几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
6 q( t  `7 |& Q# n朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
  t4 M! |* y: M  S; p4 p故事二
; C* a: v1 h  k我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
9 [  z2 _/ Q0 O; l
: _1 X, @) l- {- a我们有TOP 的平均工资
" h' A5 l% x: v7 V/ W2 S' P  m我们有最低的税率
我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

3 r# A. m% M) A[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
6 H- h/ ?+ C4 V
" L% Y0 \  s  Q" |/ X9 m微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
2 d. m+ B- F5 t8 z
微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
) {1 B: k. h. {9 X+ p4 L
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
& ~; o5 C% y; j% @- T2 W
如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
+ B' T4 K+ c: N. ^5 R% o8 ~
2 s: `- L+ c' t# p' c微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
  F8 K2 f, G" b8 Q/ U/ q这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
* i7 a2 f( J$ X# S: F/ x$ P/ K有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
4 ~3 r( j# O. k  _) \还是他老婆害怕才作罢。
% g5 S5 ~, Z5 X& z& b: P0 l$ w& R( ^! ?那时的房价，你们认为呢？正常吗？
7 k  H2 N- `3 w, v( B. L4 k9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
3 C6 h  n$ a# ~% W6 j现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
3 X* c" Z" Y8 J7 k0 t5 f4 I& t偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
9 `8 z! v+ |7 f, |5 o  ?6 v. w这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
1 _8 I9 t" l2 }: H# J我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

5 R7 ?" t( w) s$ i) r补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
1 e- |7 K# D7 `9 R5 k7 I2 J5 \
在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
0 ^6 a, ^# I3 b* |# h
! ~! w0 ]$ W" O3 P  E# b回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
& {0 l; b6 u# {& u0 I( L; f9 m

4 \. k  s' s6 B补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

3 {" q# Z: V3 b2 [: n$ E. R+ g: m

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
4 d7 f8 ^3 L+ N6 X5 q感觉楼主好像漏了什么。
& r% ]* e8 U$ D( [& x0 M9 b9 I偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

0 e% n7 T8 z9 R! y2 u* \" r7 ~

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
3 P6 H* y6 v- y% N1 t
' l! x4 ]$ S. j120万加人年薪逾8.9万一半居安省

加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
9 h4 V9 f& w5 P& f+ l温哥华前几天才回
' x3 {+ F2 C% k' b- y# l' H, p( s1 r. }好一点的区一个condo抵这里一个house
* A& W8 ^, E; [% O西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
2 p, _. m( j  B6 V, j: i' m多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
* t9 {' s* `  C+ d+ o" R! D非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
, j, ~$ }: M+ {白送都不想去住。当然便宜。

2 V' U  U5 b* w# }& l( h( r3 j
( i4 [9 `- [0 r. f  `" B( x2 q西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
# `7 s0 N( a8 @+ n7 `# m
9 L' a, v' r7 b: G3 |# n$ E$ Z列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
! g, ?% x& B- v9 a' {; b4 t
/ c+ @  B) m0 J公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

6 x2 b: a1 r) h9 Q最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
& H5 @: i3 m/ {0 N# o也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
/ D. F* `; R: B& ~, j降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
1 r3 {+ N9 {; m7 I: A, O3 Z还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
2 @+ {6 \- E, W也就1950---2310sqft大。
) h( @5 O6 r' c7 G$ U3 C这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
  f( q: t; D' X3 [4 N( Ahttp ...

+ N: C  Z$ G. _- K. c
+ r4 h' ^+ ^, ~: vthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
5 \" w. G8 `- @2 J, I
8 O7 ]2 q  m' F/ D7 U. r; G$ F  u哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
1 S" A" Q% l# L; e; }7 e
http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
/ I2 F# g9 G& x2 J# F
http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
* K7 Y7 Y9 `5 y  D你还期望人会越来越少吗？

" Q) I2 t. t7 A0 |4 |7 l其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
; L, O% [: N% k少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
; j% U2 |% Z" s  t3 h! z1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
8 B* ]' q* o' s1 h, h7 Pedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
: U3 e0 h& X& x* }" @* J, Z5%的还是找得到的。现在
1 ~; Y9 I9 F" E你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
3 ^' ?" b; Y- X我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
) R: P. K" E: l# a5 T; N6 m既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
" A1 C- S4 j4 m( |$ l( J* x甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
& \2 M# `8 b, f" }你还期望人会越来越少吗？

( f1 R$ V# W: f0 @8 D7 o其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

, J6 t% u; k5 N- Z4 t' s2 e爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
4 n6 S  ]4 l# `  _- i/ [% W# `
5 N4 j# n, Q3 u/ o- r* y所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
$ }3 z, W5 O% r' ]9 q% D0 _新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

2 \/ l9 U# e8 W9 G新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

3 o" D3 ~: |) g
这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.