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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 h8 x7 b; A+ X( L- X5 j, ?: p/ u9 B譬如:! i7 {* {" v3 K+ \0 e L
+ R: F+ _* F$ i' t" o# `1 |, @ G1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
: o' c9 W9 F# T- V2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？* k9 [5 N9 g9 i* T& ^; }9 V
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。1 I+ _/ J1 W2 h. B, A
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？, I4 E7 b N6 t; b! M6 U
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.8 Z9 X `2 B% E/ a
$ s( d0 Q' ]7 a" s2 W
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。9 w+ m8 \0 ]* l: m
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。; l+ x. {! D1 y' ^
2 O+ \7 N7 Y9 }0 f; h 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 * V: ?/ D" K! t% ^& e
2 E( D' a$ Z# E6 `6 z" {$ S$ ^ 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系： Z4 u8 V# u1 I( [
N" |2 C* k, [9 d& [6 w* S$ k下表为近年来爱城建房数量：, a% n, E' L8 X/ d& k, Y0 A
* D' F# j" E! s+ }( C
Year housing start
- t/ ]/ `) l6 o; A; I1 b5 x+ b" |* x, j( s4 | ]5 ~
2002 12581
2 @1 e3 X% V& T1 r$ q- b' j2003 12380) n; y1 ^5 ~' O. z8 G) f
2004 11488& A. j1 D4 r8 @) t( k
2005 13294
/ q4 U- W$ L8 i$ j6 {2006 14970
( K ?# W4 r- t0 O' q$ | P2007 15000 （估计）
& I( R: x+ }5 t, j/ R) J; J4 \ @! f1 c! O& q& Y' x. H
以下连接为迄今人口增长：; X0 z$ x. R" d: O- o8 ^2 @& O& c
0 w/ p4 [: O" [: P( X9 M& V1 p5 R+ J
Edmonton Population- Percentage Growth8 ~4 P4 t! e1 D0 y5 S0 T$ e& z
) l" E4 n- S8 ?) G& \2 k" y
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。- F: \' X1 @" \" q" z! c
1 b4 v$ e9 G* @3 Q, ?# k, m$ `# _ 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
$ S2 |% V: O4 Y7 D" b: g$ D4 I2 z% O
发表于 2007-12-29 18:10
