房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
# {3 h0 J# w+ L要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
/ j7 L- L. J$ i一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
: d) ~# M  K) M即3.8万，
! M; D; n% K. ^卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
$ p7 }5 Z: [, s2 E  ?. m6 k投资回报3.16/3.8=83%
/ R, K2 }% G( _( s) h; d$ h! e) @1 Q抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。

+ T: \, _& m- t5 c- G[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
9 E! y7 M  }" @! j投资回报3.16/3.8=83%
$ c/ Y. q; @3 v8 @$ k$ }抢银行才有这种回报。

2 i2 ^2 m, J, [' f这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
4 J9 c& v7 q) V2 k: l/ `我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

4 [- y' [1 `$ i& F  Z% S# _7 x# R
没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
# B( x& ^- N& A7 H6 Y* v! I帮你算算账。
4 s/ B# ^! s3 y# j. Y8 t: o1 R一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
0 L3 u5 H5 z% B' W, J  x卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
' E+ w. W* Q' N& G# Q/ E投资回报3.16/3.8=83%
: b! M0 |3 x  N: g  ~8 ^/ B抢银行才有这种回报。

/ r8 ?. \( q9 \. V. v+ d- P9 E这回报确实诱人
5 T. _. o& N8 e8 x1 `; Q! |6 ?
如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
8 O$ q0 Q4 i) ~! T1 U, w; h
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
. Z* ]3 M* [, _6 [0 p我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
1 Y7 B0 ?" U/ ^7 V5 T8 c问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。

$ r/ c) p+ g0 H[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？
" m! A+ N+ F. U" c
2 l6 D5 K* y, ]" p$ @9 a) Z0 t) j

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
# W! d: |& H- p' O0 \+ W（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
" _+ G( V8 p. f( W1 D0 b* p5 W) ?) N（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
% i2 }$ [2 ?" ]& l% G: m& K+ V  U（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
( S9 j$ K$ K9 X* k* T& y. w. o（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
, K6 T1 j$ S4 m& B7 |9 D（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
+ l7 i* G  W8 i" y（３）卖的时候找agent了 ...

1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
; L- _5 ]6 C8 Z2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
$ U, A' M( v& Q$ ?- z（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

4 R: L$ E$ \- Q! _2 T: Y
Right. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

2 h* i/ R0 @3 h/ [那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
& \5 E! ?, K+ k2 V而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
( E, K  R, @7 O( w' p% z如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
" ?$ [/ _3 N- q/ d7 B' @
. L! W& ?2 [/ |6 L2 g问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:

-20%
-15%
-10%
-5%
! t$ _$ ]7 N# v2 R! V9 E" K6 T0%
5%
10%
# n8 n( r6 B9 K; u15%
+ m! s' C+ A5 \8 e! p: {% F! O20%
30%
& i# [# u: @+ k# L4 @: P5 a40%
9 d% R1 f. M' w1 u50%
60%

: _. c, h/ B  ^% J' v1 G/ M) [当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
7 m- q" M0 O' p3 _8 v比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
, I$ `3 D1 o! h$ S3 H/ x# q可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"

0 |' z8 v9 F3 }* p1 }去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

( x! o8 P) m6 l. @" c" J- {  }& B
) r/ K# z/ i( B2 z4 F( J8 B+ m  t3 R/ N该例子至少不具代表性：
1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
* i3 o2 N0 ~3 s) B+ ~; q. z) V2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
+ A6 {  I  n* Y4 _* O/ t2 l3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。