如今市场之我见

紫光 · 发表于 2007-11-12 22:09

既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
         Single house                condo       duplex             Avg.
January       357,325             233,175       294,148       303,820
February       375,412                247,266       319,513       321,307
March          398,476                246,719       323,322       325,339
April             413,488                261,044       341,083       344,137
May                426,028                266,100       347,257       354,410
June             417,265                265,172       342,836       348,056
July                417,150                271,908       339,417       354,718
August          403,757                269,139       329,764       344,792
September 399,555                270,745       310,110       344,286
October       397,189                262,875       367,964       347,668
如果分析这些数据可以发现：
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
condo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？我认为不会，因为：
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
Just for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。
一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。
因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：
ALBERTA的经济短期内会垮吗？
我会随时都有失去工作的可能吗？
我的工资会越来越低吗？
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
最后一点：
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？

[ 本帖最后由紫光于 2007-11-12 22:11 编辑 ]

Ken · 发表于 2007-11-12 22:15

现在的市场是烂房子卖不掉，好房子不好找。
房子烂，再便宜也没人要；好房子出来一个，卖掉一个。
这个和汽车有点相似。

Ken · 发表于 2007-11-12 22:20

原帖由紫光于 2007-11-12 22:09 发表 * r$ d4 V; @5 S! C$ c
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
0 J. D8 M3 G. {先看看数据：
: b b1 j: v' H3 W" V9 |$ l* _ v Single house condo duplex Avg.
/ u n7 n, M, \$ J; c% N5 y' sJanuary 357,325 ...

支持
还有从纯市场角度考虑——涨的快了，就跌一点，跌的多了，就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了，而是正常的波动

[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]

紫光 · 发表于 2007-11-12 22:21

比如这个：
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
最火的时候就这个价，已经卖了1年了，换了5、6个REALTOR，但因为房子外面是绿色的（洋人最反感的颜色），连看的人都少。

gvjz · 发表于 2007-11-13 00:40

呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20，不信你可以去打听。所以既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。

April · 发表于 2007-11-13 08:54

这洞察力

比简单, 表面, 幼稚的 “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

紫光 · 发表于 2007-11-13 10:28

原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
: T( e+ g0 h: i0 w6 U/ M呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20，不信你可以去打听。所以既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
另外，现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了，该卖的早就卖了。

YOKO · 发表于 2007-11-13 11:30

Good Job!

zh0716 · 发表于 2007-11-13 13:10

在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾……

人生几何 · 发表于 2007-11-13 17:17

原帖由紫光于 2007-11-13 10:28 发表
+ g- z3 _7 X9 D; H" h7 r8 D/ h

) o( V6 |, y% @0 e3 ]石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
( X Z9 @) c- t' W但总体而言石油工 ...

不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

Ken · 发表于 2007-11-13 18:24

原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
; i1 h0 M* }( Y+ e4 g8 y6 g
! r! l. v" `0 k T8 N9 ? O- p: w3 I* o, d! k4 K% r* W
不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

除了石油就没有别的了？别总拿石油说事，俺是石油行业的，俺承认现在不如以前，但是石油几十年内还是主要能源，什么时候石油用光了，什么时候再说工作机会少也不迟吧

[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]

观河 · 发表于 2007-11-13 18:32

自由的像风 · 发表于 2007-11-13 18:36

雁过留名　　　　

elephant · 发表于 2007-11-13 18:53

各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

gvjz · 发表于 2007-11-13 19:46

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗，不是其它人，既然承认现在不比以前，哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪？

YOKO · 发表于 2007-11-13 23:45

原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 ' A; B8 }; L8 u
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

Thank you very much!

[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]

不惑之年不明白 · 发表于 2007-11-14 09:26

姜昆他们来的那天，大家在一起吃饭，代表团的人见面就问大家是不是做石油工作的，结果我们那桌没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关，但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房，或者认为埃德蒙顿只需要石油工人？我真是大惑不解！！！

不惑之年不明白 · 发表于 2007-11-14 09:32

石油价格无疑在20 年内会涨下去，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

紫光 · 发表于 2007-11-14 09:47

原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 a2 ~. x, O) |
石油价格无疑在20 年内会涨下去，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

[ 本帖最后由紫光于 2007-11-14 09:48 编辑 ]

紫光 · 发表于 2007-11-14 10:05

原帖由紫光于 2007-11-14 09:47 发表 5 t: E l( e: u$ @+ f' }

1 Z+ D0 Y4 q: v* c" C如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

这个计算是基于平均每年上涨4%，略高于每年平均的通货膨胀率。

Z · 发表于 2007-11-14 11:45

原帖由紫光于 2007-11-14 09:47 发表 - i0 w1 r0 Y# k2 R

- l& ^- S5 B3 @1 Y; T4 y4 r+ e# I如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

如果爆发三战，必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方，房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。

不过，三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。

至于油价持续上涨，也是没有保证的。1980年油价39美元，1998年13美元。今后的事情是说不好的，不如不说。

pchell · 发表于 2007-11-14 15:36

原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 , l4 k- ]4 H" L+ H7 [+ ^
比简单, 表面, 幼稚的 “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

无知者无畏

理论联系实际知道不？

tianmaohua · 发表于 2007-11-16 11:54

对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾…

原帖由紫光于 2007-11-12 22:09 发表 # C; |% s/ W  @: Q  c% P
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。) O; z$ |. }3 E: m) r
先看看数据：
$ w- K' t2 r5 o, z* \6 g, H          Single house                condo       duplex             Avg.$ K. y3 |0 S* e4 i6 e* V
January       357,325  ...

AMERICAN · 发表于 2007-11-16 14:04

Good job !ZI GUANG!

贾星星 · 发表于 2007-11-16 21:03

读帖留名。

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