 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。1 V+ f: Z1 J9 a/ }( [8 [+ U% G# q: u
譬如:
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/ k; [5 }( ^; A% x5 M1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？6 ?1 |- q+ P4 g- M6 }
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？& a- @' j) {. I- o6 k
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。$ L; l$ Z4 _( c! ~9 c8 ?
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
& h6 R: }6 I1 o; }5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。$ \8 [; }2 C( ?$ u/ z: L7 x7 p
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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- ]: y! k2 F: G' L1 e9 b# R# e$ j: Z 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 3 m, Q1 u1 D0 h s: k
G Z4 y6 q: h 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：1 X: E, D* b" Z! s" ~0 p4 D
6 E) b! T0 c9 A0 u
下表为近年来爱城建房数量：3 l' | o O% g3 P, c
) V5 o& z6 E1 p% O: S
Year housing start
$ ?% I8 l1 w2 N2 f7 y/ B: Q$ L
# `) C1 c) J" ?2002 12581! V( H! W0 P$ S$ q, @0 e, C. M
2003 12380' f: g5 |8 Q7 i6 C4 g* R- a* ~
2004 11488
0 {+ c/ a; M0 x9 ]( q, z' V2005 13294$ I, e+ q* y6 b# w( E; d% N
2006 14970. ]4 E: o* N9 V1 b' E3 C% D+ g+ o
2007 15000 （估计）
) A9 E7 f. Q8 |7 Z! t) T! f7 C" W; e; Y9 W/ m
以下连接为迄今人口增长：
- t) @1 [! M& `2 z* r8 p+ D2 g+ k, b: t6 c7 r; O2 I8 |
Edmonton Population- Percentage Growth: z& ?2 ?8 y9 [
% q; U, [9 ~ d" ?) ^5 a4 v0 l如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。( I5 ]1 [; @9 b2 N. y+ z7 m* v
: s* P+ M" _/ x0 M0 t. I& \
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
