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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。2 ?- A) r2 R+ C, E0 S; p
譬如:
' Y; U% `6 V' N8 s: X- {& A0 H" F2 k5 e' {* R" a) J: q& n+ l9 g
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
* A2 C& h+ k4 P% W- n7 s  R2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?; A4 ~9 B8 o# U* n4 V" L' ~6 W9 @
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
" H$ K* t/ j! z/ y/ K5 _4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
; v$ `, I$ ^0 @) u  J' u7 Q5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.! O/ G3 `- ^9 G8 D& V- F! ]
8 p; F3 u# M5 {4 f0 q6 s# o- R
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
' n. J* P: G3 A) S& |      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。% l$ i/ q/ I% r9 Q7 E% u
' a+ U3 U7 V$ p( A2 J( a
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
! V. P: n0 v) o3 i1 _+ v) Q; V4 q" V8 }/ p4 O7 _
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
1 A6 e  L$ F" {8 p
8 I6 ?' a! r! V8 ?' ?下表为近年来爱城建房数量:
4 t$ ]" y, n- J. H' z7 b$ T) D3 N% C8 }
Year                      housing start* z* q; c" P2 ~; m6 g, n

$ a; P  `5 W; r8 s. {4 ]  Z  c2002                        12581
$ s' @% @7 m1 [, C% u8 T2003                        12380
) G) ?$ }5 m  @8 q7 j2004                        11488& t, R: N9 |! `) y! E7 O# A& s
2005                        13294
. c- `3 H) X' _! Z' F" ]) j% K2006                        14970
2 A; V$ C! b  r6 {2007                        15000 (估计)
) `! J# l8 o5 X/ F! F, n2 e/ \
4 U& F$ F/ x) d/ I1 R* {以下连接为迄今人口增长:
6 b7 z9 b: Q% Q
- T( Q  B9 J% u% g. O# p+ n0 ]. z, iEdmonton Population- Percentage Growth8 u6 t- b# l4 w5 c: c6 L$ B

5 S0 ?0 N* X3 @  m, ?如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。# R( |7 Q) M" B7 }/ X
1 |. t' K" N. {; Z6 x: e
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
理袁律师事务所
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:: s1 H! @- t& q8 Y
' o9 u4 S4 l; U' n3 j
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

8 r8 A' |8 Q  E. h期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
, b! J; e' g) |1 G# w3 l0 d; S好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

1 A6 m4 l+ o! I8 w$ o9 i反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
+ y' H! L3 G; E- c3 Z2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。! _: Z; W0 d* @5 x$ }7 G
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”2 |( G( L0 V: A" R1 q5 u
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
  N+ g2 Y8 M  S* E& L2 E以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。+ w- o+ w: m1 I

7 u% d2 Y+ x% B" R# }/ n
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 1 x$ e+ }( ~3 t$ l2 g

! W- Y1 B2 q, c  ~# A 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
" `9 j% K" f- X$ d: @% U$ R0 M( _- s
3 Q2 O5 O) `# n$ r- B3 }7 Y1 k如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
* ^! ^. Y6 H6 X
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。6 G/ [5 i9 ?% x  V
9 b. I% @" T! n+ E7 o$ a4 r
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 " e( f/ X# J0 G- V
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。* ^, L% D  A1 t0 H. M5 u
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
7 A; {" K! r5 N

, d7 s' L1 t' z' x4 J1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
2 A1 Z' Y, E1 s7 v) H& k9 y1 _2。 连接如下:
% o2 x3 ]# n. mhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf0 X1 e8 E  X# z6 _) X
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
) A( A7 u$ n) H4 ~' s0 D, Q2006 - 2007 人口平均增长约3%
" j8 u) ^! o( |8 q0 Q2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
  U1 o- v& D5 J. R4 {2 F3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。7 b3 E# k5 v+ x/ M! ~2 U: U
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
5 ]3 d+ w/ C/ z5 V4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。: y- j9 `* F6 Y) P
, q  F# X( {: k- B; c
后市看来不大好吧,要是后市 ...

; p! P& v" T+ |! ^, T. I- _正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
- ~0 b1 e( k3 }7 f! Z* \- H
+ p( n' M# Q; Y' y
# i6 _) l$ |" ?  c3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
1 C: k7 i+ U( ~# w7 {8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

" B0 e4 A( v/ \2 b* ^老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   8 h' r4 H6 \, g4 L0 X; R$ }7 y
; H  b) H6 ^; Q9 F6 _7 q5 f
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......4 u& W6 v, J1 U

0 s9 G: D0 V3 Q# V仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
& _7 i& V& g8 j! ?0 b6 J% e( U' l4 M. i% T
! o4 p1 m) t" n" ^* l9 |4 @
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
" Y8 X+ Z( R; {* i& B
2 l) e$ S! B  T5 r2 x5 e) U
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
5 ~4 V$ @9 _8 G/ j' N- I0 B# v# n- g# Y7 H* g0 u) o
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
% S2 ~: ~( J! \
  {3 [( P: B; @  m0 z: A- \正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

" p/ \% c1 n# ?" x0 D9 J7 D* n& {) y
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
( C1 M$ x9 V. T* f1 S+ }
$ q+ \, [! w6 v; q( j9 t
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 2 I: P; M# ^9 B. i; [
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 4 U  G& e4 j* M$ V
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。2 \1 e+ D# v7 {7 b- @! l
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
& v  Q% P. j) S% n+ z
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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