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房价可按标价减10-15%左右!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手,刚卖了,430000! 他劳心劳力费了很多的钱整草地,修门前的小道,修花园围墙等,前后花了15000左右,到头来没什么钱到手了....!
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 07:43 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-8-30 08:36 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
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发表于 2007-8-30 10:13 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
% Z1 W0 z; i- U" t8 t要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。

/ }# m; z; ?' ^4 k说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 11:55 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

帮你算算账。, T( a; C" d8 x1 ]
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。- d5 n# H/ u) w; X2 V
即3.8万,. |5 ~" e: y+ r0 A" |
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万% t6 Q$ h3 E  o( i" ?: \
投资回报3.16/3.8=83%
+ d" ~/ c3 \' z  x抢银行才有这种回报。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 12:15 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

可能有人认为,赚到二三十万才算赚钱。
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发表于 2007-8-30 12:26 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不算不知道, 一算下一跳。
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发表于 2007-8-30 12:29 | 显示全部楼层
房屋交付得交钱(土地转让费/律师费等),卖房得雇佣JJ,3。16万基本没啥能进自己口袋。
6 u6 c$ Y( e, u' d8 R% o& A! Q( e6 @
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 12:55 | 显示全部楼层

回复 #8 HooHoo 的帖子

我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-8-30 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
, R* r+ M6 o0 C! C+ {帮你算算账。) ~3 M' y1 x# d# K/ P
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。
8 `. @0 P4 U7 _1 F即3.8万,
9 T. U# o. w; _( X  {3 ~$ U卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万8 Z& d5 t0 G; y/ T
投资回报3.16/3.8=83%& C. T" G6 n% Z$ d+ Y( k
抢银行才有这种回报。

8 I0 h$ B( [/ }; a, Z这个回报率确实已经很高了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:09 | 显示全部楼层

回复 #9 紫光 的帖子

呵呵,没有投资也可以有回报的,回报率无穷大:做JJ帮人买卖房屋。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:29 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表 6 }% E6 T' q# S+ l6 ~& v
我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。

( w% b! \: E# w
  S: [, M! k1 p. E4 f没找agent?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 13:56 | 显示全部楼层

回复 #12 tg77 的帖子

同言同羽 置业良晨
没有
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 14:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表   c/ X2 }/ O5 K! |+ z* b
帮你算算账。
& r+ D3 z; Y4 A7 [一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。; V, X- g& @- B; s/ H! ^% |2 w) M6 G
即3.8万,. E: o; Z' h8 \% r4 c' \0 v, y
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
& U, b5 I8 o* `1 W2 P4 Q" G投资回报3.16/3.8=83%, ]$ q* j0 n* l/ [* h
抢银行才有这种回报。

" R  ]1 t* ?( X5 T# {1 f  A7 W& k4 O# I& [
这回报确实诱人4 ^: `" B7 g$ c& _9 L; V9 p
  t/ I% {0 n! P$ y4 u
如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.' t* y( ]2 H: {! O- J# W
6 O; r# p; w' a  ~! o; P
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 16:04 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊?3 n8 Q4 x* V" t/ v6 Y+ q1 n  I
我们两谁错了,谁给我指点指点,我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%,也即1.9万,那3.16-1.9=1.26万,1.26/1.9=66%,虽然小于83%,那还是大大的赚了。, L/ c4 l& C% n6 ?# ?# U% l
问题是现在的builder很少有要求支付5%的,很多要求大于10%了,都学精明了。
7 |! d' m' e6 K& x/ F- n8 b# c
7 E: k. C* K: t- Y9 k) d7 D0 T[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:10 | 显示全部楼层
3。16万已经是利润了,干吗要再减一次成本?
- V' ]' u2 O4 S. I5 F  a+ ^: G0 g( a7 ^: E- D, P: o. a
原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表 ) y6 z# [3 Z" W# h1 m4 ^5 O; J. |
紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊? ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:16 | 显示全部楼层

回复 #16 kaleli 的帖子

同言同羽 置业良晨
喔,是我糊涂了,38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思,不好意思!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 19:51 | 显示全部楼层
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
' u$ ~4 u' B( U' \/ Z3 N; R1 _(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%( n) f, K) n' ~2 t+ K6 T
(3)卖的时候找agent了吗?如果是,再加至少1。6万的commission  x  }9 D  e" L6 f/ ^4 P
(4)这笔买卖,即使按紫光的糊渡算法,成本也是3。8+1。5装修+两个月利息约3420,这装饰房子的费用和月供发生在交易前,无疑是成本的一部分。可以看到,成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时,盈利率最多是3。16/(3。8+0。34+1。5)=57%。如果在下个月同样价钱买出,收益率就降到54%。这还没有算(1),(2),(3)的成本; |' B' ^* y/ y8 k) N$ k5 E% G
(5)在一个房价上升的市场,没有亏损并不说明亏损不存在;仍然以这交易为例,当原价买出时,不算月供,会立即有1。5万的亏损,亏损率为1。5/3。8=40%。亏的速度比被打劫还快.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 20:32 | 显示全部楼层

回复 #18 eagle2007 的帖子

make sense
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-8-31 06:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
路过 看看 。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 09:04 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
6 \" I* w7 g8 e/ G- U(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
) l4 ?7 @& t4 Y5 k0 b(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%- X/ p0 Q0 l  @% ?9 A
(3)卖的时候找agent了 ...

3 `$ ?% R. u+ {4 f0 ?  D8 X- s8 m1,投资房产如果是几个月的短期行为,要么你就有现金,要么你就足够的LINE OF CREDIT,如果要借MORGAGE,最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制,而且它的利息是递减的,不是平均的,开始的时候要多付。$ j% M" P& E+ x9 G9 J5 {( j7 M
因此,每个月付出的利息就是(380000-38000)X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱,还是也是借的,后面再说。
% C" H6 a+ C/ v$ A2,对于新房而言,做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人,几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。/ \; P1 U7 @. ~3 a
3,如果是我,假如380000的每一分钱都是找银行借的,卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖,因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有,我会选择暂时出租,SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易(当然我还是要付一点税)。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
7 q& E6 C2 j; [9 e6 B# e0 i如果你有这个判断,那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
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发表于 2007-8-31 09:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 - V  H, S( H2 `, R. {3 r$ E
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;0 \" i( p+ H1 s8 t' `
(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%5 C- y2 ?: |+ j7 r/ v9 _3 a; m
(3)卖的时候找agent了 ...
% @7 J/ o- B# T2 V# V7 u6 W
5 w% U( Y9 Y8 Q) H( B  [0 [: V
Right. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 10:17 | 显示全部楼层
原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
$ [( [5 ^- @2 b4 I+ e9 b2 K" c2 L7 f多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。

3 m# S( {, Q+ I" w# C& ^3 L那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息,借20万每个月要付多少---2932.76,再考虑到当时的工资水平,不跌才怪。
: r6 }: ~' u/ V/ O& N# \7 m而且花了10几年,利率才降到可接受的水平。
+ f( O6 H& S! c如果现在利率涨到10%以上,我立马卖房子,不管什么价。
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 10:29 | 显示全部楼层

回复 #24 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析得很有道理.
0 m6 r" B/ O) s$ ]9 H' J
8 m" }* q9 D& K) V* s问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
! {1 {: P, y, }( a  ~) m2 a4 e7 u- p6 ]: k2 A
-20%
% m0 H" [. r" ?-15%3 k% N5 T2 f+ X) U4 l; t
-10%. D: M/ r+ n) R; }
-5%# @# {8 z8 S) ~. r# A: A  t
0%
5 [2 }0 E5 E" _7 l* B$ X# v6 W5%% p2 d/ t  s8 n/ S
10%: d: ]' u6 y3 O* \4 n. G% Y
15%
) S" a! `2 a0 _1 l: O20%
9 R+ s0 A$ ?. Y3 I6 L* B4 ~4 T% n30%
; a; A7 y' t; t! w' {+ n" j40%- ^- |1 ], ^* X" x  O
50%
; a7 L6 @& _4 z# P- f% Q; t' H60%+ Q( Q7 k; P5 Z; U; N, I
- F9 q5 c$ U& R* P3 S" C9 Q/ ^
当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-8-31 12:04 | 显示全部楼层
谁又能正确估计形态啊,去年随便叫价无论什么房子都能挣5-10万啊,现在降得也太快了! 
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 13:51 | 显示全部楼层

回复 #25 flagship 的帖子

8%-12%之间。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 14:00 | 显示全部楼层
不是房子降价太快,而是有些房子的标价过高,不靠谱。: \& r: e" i- T. Q) Z0 z) O+ K' c
比如今年2月的时候,一个1800-1900的singlehouse with attached grage,一般也就43-44万可以买到,其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。& ~4 Y5 l4 D: F
可是你看看现在,43万基本就买个小炮楼(指没有车库,面积1300-1400的)# f6 h. n. d5 F. ]
如果你真的留意市场,会发现凡是价钱合理的房子,还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家,2088尺,全新的,标价52.5万。看的人非常多,半个月就sold了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 14:48 | 显示全部楼层

回复 #28 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"而是有些房子的标价过高,不靠谱。"
. G3 t& j2 {  @
2 i# t. j( E- n8 B9 z9 S5 a1 a, m4 J( ?去年这个时候,这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。/ s$ n9 M/ x( `2 [# D  l+ I3 F/ @, J
那个时候,可没人说房价不靠谱。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 20:37 | 显示全部楼层
原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表 + q4 f% {+ C# j, ~8 o% ]
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手, ...

; M( @' K4 s# o* C5 o1 l4 ~
# D- P9 A% J% r# q! u+ i6 w) O该例子至少不具代表性:, ~' M0 |: I6 r; N! G0 ?
1。如果楼主的朋友要价480000是合理的,根本无需降价50000。除非自己发傻。
! @6 f+ T1 e: g+ X2。七月才刚交屋,当时就挂牌卖,极少会有人同时做 Landscaping, 除非自己再发傻。2 F0 i$ _7 m6 q) O# j' e
3。 即使想做 Landscaping,极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。
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