7 l0 m+ L/ t" F% bYear housing start6 J6 n6 F; |4 e) Y) L- h. w; @
9 _& t* v H6 m2 n
2002 12581; R1 {. j) ^* e( r! B
2003 12380
. z, w$ U6 t# z& s2 i6 L' b$ m9 |2004 114881 m) C$ Y! p6 h% a v2 ^2 o
2005 13294
! i. ?# d# A9 y5 K7 z& Q2006 14970" i/ s" n& D4 ~( d2 N6 Q
2007 15000 （估计）- Y; A# K c4 X4 k/ e
2 G1 i/ I5 \: P: A. ^' B
以下连接为迄今人口增长：- D$ X, n* x( ]' |( L" s
- G# [; z7 D' k+ u* ^& wEdmonton Population- Percentage Growth
, T; v2 K# \1 |( z* x
: O S$ a: K) p- X, f' ^如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。) |+ M( s/ F2 d6 Z
! K( n4 B0 c% l! y2 @/ a 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
